一、 房屋買賣合同 備案效力有效嗎? 實(shí)踐中，由于開發(fā)商的原因，常會(huì)出現(xiàn) 商品房買賣合同 未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張 合同無效 的爭(zhēng)議也時(shí)有發(fā)生。如何正確判斷該類 合同的效力 問題尤顯重要，這對(duì)于幫助普通 購房 者理性、正確維權(quán)十分關(guān)鍵。 二、未登記備案的商品房買賣合同如何判斷 1、約定優(yōu)于法定。合同本質(zhì)上屬于契約，根據(jù)“契約自由”的締約精神，法無禁止即可為，在民事領(lǐng)域，特別是合同方面，只要法律、 法規(guī) 沒有明確禁止，當(dāng)事人均可以根據(jù)自己的意志將相關(guān)事項(xiàng)約定，體現(xiàn)在合同條款中。《 合同法 》第45條： “當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。”就明確賦予當(dāng)事人對(duì)合同效力問題享有約定附條件的選擇權(quán)利。體現(xiàn)到商品房買賣合同，開發(fā)商、買受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買賣合同登記備案”作為 合同生效 的條件進(jìn)行約定，則此時(shí)，如果因合同未備案而引發(fā)爭(zhēng)議，買受人則可根據(jù)該約定條件，主張合同無效; 2、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進(jìn)行約定，則只能適用法律的規(guī)定進(jìn)行該合同的效力判斷。《合同法》第44條： “依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”商品房買賣合同自開發(fā)商、買受人簽訂后即成立，且我國(guó)目前沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時(shí)即生效。三、司法解釋明確規(guī)定該類合同的效力問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第六條 規(guī)定：“當(dāng)事人以 商品房預(yù)售合同 未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。” 由上正文，我們知道商品房買賣合同通常會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的原因沒有進(jìn)行合理合法的備案，這可能會(huì)導(dǎo)致幾年后一系列問題和爭(zhēng)論的出現(xiàn)。許多老百姓沒有經(jīng)驗(yàn)不知如何判斷買 買房 是否進(jìn)行了備案，在正文中我們也給出了判斷方法，望大家謹(jǐn)慎行事。

未經(jīng)備案的房屋買賣合同有效，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣合同并不一是要備案才有效的，房屋買賣合同依法成立的就有效，但不備案的，辦理房屋過戶登記時(shí)可能受影響。合同生效要件為：當(dāng)事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共利益。
房屋買賣違約怎么辦
1、補(bǔ)充協(xié)議的效力優(yōu)先于原協(xié)議書效力。因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)原合同部分更改。
2、根據(jù)您所述，此情形屬于賣方違約。根據(jù)合同與民法通則，您可單獨(dú)選擇以下方式之一維護(hù)您的合法權(quán)益：
（1、請(qǐng)求解除合同，要求對(duì)方雙倍返還定金，即返還您本金之余再外加一部分作為違約金。（法律依據(jù)是《民法通則》第89條第三款“接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。）
（2、要求繼續(xù)履行合同（即交付房屋），每延遲交付一日按日違約金千分之五計(jì)算。（不要小看這千分之五，它會(huì)是一筆大數(shù)目。計(jì)算方式是180w乘以0.5％的x次方。x即延遲的日期。自己算算吧）
（3、要求解除合同，返還定金，并按每延遲交付一日按日違約金千分之五計(jì)算。
（4、要求繼續(xù)履行合同，并要求對(duì)方賠償房款的20％。
（5、要求解除合同，并要求對(duì)方賠償房款的20％。
簽訂房屋買賣合同要注意什么
1、仔細(xì)閱讀合同條款
簽訂合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，注意各個(gè)細(xì)節(jié)，如果有不清楚的條款，可以要求中介機(jī)構(gòu)或者賣方予以解釋。假如你覺得有必要修改或補(bǔ)充的，可以與對(duì)方協(xié)商處理，這樣在發(fā)生糾紛時(shí)才可以將合同作為依據(jù)，主張自己的權(quán)利。
2、盡量利用合同附件
一些賣家承諾贈(zèng)送的設(shè)施等僅限于口頭承諾是沒有法律保障的，這時(shí)你不能因?yàn)橐孀踊蛘吲侣闊┒堰@些約定一筆帶過，這樣的話，如果產(chǎn)生糾紛就無法保障自己的權(quán)益。所以，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要盡量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。