當(dāng)我們需要出售自己的房產(chǎn)時(shí)，我們都希望快點(diǎn)變現(xiàn)，尤其是在資金需求特別迫切的時(shí)候。但是，還在還款的按揭房賣出去的時(shí)候，往往會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)最佳交易時(shí)機(jī)。如果你需要快速完成交易，那么你需要讀者知道如何處理交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)。下面就一一說(shuō)說(shuō)：

這個(gè)階段主要是快速找到買家，在滿足雙方需求的基礎(chǔ)上達(dá)成約定的交易協(xié)議。在這一階段，我們建議：

1.把盤子放得盡可能的寬(放盤子就是推動(dòng)外殼)。比如樓盤周邊的中介，各大網(wǎng)站/論壇，微信群，朋友圈等。而且你甚至可以請(qǐng)朋友同事幫你多宣傳。

2.在金額上適當(dāng)讓步。畢竟抄底是每個(gè)人最喜歡做的事情，但從賣方的角度來(lái)說(shuō)，多了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，把握自己的需求，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，是快速完成交易的關(guān)鍵決定性因素之一。但要記住，價(jià)格優(yōu)惠不僅限于房?jī)r(jià)本身，有時(shí)候適當(dāng)降低定金和首付也能迅速促成交易。

3.貿(mào)易條件的讓步。除了房?jī)r(jià)，交房時(shí)間、家電、家具，甚至學(xué)位戶口的放開等優(yōu)惠也會(huì)吸引不少購(gòu)房者。

簽完合同，現(xiàn)在的房子需要盡快粉刷和出售，但是這個(gè)環(huán)節(jié)是最耗時(shí)的階段。從申請(qǐng)預(yù)交款到最終注銷往往需要2個(gè)月左右的時(shí)間才能拿到房產(chǎn)證(部分中介可以提供快捷服務(wù)，但需要謹(jǐn)慎購(gòu)買其服務(wù))。所以建議無(wú)論簽不簽合同，只要自己資金允許，都可以提前申請(qǐng)還款解約。

當(dāng)然，更多的實(shí)際情況是，很多賣家更傾向于用買家的首付來(lái)支付預(yù)付款費(fèi)用，這需要在簽約階段與買家達(dá)成協(xié)議。

對(duì)于買方按揭買房，需要等待買方申請(qǐng)銀行貸款，拿到貸款同意通知書。資格審核由銀行完成。如果買家資質(zhì)不是很好，可能需要很長(zhǎng)時(shí)間才能批下來(lái)。所以建議按揭買房的買家，在簽合同的時(shí)候盡量檢查一下自己的資質(zhì)，有沒(méi)有逾期或者大額授信等不良情況。

這里還有一個(gè)實(shí)用技巧，就是建議買家向原貸款銀行申請(qǐng)新的貸款，這樣審批往往會(huì)更快。

銷售完成，取得銀行的貸款審批通知后，就可以辦理過(guò)戶手續(xù)了。現(xiàn)階段，還不算太難。關(guān)鍵是交易雙方要約定好時(shí)間進(jìn)度，按要求準(zhǔn)備好相關(guān)文件。

有網(wǎng)友建議，購(gòu)買銀行產(chǎn)品，如理財(cái)、保險(xiǎn)、資金托管、存款等。可以加快放款速度，但也有網(wǎng)友表示沒(méi)有效果，所以這個(gè)操作還是要看銀行的情況。

現(xiàn)階段，無(wú)非是盡快搬出去，買家盡快搬進(jìn)來(lái)。如果要加快步驟，一般來(lái)說(shuō)要提前打包，整理好水電物業(yè)的相關(guān)手續(xù)和結(jié)算費(fèi)用，然后一次性交付。

至此，就算整個(gè)交易結(jié)束了，如果我們處理好每一個(gè)階段，勢(shì)必會(huì)提高很多按揭房子的變現(xiàn)效率！

相關(guān)問(wèn)答：北京貸款的房子怎么賣

你有房子要賣是么？第1： 【自己還貸款】，拿回房本，然后出售。第2： 拿購(gòu)房人的【首付】還貸款，然后出售第3： 【找中介公司做墊資】，中介公司替你還貸款， 然后你收完客戶的錢，在還給中介公司

相關(guān)問(wèn)答：有房貸的房子怎么賣？

目前我國(guó)有80%以上的房屋都是有銀行貸款的，過(guò)去房子想要出售，必須得把房貸全部還清才可以進(jìn)行交易。

從2021年1月1日起，根據(jù)《民法典》第406條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

目前房屋還有欠款，銀行現(xiàn)在是給出了兩種選擇方式來(lái)進(jìn)行自由的交易。

有貸款的房子是如何操作才能完美的過(guò)戶？

有貸款的房子，在整個(gè)交易的過(guò)程中有最常見(jiàn)到的三種方式。

（1）結(jié)清房貸。

二手房交易市場(chǎng)在過(guò)去這么多年，結(jié)清房貸這種方式是一定逃不掉的，首先自己查詢銀行還欠多少錢資金。

待找到賣家簽署了買賣合同后，自己就去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把欠款的資金打到還款賬戶。

整個(gè)流程下來(lái)大概需要30個(gè)工作日可以拿到結(jié)清證明，去到當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M(jìn)行房屋解押。

隨著現(xiàn)在銀行的升級(jí)，已經(jīng)有多個(gè)地區(qū)是不需要去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行解押，可以直接在銀行結(jié)清解押，全部辦理完畢。

如果資金不充足要做出改變。

資金不足肯定是不夠錢，去還銀行的欠款的，就可以尋找家人親戚朋友來(lái)借資金，短暫的周轉(zhuǎn)，把銀行貸款還清后，等買家那邊的錢收到就還給家人。

請(qǐng)擔(dān)保公司來(lái)進(jìn)行解決，是目前市面上最熱門的處理方式，一方面是不用自己掏太多的資金，另外一方面是銀行放款速度較快。

（2）買家全款買房。

賣家有全款資金去購(gòu)買房子，這是最好的一方面是可以借買家的資金來(lái)把自己的房貸還清后，就可以選擇自行過(guò)戶。

如果買家按揭購(gòu)買房子，這種事情很多買家是不愿意把資金給賣家進(jìn)行還貸款。

主要是擔(dān)心自己的貸款下不來(lái)。

另外一個(gè)問(wèn)題點(diǎn)是買家的首付款夠不夠資金去支付自己銀行所欠的資金。

（3）直接去銀行轉(zhuǎn)按揭。

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，有房貸的房子在未結(jié)清的情況可選擇轉(zhuǎn)讓（買賣）無(wú)需做結(jié)清貸款，只需要及時(shí)的通知銀行就可以。

新出臺(tái)的政策對(duì)于買賣雙方都是很好的事情，如果對(duì)于銀行而言，其實(shí)沒(méi)有本質(zhì)上的影響，只不過(guò)是換了另外一個(gè)人的名字，作為還貸款而已。

這種操作方式更便捷而且更省心，花到的錢而且還更少。

重點(diǎn)提示：

如果賣家欠銀行的資金為70萬(wàn)，按照我們正常的慣例，房屋成交的價(jià)格為100萬(wàn)，這樣買家就是支付30萬(wàn)的首付，但如果成交價(jià)為150萬(wàn)買家就要支付50萬(wàn)的首付。

如果銀行轉(zhuǎn)按揭只不過(guò)是轉(zhuǎn)欠款的那一部分，剩余的資金銀行也不會(huì)去做任何的處理。

為了這個(gè)問(wèn)題，我特意的還是咨詢了銀行的客戶經(jīng)理，他說(shuō)現(xiàn)在銀行還沒(méi)有正式開始這個(gè)渠道，后面的轉(zhuǎn)讓按揭細(xì)節(jié)也沒(méi)有出來(lái)，所以現(xiàn)在給不了一個(gè)準(zhǔn)確的答復(fù)。

賣家需要注意的問(wèn)題。

賣家在二手房交易的過(guò)程中，想要快速地拿到資金回籠，必須得配合買家的一切手續(xù)，銀行按揭繳稅過(guò)戶。

作為賣家也要督促賣家盡快地把手續(xù)辦理完畢。

經(jīng)常會(huì)有遇到這樣的情況，房子的合同已經(jīng)簽署了一個(gè)多月甚至是兩個(gè)月，但是手續(xù)還沒(méi)有完全地進(jìn)行印象，最深刻的是2020年12月份簽署的合同，買家以各種理由一直拖到今年的2月份才簽署銀行按揭合同。

對(duì)賣家就會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)巨大的影響，一方面是房屋的價(jià)格上漲了，自己感覺(jué)房子賣虧了，另外一方面自己到手的資金慢了兩個(gè)月之后才到賬。

對(duì)于買家兩個(gè)月的時(shí)間可能會(huì)出各種各樣的新政策，而在年后已經(jīng)收到多家銀行通知，銀行不放款，銀行評(píng)估的價(jià)格降低，銀行的利率進(jìn)行上調(diào)。

本來(lái)去年12月份簽署銀行按揭首套房銀行給出的利息為5.18%，而現(xiàn)在年后簽署的銀行利息已經(jīng)達(dá)到了5.88%，客人還在這里拼命的鬧著，但事情已經(jīng)定了，沒(méi)辦法去改變，誰(shuí)叫他不盡早的配合手續(xù)進(jìn)展。

個(gè)人看法：

雖然可以直接轉(zhuǎn)按揭，但是這種方式對(duì)于目前中國(guó)的樓市而言還是不太合適，主要是房?jī)r(jià)上漲了，首付與銀行的資金比例是達(dá)不到正常的30%首付需求的，所以更多的是選擇還款結(jié)清房貸，然后重新選擇銀行貸款。

銀行轉(zhuǎn)按揭的事情不知道在什么時(shí)候能夠全面地鋪開，畢竟咨詢了多家銀行都沒(méi)有給出一個(gè)準(zhǔn)確回復(fù)的時(shí)間，其中的細(xì)節(jié)他們很多也不清楚。