什么是借名買房？有哪些風險？

一、關鍵詞:借名買房、事實認定、法律風險

近年來，隨著房價的不斷上漲，因借名買房引發的糾紛屢見不鮮。據裁判文書網統計，僅2020年一年因戶口問題引發的房屋買賣合同糾紛就有近2600余起。那么，什么是借名買房?借名買房有什么法律風險呢?

二、重點

第一，什么是借名買房?

借名買房合同并不在新頒布的《民法典》合同編規定的19種典型合同中，屬于非典型合同。一般而言，“借名買房”是指一方當事人與他人約定,借他人名義購買房屋并將房屋登記在他人名下,但由當事人實際享有房屋權益,他人在符合約定條件時將房屋轉移登記的行為。其中的一方當事人為借名人,他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為,房屋登記在出名人名下,而房屋相關權益應由借名人享有。

第二，證明借名買房需要提供哪些證據?

一般而言，借名買房發生在親友之間，借名買房的書面證據較少。生效裁判文書顯示，在缺之直接書面證據的場合，法院認定雙方是否存在借名買賣合同關系,一般需要考慮的要件事實為:雙方關系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協議及雙方陳述的合理性。在認定證據的真實性上，往往綜合全部證據內容、證據間的關聯性,結合借名買賣合同的特點,運用邏輯推理和日常生活經驗法則進行綜合認定。因此，可以說，在缺乏書面直接證據比如借名買房協議的前提下，法院往往根據在案證據情況進行綜合判斷。

另外，需要特別說明的是，根據證明規則，主張存在借名買房合同關系存在的一方當事人負有舉證證明責任。因此，借名人須要格外注意，不斷增強證據意識。

第三，借名買房的合同效力如何?

《民法典》第一百四十三條規定: 具備下列條件的民事法律行為有效: (一) 行為人具有相應的民事行為能力; (二) 意思表示真實;(三) 不違反法律、行政法規的強制性規定不違背公序良俗。因此，借名買房合同只要符合上述規定，就將被認定為有效。相關裁判文書網站公開的生效文書也顯示，一般借名買房合同都以有效為原則，以無效為例外。這種例外一般是因為借名購買經濟適用房等政策性保障住房或隱匿財產、逃避債務等所致。

第四，借名買房有哪些風險?

1、無法被認定存在借名買房合同關系的風險因為借名往往發生在親友之間，證據意識較弱，多數案件無書面協議，查清事實較難。生效判決顯示，判斷借名買房合同關系是否成立往往根據案情進行綜合判斷，因此，在證據不充分的前提下，存在無法認定存在借名買房合同關系的風險。

2、被認定為合同無效的風險。如前所述，借名買房合同以認定有效為原則，無效為例外。對有規避政策、冒用身份、轉移財產等目的的借名買房協議存在被認定為無效的可能。

3、存在著無法履行的風險。即便借名買房協議能夠被證據證明成立且有效，在借名人重新拿回房產的過程中，還存在著諸如房屋已被抵押或查封，導致無法過戶的障礙。