在哪些情形下房屋租賃合同無效
房屋租賃合同 無效的情形: (一)因簽訂合同主體不適格致使房屋 租賃合同無效 : 1、 無民事行為能力人 或者 無權(quán)代理人 簽訂的房屋租賃合同; 2、 限制民事行為能力人 或者越權(quán)代理人簽訂又未經(jīng)追認(rèn)的房屋租賃合同。 (二)因租賃的房屋不 符合法律規(guī)定 或者合同約定,致使房屋租賃合同無效: 1、違法違章建筑的租賃合同無效:違法違章建筑物的租賃合同,一般應(yīng)認(rèn)定無效,但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效: (1)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋; (2)未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑; (3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效; (4)必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋; 2、房屋租賃期限過長:房屋租賃期限超過20年的,超過部分無效。 3、共有房屋的無效:共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下,應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意,否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無效。 4、房屋轉(zhuǎn)租的無效情形:承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租,出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
租房合同無效的12種情形
租房合同無效的12種情形如下:
1、出租的房屋還沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收,此時簽訂的租房合同無效。
2、出租的房屋屬于違章建筑的,簽訂的租房合同無效。
3、出租的房屋已經(jīng)被確定為拆遷房屋的,簽訂的租房合同無效。
4、約定的租房期限超過了20年的,此時超過的期限無效。
5、出租房屋屬于沒有經(jīng)過批準(zhǔn)或者沒有按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,簽訂的租房合同無效。
6、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
7、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
8、租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
9、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。
10、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。
11、租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。
12、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。
法律依據(jù)
《商品房屋租賃管理辦法》
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
什么情況會導(dǎo)致房屋租賃合同無效
1、租賃的房屋為違法建筑的,這種情況由于標(biāo)的物不合法,故合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前違法情節(jié)消失的應(yīng)被認(rèn)定為有效。
2、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給其他人,出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租行為之日起6個月內(nèi)提起轉(zhuǎn)租無效或可撤銷之訴的,該情形無效。
3、承租人經(jīng)出租人同意將房屋出租給其他人,但約定租賃期限超過承租期的,出租人不予認(rèn)可的,該情形無效。
房屋租賃合同需要注意的事項(xiàng)
1、在簽訂房屋合同前,作為承租人,需要對出租人的主體資格進(jìn)行審查,包括是否取得了產(chǎn)權(quán)證。出租人不是產(chǎn)權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)審查是否有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),房屋是否可以轉(zhuǎn)租。
2、簽訂房屋租賃合同時,應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋的位置、租賃房屋的建筑面積和輔助設(shè)施。作為出租人,最好明確房屋用途,防止承租人不按規(guī)定使用房屋。
3、應(yīng)當(dāng)約定履行租賃合同的期限。涉及免租期限的,應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定,避免發(fā)生租金支付糾紛。此外,單筆合同租賃的最長期限不得超過20年。
4、明確規(guī)定租金的計算方法、支付時間和支付方式。租金可以采取固定租金和逐年遞增的方式支付。租金的支付分為按月支付、按季支付、按年支付等,逐一明確各階段租金的具體支付時間。
5、租賃房屋交付過程中,需結(jié)算雙方承擔(dān)的水、電、氣、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用,并對房屋交付過程作出書面確認(rèn)。
6、出租人可以要求承租人支付一定數(shù)額的履約保證金,并同意在租賃合同期滿后返還。
7、租賃、出租經(jīng)營性房屋涉及辦理相關(guān)資質(zhì)、許可證的,雙方還應(yīng)明確提供的相關(guān)文件或合作事項(xiàng)。
房屋租賃合同無效的8種情況
房屋租賃合同無效的情形
1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租,房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租,房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租,房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。
7、租賃期限超越二十年的,超越有些無效。
8、承租人經(jīng)租賃人贊同將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超越承租人剩下租賃期限的,大家法院應(yīng)當(dāng)確定超越有些的約定無效,但租賃人與承租人還有約定的除外。
當(dāng)事人關(guān)于租賃房屋的裝飾裝飾應(yīng)當(dāng)怎么處理?
租賃人是不是贊同使用,不能僅依據(jù)租賃人的口頭表明,還應(yīng)當(dāng)聯(lián)系租賃人的事實(shí)做法來判別。如租賃人在事實(shí)上現(xiàn)已實(shí)習(xí)使用了裝飾裝飾物,則應(yīng)視為租賃人贊同使用;又如裝飾裝飾物為房屋使用人一切必要物品,則應(yīng)恰當(dāng)考慮通過折價方法處理。承租人未經(jīng)租賃人贊同進(jìn)行裝飾裝飾的,關(guān)于租賃人贊同使用的裝飾裝飾物,可折價歸于租賃人一切;關(guān)于租賃人不贊同使用的,則應(yīng)當(dāng)由承租人自行承當(dāng)損失。
租賃合同無效,轉(zhuǎn)租合同是不是有效?
租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的效能應(yīng)當(dāng)別離檢查,即別離依據(jù)合同法及有關(guān)司法解說的規(guī)則對合同效能進(jìn)行各自檢查。租賃人與承租人之間的租賃合同無效,承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
房屋租賃合同無效的信任利益損失怎么確定?
房屋租賃合同在履行過程中被認(rèn)定無效。簡單采用恢復(fù)原狀的方式會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡,信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機(jī)會損失等信賴?yán)鎿p失的,可以根據(jù)誠信原則,綜合當(dāng)事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法實(shí)踐,判定的損失數(shù)額通常以不超越六個月的房屋使用費(fèi)為限。
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