二手房買賣一般有哪些糾紛？
遇到 二手房買賣糾紛 是讓 購房 者十分煩惱的事情。那在實踐中，常見的二手房買賣糾紛有哪些呢?作為 二手房 的購房者，您一定要知道這些常見的購房糾紛，并學(xué)會避開這些糾紛，這樣您才能順利的買到稱心如意的二手房。那具體而言， 二手房買賣 一般有哪些糾紛呢?下面將為您做一個較為詳細(xì)的闡述。 一、常見二手房買賣糾紛有哪些 1、買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導(dǎo)致糾紛。 當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起 訴訟 。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。 2、房價變化快。房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。 房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求 解除合同 退房 。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。 3、中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。 由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對 合同履行 內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。 4、 二手房交易 手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。 所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。 5、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。 現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張 買賣合同 無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。 二、二手房買賣一般有哪些糾紛 二手房買賣糾紛有以下三種類型： 1、賣方違約引起的糾紛。 2、買方違約引起的糾紛。 3、中介引起的糾紛。 希望對您能有所幫助。在實踐中，由于對我國關(guān)于房屋買賣的法律、政策不是很了解，不少人在買二手房是會遇到糾紛，并且不知道應(yīng)該怎么去解決這些糾紛。鑒于這種情況，建議您在遇到此類糾紛時，最好是去咨詢一下專業(yè)的 律師 ，讓律師為您有效的解決糾紛。
二手房合同糾紛常見類型和解決方法
二手房交易在房地產(chǎn)市場上也是非常的活躍，在二手房交易的時候，雖然有簽訂相關(guān)的合同，但是也可能會出現(xiàn)與合同不符的情況，出現(xiàn)合同糾紛問題。對于非房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，在二手房交易的時候遇到合同糾紛的時候就會驚慌失措，不知道該如何解決。本文介紹了常見二手房合同糾紛類型和解決方法知識，大家可以看看都有哪些問題。
常見二手房合同糾紛類型和解決方法
一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：
1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備
2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。
買家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個：一是由于個人資信等問題，銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風(fēng)險要由買家來承擔(dān)。
為避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，買家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛的解決辦法。
由于交易稅費受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個人所得稅、契稅。現(xiàn)在二手房稅費政策性強，繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會發(fā)生變化，所以一定要及時了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。
一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費。
二是約定由買家來承擔(dān)所有稅費，賣家只管“實收價”。這種約定對買家有一定的風(fēng)險，因為如果簽約后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費，更應(yīng)注意此類風(fēng)險。
三是做低房價，即“陰陽合同”，“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價做低，再以“裝修款”或“房屋補償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價經(jīng)常在繳稅的時候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價過低而要求按評估價繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房價為由，主張買賣合同無效。
四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。
在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：
一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金;賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。
二是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。
三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。
五、中介費支付引起的糾紛的解決辦法。
一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書》，但價格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機構(gòu)獲得支持的。
二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。
三、“飛單”，為了節(jié)省中介費用，中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費用減少了，但實際上風(fēng)險很大。
六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。
賣家賣房應(yīng)當(dāng)將戶口遷出，買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房后一段時間遷出戶口。戶口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是“學(xué)位房”，或者買房就是為了落戶，那么對房屋內(nèi)的戶口情況一定要有詳細(xì)的了解，對賣家戶口遷出時間一定要有明確的約定，否則不能達到買房的初衷。
買家在戶口問題上一定要防患于未然，予以充分重視。建議考慮以下三個辦法：
第一個辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點是如果賣家拖延的時間較長，計算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強。
第二個辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責(zé)任。買家可將尾款留得適當(dāng)多一些，這樣對賣家的制約會更大。
第三個辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責(zé)任。這對賣家的約束會更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，采取這個辦法能有效制約賣家拖延時間拒不遷出。
常見二手房合同糾紛類型和解決方法就先介紹到這里，常見的二手房合同糾紛問題就是這些，如果人們遇到類似的問題，可以采用文章中介紹的方式來解決。當(dāng)然自己如果無法解決二手房合同糾紛問題，那么還是請法律界專業(yè)的人士來幫忙，才能更好的保護個人的權(quán)益。二手房交易過程中只要雙方都能遵循行業(yè)行規(guī)、法律法規(guī)等，就不容易發(fā)生合同糾紛問題。
二手房交易需要注意哪些問題
二手房交易需要注意的問題如下：
1、確定二手房是否允許出售？
如果公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。
2、確定房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠？
房屋所有權(quán)人是否與他人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權(quán)證。
3、確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否和產(chǎn)權(quán)證一樣？
合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。
4、雙方是否履行二手房的程序？
關(guān)于購買二手房時，買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。
5、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)。
有些業(yè)主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。
6、明確付款方式。
在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。
二手房交易過程中房東出事故怎么辦
法律主觀：
二手房交易過程中可能出現(xiàn)的問題有哪些二手房交易的陷阱主要存在于房屋所有人布下的“陷阱”和中介公司設(shè)計的“暗坑”，只要我們在購買時注意并及時識破，就會選到自己滿意的二手房。下面我們就來看看二手房交易過程中可能出現(xiàn)的問題。1、合同陷阱消費者在與中介公司簽訂二手房委托預(yù)訂協(xié)議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委托合同。如有的話，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的公平原則，將雙方的違約責(zé)任寫進“協(xié)議”之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委托合同，則一定要仔細(xì)閱讀“協(xié)議”條款內(nèi)容，對于明顯不利于消費者的、或是雙方權(quán)利義務(wù)不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。二手房交易合同需要注意以下十個要素必不可少：(1)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。(2)標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價款這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。(3)履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r格上漲、下跌時如何處理。(4)違約責(zé)任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。(5)解決爭議的方式是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。(6)合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。(7)合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。(8)合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。(9)附件在此說明本合同有哪些附件；(10)附件的效力等。2、質(zhì)量陷阱(故意隱瞞二手房質(zhì)量缺陷)建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到購房者在購買時的價格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑質(zhì)量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時，有時可能會有意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問題，購房者如果不仔細(xì)觀察就輕易購買，將會受到損失。對房屋質(zhì)量的檢查包括墻壁、地面是否有裂縫，廚房和衛(wèi)生間是否漏水，外墻是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建筑缺陷外，購房者還要查清核實二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質(zhì)量就有可能越差。一般在交易前房屋出現(xiàn)的房屋裂紋、漏水等質(zhì)量問題一般都經(jīng)過業(yè)主處理過，交易過程中一般很難發(fā)現(xiàn)，但住進去之后就原形畢露。因此有些地方甚至出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)爻Ｄ旮憬ㄖ錾淼摹懊耖g驗房師”，專查建筑質(zhì)量問題。3、結(jié)構(gòu)陷阱消費者購買二手房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期間經(jīng)過改建，其基本結(jié)構(gòu)可能有所改變，經(jīng)過改建、加建的部分可能會增加二手房的價格，增加購房者的負(fù)擔(dān)。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續(xù)是否完善，加建的房屋是否屬于臨時建筑中的違章建筑，是否通過了有關(guān)部門規(guī)劃、設(shè)計等有關(guān)要求，是否補辦了房屋所有權(quán)證書等，均要充分了解以免今后產(chǎn)生糾紛。4、產(chǎn)權(quán)陷阱二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產(chǎn)權(quán)證明，因此交易中一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人、有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等，而且還要到有關(guān)部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，交易中必須到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。目前一些二手房屋轉(zhuǎn)讓后，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權(quán)屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了，這種做法是政策不允許的，也往往會留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關(guān)抵押、擔(dān)保、行使處分權(quán)利之外，萬一原房主推翻原轉(zhuǎn)讓合同或提出額外要求，極易產(chǎn)生糾紛。還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經(jīng)判決并予以登報公告作廢的房產(chǎn)證，尋找買家騙取首付款或押金攜款潛逃，是新近出現(xiàn)的一種陷阱。沒辦下房產(chǎn)證就出售房屋，也是房地產(chǎn)市場非常火爆的區(qū)域的一大怪。因為開發(fā)商存在違規(guī)開發(fā)，手續(xù)不全，從而需要等待開發(fā)商補齊相關(guān)手續(xù)和費用才能辦理，或者開發(fā)商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因?qū)е路课輿]有辦下產(chǎn)權(quán)證，但是房主又想變現(xiàn)于是市場中就有了名為出售房屋所有權(quán)而實質(zhì)出售使用權(quán)的情況，對于不同情形應(yīng)該區(qū)別對待，慎重購買。5、偽造各項房屋產(chǎn)權(quán)證件和身份證，詐騙房款。一些詐騙犯采用不正當(dāng)?shù)氖侄危瑐卧鞄缀蹩梢砸约賮y真的房屋所有權(quán)證件及身份證，然后公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費，與其私下交易，受害人房子買到手后，當(dāng)他們持假手續(xù)到房產(chǎn)部門去辦理更名手續(xù)時被告知他們持有的是假證件(此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的)；而此時真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項證件委托給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機。6、不告知拖欠物業(yè)管理費以及水、電、暖、氣費等諸多費用，消費者無法結(jié)清，或者一些房主簽訂合同后不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的家具擅自搬走。以上就是購房者在選購二手房時需要了解和注意的事情，一定要對上述的問題有所警惕，這樣才能幫助您避免財產(chǎn)損失，讓二手房交易過程更加透明、更加安全。如果需要法律方面的幫助，歡迎讀者到網(wǎng)進行法律咨詢，網(wǎng)專業(yè)的律師團隊會及時為你解答疑惑，讓你能夠及時維護自己的權(quán)益。
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