根據我國物權法等相關法律規定，房屋作為不動產，其交易需符合一定條件。不得轉讓的房屋一般是產權收到限制的房產，例如房屋設定了抵押權，未經抵押權人同意，不得轉讓。帶有福利性質的住房，其上市交易需向國家或單位補交一部分費用并達到一定年限。再有就是特殊用途的房產，法律規定不允許轉讓。

法律依據：

《城市房地產管理法》 第三十八條：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

一、房地產轉讓的條件有：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(二)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。

二、不能轉讓的房地產有：

1、以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時，不符合下列條件不能轉讓：

(1)按照出讓合同支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上的;

(3)屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，應完成供排水、供電、道路交通、通信等市政基礎設施和公共設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或其他建設用地條件的。轉讓房地產時，房屋已建成的，應取得房屋所有權證書;

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3、依法收回土地使用權的;

4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

5、權屬有爭議的;

6、未依法登記領取權屬證書的;

7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

【法律依據】

《城市房地產管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。