一、房屋產權調換定義

房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷人的房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。

也就是說以異地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。

二、房屋產權調換法律規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

三、產權調換的注意事項

1、產權調換時，調換房屋的面積

在商品房價格普漲的今天，調換房屋的面積對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規定的標準的，被拆遷人可直接依據政策的規定，要求調換房屋的面積達到國家規定的標準;二是調換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產權調換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。

2、原地還房

不同級別的地段，房屋價值會出現明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現巨大的差異。原地還房中的原地，應當作何理解，這實際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》關于產權調換規定的章節中已有明確，原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。

3、產權調換協議

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協議屬于無名合同，

但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規范房屋拆遷的行政法規，對協議的名稱已作出明確規定，因此，選擇產權調換時，雙方簽訂的協議名稱應當為拆遷安置補償協議，而不應以其他名稱不替代，協議的內容中，也應當明確調換房屋的位置、面積、樓層、用途等內容。

現實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產權調換的協議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協議的內容都是產權調換，但是協議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定:拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置用房的，應予支持。

該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協議的優先效力，當拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生沖突時，對拆遷補償安置協議的被拆遷人予以特別保護。正是因為司法解釋對拆遷補償安置協議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權優先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協議對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應為拆遷補償安置的協議搞成了《商品房置換協議》，其優先權可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國家針對房屋拆遷所獲得產權調換房屋在稅收上是給予優惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優惠的，這也是事關被拆遷利益的一個方面。