抵押權(quán)的設(shè)定通過兩種方式，即依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生和基于當(dāng)事人所訂立的抵押合同而設(shè)立。依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生的抵押權(quán)是法定抵押權(quán)，基于抵押合同而產(chǎn)生的抵押權(quán)是意定抵押權(quán)。現(xiàn)實(shí)生活中的抵押權(quán)主要是意定抵押權(quán)。《擔(dān)保法》第38和39條分別規(guī)定，“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。”“抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
　　（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
　　（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
　　（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；
　　（四）抵押擔(dān)保的范圍；
　　（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。“抵押權(quán)人和抵押人設(shè)定抵押權(quán)的抵押行為是要式行為。另外，《擔(dān)保法》第40條規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不能在抵押合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，即抵押權(quán)人和抵押人不能訂立”流質(zhì)契約“；《擔(dān)保法若干問題解釋》第57條也規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效，但所約定內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。
　　抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或無法推定的，抵押不成立。

1、2
抵押權(quán)的設(shè)定方式主要有：
第一、通過抵押人和抵押權(quán)人之間簽訂的抵押合同而設(shè)定。
抵押合同是指?jìng)鶛?quán)人和債務(wù)人或第三人之間設(shè)定抵押權(quán)的法律行為。基于抵押合同而成立的抵押權(quán)叫約定抵押權(quán)。
根據(jù)法律的規(guī)定，有些抵押合同必須辦理抵押物登記方可生效；還有些抵押合同登記是抵押權(quán)對(duì)抗第三人的條件。
第二、根據(jù)法律的規(guī)定直接產(chǎn)生。這種抵押權(quán)又叫法定抵押權(quán)。

一、抵押權(quán)設(shè)立的條件
抵押權(quán)設(shè)立的條件是抵押登記。

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物，建設(shè)用地使用權(quán)，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，正在建造的建筑物這四種財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。

財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，如果當(dāng)事人未辦理登記，雖然抵押權(quán)沒有設(shè)立，但是抵押合同已經(jīng)生效。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，只要當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，法院可以認(rèn)定抵押有效。

當(dāng)事人以《民法典》規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運(yùn)輸工具和正在建造的船舶、航空器抵押的，或者以《民法典》規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。

二、抵押權(quán)利限制什么意思
一般需要按照合同約定辦理。抵押權(quán)利限制就是這個(gè)房子有貸款抵押，拍賣以后所得價(jià)款要優(yōu)先還給銀行或其他放貸人。但這個(gè)和競(jìng)拍者沒有關(guān)系，因?yàn)楹戏ㄅ馁u付款以后，正常房子就可以過戶到競(jìng)拍人名下，至于拍賣的錢給誰和競(jìng)拍者沒有關(guān)系。

三、抵押權(quán)注銷是什么意思
房屋抵押權(quán)注銷是以前抵押的房產(chǎn)證，因?yàn)橐呀?jīng)完成還款手續(xù)，抵押注銷恢復(fù)自由產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。注銷房地產(chǎn)抵押登記是指抵押雙方已依約履行債務(wù)，由抵押雙方申請(qǐng)解除抵押關(guān)系的行為。在一個(gè)房子上面設(shè)定了抵押，這個(gè)房子上他人就享有了抵押權(quán)。所謂注銷也就是解除抵押權(quán)的意思。抵押注銷要注意的事項(xiàng)：

1、押中的房產(chǎn)出售需先結(jié)清貸款，任何抵押中的房產(chǎn)，無論是個(gè)人抵押還是在機(jī)構(gòu)抵押，都需先結(jié)清貸款才能上市交易。結(jié)清貸款后，銀行或公積金管理中心出具注銷抵押證明，到交易所辦理注銷抵押手續(xù)，當(dāng)天可辦理完畢。

2、提前解除房產(chǎn)抵押需事先跟銀行提交申請(qǐng)，如想提前解除房產(chǎn)抵押需事先跟銀行提交申請(qǐng)，不同的銀行要求不同，一般銀行要求提前一個(gè)月提交申請(qǐng)。

3、找正規(guī)的公司借款，如果你沒有選擇使用買家首付款或自籌資金來辦理解抵押的話，那就意味著需要從找中介或金融機(jī)構(gòu)借款解抵押，一定要找個(gè)正規(guī)的公司，避免不必要的麻煩。

4、仔細(xì)簽訂合同，不管用什么方式籌集資金解抵押，在簽訂合同的環(huán)節(jié)都必須仔細(xì)，閱讀合同內(nèi)容，核對(duì)重要信息，以免產(chǎn)生糾紛。

5、需要取得銀行的同意，根據(jù)《民法典》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》抵押貸款的房地產(chǎn)必需經(jīng)過抵押權(quán)人同意才干轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說，轉(zhuǎn)讓正在抵押中的房產(chǎn)之前，必需先取得銀行同意，否則不能買賣。