你能想到應(yīng)對，說明你的法律意識比較強，這也是比較正確的態(tài)度。在物業(yè)糾紛問題上，被動是很容易使自己的權(quán)益受損的。而且正確的應(yīng)對是你以后發(fā)生糾紛后的證據(jù)。你可以把你所說的物業(yè)的種種違約違規(guī)之處做一書面回復(fù)，把你不同意漲物業(yè)費的意見也通過書面形式明確、正式的表達出來。最好，要多征集一些業(yè)主的簽名。

你要把律師函看成一般的催款通知單，沒有任何效力。如果想應(yīng)訴，等法院傳票。

律師函是沒有法律效用的，關(guān)鍵看法院如何判，律師不能代表法院或者法律。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著商品房的出現(xiàn)逐漸興起，但至今仍存在諸多不完善的地方，規(guī)范性較差，而隨著公民的法律意識和證據(jù)意識逐漸增強，物業(yè)公司與業(yè)主之間因物業(yè)服務(wù)問題產(chǎn)生糾紛的數(shù)量逐年增多。筆者通過對榮昌區(qū)法院近年來上百份物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的判決書進行研究，發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費的理由具有類型化的特點，故特對此進行歸納及評析如下：

一、以非物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯

有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費。

對此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項抗辯理由不能得到法院支持。

二、以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯

某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費，因無合同約定，故有權(quán)拒絕交納。

根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。

三、以全部或者部分物業(yè)費超過訴訟時效為由抗辯

有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請求中超過兩年訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。

實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業(yè)主提出交費請求。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費事實，那么法院可認定為訴訟時效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其在兩年的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè)費，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

四、以房屋質(zhì)量不達標為由抗辯

有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。

商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。

五、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯

有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費。

對于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費。

六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損失為由抗辯

有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財產(chǎn)遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走

分析你欠費的具體原因
如果有物業(yè)方的部分服務(wù)不到位的責(zé)任，就可以直接去和管理處負責(zé)人談，起碼可以免掉部分滯納金什么的。
交談時申請你從來不喜歡欠費，只是你們的服務(wù)太爛了。

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。所以業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)管理機構(gòu)是有權(quán)訴訟追繳物業(yè)費的。
接到物業(yè)催繳物業(yè)費的律師函后，建議業(yè)主及時繳納物業(yè)費，當然，如果業(yè)主有充分理由合法依據(jù)認為物業(yè)做的工作不到位，可以收集相關(guān)證據(jù)在法庭主張自己的權(quán)益。