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“營改增”后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)如何確定?

首頁 > 稅收2021-06-13 22:21:40

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款怎么繳納土地增值稅?

營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 
為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
文件依據(jù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))
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營改增實(shí)施之后 房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)遇到哪些問題

發(fā)票問題
營改增實(shí)施之后,按照國家的稅法,預(yù)售商品房按照3%的稅率預(yù)先繳納部分增值稅。預(yù)繳也就是在預(yù)售之時(shí),不管取得多少進(jìn)賬收入,先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說,這也是完成稅收任務(wù)的一種考慮,在之后的房屋建造過程當(dāng)中取得的進(jìn)項(xiàng)稅,準(zhǔn)予抵扣。小張告訴記者,這也就是為什么有預(yù)繳,是因?yàn)楹竺娴慕ㄔ斐杀究紤]到進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。
  但由于房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率是11%,因此這個(gè)3%預(yù)征增值稅的發(fā)票就無法開出。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商無法提供增值稅發(fā)票,住房公積金也就無法給貸款,小張也因此而被投訴過多次。
  但是在小張看來自己很委屈,因?yàn)樵跔I改增后,增值稅稅率提高,要想降低稅負(fù),就需要用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,但是大部分期房在預(yù)售環(huán)節(jié)的時(shí)候,可以納入抵扣的成本基本都還沒有。也就是說房地產(chǎn)商在建造成本方面的進(jìn)項(xiàng)稅就沒法參考了。而如果一家房地產(chǎn)公司的一個(gè)項(xiàng)目,一開盤就全部賣光,那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。這樣一來,由于期房的時(shí)間錯(cuò)配導(dǎo)致大部分進(jìn)項(xiàng)稅無法納入抵扣體系。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣,意味著其稅負(fù)成本增加了不少。
  中稅網(wǎng)稅務(wù)師事務(wù)所總裁王冬生認(rèn)為預(yù)售是按照3%的稅率來繳納,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,是一個(gè)利好,但是操作上出現(xiàn)了購房者把錢交給房地產(chǎn)公司,無法開出3%的發(fā)票,這是政策設(shè)計(jì)和征管手段銜接的問題,沒有銜接好。
  紅字發(fā)票
  除了預(yù)售環(huán)節(jié)的增值稅難以抵扣的問題,小張還面臨退房時(shí)的發(fā)票問題。這個(gè)問題是在營改增推開后才遇到的。
  2016年5月1日之前,售房交易完結(jié)的交易要繳納營業(yè)稅,在5月1日之后營業(yè)稅已經(jīng)沒了。小張告訴記者,退房的話原則上應(yīng)該把房款退給他,因?yàn)橥朔靠睿允杖胍獩_減,營業(yè)稅也要退回來,但是退稅的話難度挺大的。按照政策規(guī)定,因退房而退稅需要開一個(gè)紅色的票,但營改增之后,紅色的發(fā)票已經(jīng)不允許再開了。
  王冬生告訴記者,營改增之前,正常情況發(fā)票是藍(lán)色發(fā)票,表示有交易;交易取消了,發(fā)票體現(xiàn)為開紅字發(fā)票,意味著以前發(fā)生的交易取消了,回到原點(diǎn)。
  記者咨詢了幾家地稅局,大部分已經(jīng)開不出紅票來了。“早就停了,機(jī)器和系統(tǒng)已經(jīng)停了,紅票早就開不出來了。對于退稅的事情,從理論上是應(yīng)該退,可是票開不出來了。”一家地稅的負(fù)責(zé)人告訴記者。
  但是現(xiàn)在退稅又要求必須要有這個(gè)紅色發(fā)票。小張舉例說,8月份,有客戶說我5月份買的房子要退房,或者說沒有辦法按揭了,他就必須要退房之類的。要求地產(chǎn)公司把錢退給他,但是由于沒有紅票,以前繳納的營業(yè)稅,地產(chǎn)公司就退不回來。“其實(shí)正常應(yīng)該到地稅部門把稅給退了。房子繼續(xù)賣出后到國稅局交增值稅。正常應(yīng)該是這樣。很多公司反映,在地稅要求退稅的時(shí)候很多要求的資料根本就沒有,所以沒有辦法退。幸虧現(xiàn)在有部分國稅可以沖抵增值稅。”小張告訴記者。
  但是沖抵增值稅合適嗎?
  王冬生認(rèn)為從政策角度來講沖抵增值稅不合規(guī),但是從操作簡單來說,直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續(xù)從發(fā)票解決,要么調(diào)整目前政策,沖減增值稅收入。
  小張現(xiàn)在的精力基本都被這些發(fā)票問題、政策問題牽扯,小張說,他都沒時(shí)間去計(jì)算稅負(fù)的問題,但是這并不代表他不關(guān)注那些稅負(fù)的問題,比如土地增值稅的變化。
  土地增值稅負(fù)
  土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)在營改增之后面臨的另外一個(gè)困擾。中國的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分,稅率為30%;增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算,房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。
  王冬生告訴記者,1994年開始征收的土增稅,功能之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的高收益。功能上有點(diǎn)類似對于房地產(chǎn)的消費(fèi)稅。但由于增值稅是中性稅種,不具備調(diào)節(jié)功能,1994年增值稅只有17%和13%兩個(gè)稅率,考慮到稅制要發(fā)揮調(diào)節(jié)作用,所以征收消費(fèi)稅,主要發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能和增加收入功能。
  不止一位財(cái)稅專家向記者表示,土地增值稅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。小張給記者舉例,原來一套房屋銷售價(jià)格為100萬元,建設(shè)安裝成本、融資成本、銷售成本三項(xiàng)加起來50萬元,增值就是50萬元,增值率100%。由于營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,增值稅是價(jià)外稅,按照價(jià)稅分離的原則,營改增的實(shí)施,意味著房地產(chǎn)企業(yè)的三項(xiàng)成本會(huì)在一定程度上降低,但同時(shí),整體的增值額就提高了。這樣一來,土地的增值率就很有可能會(huì)突破原有的某檔增值率的設(shè)定,這意味著,房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面,稅率也會(huì)由于跳檔而增加。
  小張所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實(shí)施不同的稅率,稅率依次確定30%、40%、50%、60%。
  在2015年,全國土地增值稅收入達(dá)到3832億。“最大的負(fù)擔(dān)就是土地增值稅,你會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額這一檔,也就是企業(yè)賺的錢交了三遍稅,分別是:增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”小張告訴記者。
  小張現(xiàn)在最關(guān)注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。他認(rèn)為,因營改增全面實(shí)施而導(dǎo)致的土地增值的調(diào)整肯定會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的變化。因?yàn)闋I改增后收入和成本的計(jì)算都變了,所以繳納土地增值稅的額度也變了。
  小張說,“我們一直很關(guān)注財(cái)稅部門那邊土地增值稅到底怎么變。不過要等具體政策出來之后,才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的并不是增值稅的稅負(fù)到底是增加還是減少,更加關(guān)心的是營改增之后,包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。”
  據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解,土地增值稅的改革的確已經(jīng)在操作當(dāng)中,但是對稅負(fù)的影響不會(huì)像外界想象那么大,負(fù)擔(dān)相比以前不會(huì)也有太大的變化。
  一位財(cái)稅系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):“其實(shí)面對營改增之后出現(xiàn)的各個(gè)問題,只要下決心,這些問題都能解決,但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財(cái)政收入下降、財(cái)政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))第四條(一)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
我覺得是可以確定的

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