買房，幾乎是每個(gè)人都會(huì)接觸到的事。但在商品房買賣中其實(shí)存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，最需要警惕的就是商品房買賣合同無效的情況，因?yàn)楹贤墙灰椎闹匾獞{證，如果合同無效，將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。商品房買賣合同無效的情況大體可分為兩大類。第一個(gè)大類是所有合同都適用的合同無效的情況，具體包括：1、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效;2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效;3、雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的;4、違反國家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。第二個(gè)大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨(dú)特性質(zhì)的合同無效的情形，包括：1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的;2、房地產(chǎn)分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同等。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法總則》第一百四十四條無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。如果有認(rèn)定為有效，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。

1、以欺詐手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。2、以脅迫的手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。3、乘人之危而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。4、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。6、惡意串通所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。7、沒有簽訂書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。10、優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同。12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

由于房屋的買賣日益頻繁，在實(shí)際交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違約的情況，由此導(dǎo)致了不少房屋買賣糾紛。如果房屋買賣雙方都違約了應(yīng)該怎么辦呢？對(duì)于無效購房合同應(yīng)該怎么去處理呢？下面將為您詳細(xì)地說明。

一、購房合同無效的情形有哪些？

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

（三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；

（七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

（八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

（九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%；

（十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

二、購房合同無效怎么辦？

購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應(yīng)該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢(shì)地位，因此很多情況下購房者對(duì)于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您最好還是聘請(qǐng)一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識(shí)以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

（以上回答發(fā)布于2015-12-17，當(dāng)前相關(guān)購房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。在房屋買賣中，買賣合同的有效性經(jīng)常遇到糾紛，有效性是買賣雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，而在房屋買賣中，也會(huì)出現(xiàn)買賣合同無效的情形。今天小編盤點(diǎn)一下購房合同無效的情形，一起來看看吧。

無效合同1、民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。因此，無民事行為能力人的房地產(chǎn)買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨(dú)立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

無效合同2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同

十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

無效合同3、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買賣合同

一方當(dāng)事人趁對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

無效合同4、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同

這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。

無效合同5、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。

房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

無效合同6、商品房預(yù)售違法，合同無效

開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

無效合同7、賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同

未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣），賣方隱瞞無證的事實(shí)或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機(jī)關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。