我國的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。
《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序： 第一順序：配偶、子女、父母; 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承(包括沒有第一順序繼承 人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權(quán)的，才由第二順序繼承人繼承。 繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)時，份額一般均等。

辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶需要有效的證明和具體的步驟：
一、需要證明
1，老人的遺產(chǎn)，是所有繼承人的共同財產(chǎn)。
2，繼承人對共有的財產(chǎn)的分割協(xié)議，只要每個繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約。
3，如果每個繼承人對繼承的共有財產(chǎn)分割，無異議，可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

二、繼承步驟
辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評估、繼承公證、申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。凡領(lǐng)取 《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋，當房屋的權(quán)屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下：
1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。
2、繼承公證：申請人應(yīng)當?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機關(guān)出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理， 并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。
5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書。

三、辦理程序
房產(chǎn)繼承應(yīng)先到公證處辦理房產(chǎn)繼承公證手續(xù)，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。
（一）、關(guān)于如何辦理房產(chǎn)繼承公證的問題
關(guān)于房產(chǎn)繼承有兩種，一是遺囑繼承，二是法定繼承，如果死者生前沒有留有遺囑就要按照法定繼承來辦理。到公證處開據(jù)公證書需要帶兩個證明和兩個證件：
1、要到派出所開死者的死亡證明。
2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；
3、要到死者所在單位（或者居委會、村委會）開法定繼承人證明。內(nèi)容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經(jīng)過世等。
4、如果法定繼承人不只一個，而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產(chǎn)的繼承。
5、繼承人的身份證件.
（二）、到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承的程序及收費標準
房產(chǎn)繼承需提交的資料
1、房屋所有權(quán)證書；
2、繼承公證；
3、繼承人身份證及復(fù)印件；
4、房屋所有權(quán)登記申請書（收件窗口領(lǐng)取）。
注：
A、若房改房、經(jīng)濟適用房繼承，還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》（收件窗口領(lǐng)取）；
B、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件；
C、法院判決的需提交法院判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書；
D、若繼承人未成年，需提交監(jiān)護人身份證原件及復(fù)印件。
辦事程序流程示意圖：房產(chǎn)交易中心收件窗口領(lǐng)表——收費窗口交費—收件窗口交件—發(fā)證窗口領(lǐng)證。
收費標準
1、交易手續(xù)費：1元/平方米。
2、登記費：住宅 80元/套。
3、房屋所有權(quán)證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。
4、印花稅：5元/本。
領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
1、已交費的發(fā)票；
2、繼承人身份證；
3、收件清單。
注：領(lǐng)取房證時，需產(chǎn)權(quán)人到場，若產(chǎn)權(quán)人不能到場，需提交委托或公證書。

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需要有效的證明和具體操作步驟：

（一）需要一個有效的證明

1，老人的遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn)。

2，繼承人共享的劃分財產(chǎn)協(xié)議，只要每個繼承人同意并簽字的，可以有效，并不得違反任何繼任者。

3，如果每個繼承人繼承的總財產(chǎn)分割，無異議的，憑借的協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

（二）房屋繼承登記手續(xù)。財產(chǎn)繼承手續(xù)的房屋，繼承公證申請產(chǎn)權(quán)登記，處理的過程中，必須進行評估。所有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋時，房屋的所有權(quán)去世后，其合法申請注冊的房子的繼承。步驟如下：

1，房屋評估：房屋的市場價值評估，必須先評估公司。評估公司，總部設(shè)于外殼部分坐，地板，年齡和其他重要的因素，樓價的價格分析和評估，制定準確的市場價值的物業(yè)價格。
2，繼承公證的申請人應(yīng)辦理繼承公證處公證處房屋的位置，獲得繼承權(quán)公證。公證的行為，必須提供房屋所有權(quán)的死亡證明書，以證明合法的繼承人到列表中的法律部門出具原房屋所有權(quán)的立法和一些的遺囑（如果意志），應(yīng)提交遺囑原件。如果某些合法的繼承人自愿放棄繼承權(quán)的放棄財產(chǎn)的承諾，必須出示。

3樓，接收測繪成果或圖紙的測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門辦理房屋面積測繪或重涂手續(xù)，以申請產(chǎn)權(quán)登記。

4，繼承登記：申請人持有房地產(chǎn)權(quán)證，繼承公證書，以證明到房地產(chǎn)交易中心房屋測繪應(yīng)用程序繼承登記。填寫“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請，并提交上述信息，偵查員將收件人立案受理，并簽發(fā)收據(jù)，待審核的所有信息，發(fā)出證明財產(chǎn)所有權(quán)變更。

5，其他須提交的資料：如房屋所有權(quán)涉及法院判決，裁定或調(diào)解，你必須要法院判決書，裁定書或調(diào)解書。在住房領(lǐng)域的映射，已被轉(zhuǎn)換，或存在違章建筑，必須提交規(guī)劃部門建筑審核書或處理的決定。

如何申請辦理房屋繼承手續(xù)？

（一）程序被繼承人戶籍所在地的派出所取消戶籍，申請死亡證明書;
</（B）區(qū)或市公證處（原出口商品房到市公證處）財產(chǎn)繼承權(quán)和財產(chǎn)權(quán)公證，財產(chǎn)繼承的方式有兩種：一是遺囑繼承，法定繼承。需提交的材料：

1，被繼承人的死亡證明;
/> 2，證書或其他證據(jù)證明該套房屋的產(chǎn)權(quán);

3小冊子，或可證明的繼承人和法律繼承人的親屬關(guān)系的文件;
繼承人的身份證明文件;

遺囑繼承公證另需提交：立遺囑人（繼承人將必須經(jīng)過公證的遺囑，其他形式的遺囑，其真實性無法確定，因此暫時不采用）。

（三）辦理房屋過戶登記處，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應(yīng)當向登記機構(gòu)提交下列文件：“申請注冊的房地產(chǎn)“（原件），身份證明（復(fù)印件）房地產(chǎn)權(quán)屬證書（原件）的公證文書，繼承或遺囑公證的權(quán)利，接受的遺贈公證書（原件）\契稅完稅憑證（原件）。

關(guān)于房產(chǎn)繼承，首先需要對該住房確權(quán)。就是確定該住房有多少權(quán)益屬于死者所有專。如果是死者婚屬前個人所得個人財產(chǎn)或者法律規(guī)定屬于個人的財產(chǎn)，那么就是辦理繼承全部產(chǎn)權(quán)。
如果是死者婚后取得財產(chǎn)，依照婚姻法規(guī)定，在沒有事先特殊書面約定前提，不管登記人是夫妻倆誰名字，住房產(chǎn)權(quán)屬于婚后共有財產(chǎn)，一人一半權(quán)益，這樣的情況是辦理繼承一半住房產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
確權(quán)完畢，先看死者有無遺囑指定繼承人，有遺囑就要按照遺囑執(zhí)行繼承。
無遺囑，就按照繼承法規(guī)定第一序列繼承人，死者配偶（死亡時合法配偶），死者子女（死者所有親生子女和繼子繼女，以及養(yǎng)子養(yǎng)女），死者爹媽，三方平分繼承屬于死者名下房產(chǎn)份額。
三方繼承權(quán)利和繼承份額均等。

1、辦理房產(chǎn)繼承權(quán)登記手續(xù)，需要經(jīng)過房屋評估還有繼承公證，以及申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。只要領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，在房屋的權(quán)屬人死亡之后，合法繼承人就能申請辦理房屋繼承登記。

1、辦理房產(chǎn)繼承權(quán)登記手續(xù)，需要經(jīng)過房屋評估還有繼承公證，以及申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。只要領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，在房屋的權(quán)屬人死亡之后，合法繼承人就能申請辦理房屋繼承登記。

1.你爺爺奶抄奶和你外公外婆那你父親母親去世是否都已經(jīng)不在了？如果是，所以計算算好，如果不是無法計算。
2.雖然房產(chǎn)在你父親名下，如果是你父母結(jié)婚后共同購買，也是他們的夫妻共同財產(chǎn)。
3.你父親去世后：兩套房子的各一半歸你母親，另一半由你母親、你弟和你共同繼承，你能得到兩套房子的各1/6。
4.你母親去世后：遺產(chǎn)應(yīng)當由你和你侄子共同繼承。
你母親擁有2套房產(chǎn)份額的2/3，所以你能繼承2/3的一半，也就是1/3。
兩次繼承，你共能得到兩套房產(chǎn)各自的二分之一。

個人認為，在沒有其他異議的情況下，你與你侄子一人一套為妥。

養(yǎng)父母與養(yǎng)子既然已經(jīng)解除了收養(yǎng)關(guān)系，養(yǎng)子就不再是養(yǎng)父母的法定繼承人了專。由于養(yǎng)屬父母的遺產(chǎn)公證書已經(jīng)由法院判決解除，養(yǎng)子不能依據(jù)該公證書繼承養(yǎng)父母的遺產(chǎn)。因此，如果養(yǎng)子不能證明養(yǎng)母生前所里口頭遺囑有效，其是無權(quán)繼承養(yǎng)父母的遺產(chǎn)的。