商品房退房退款的法律規(guī)定，具體如下：
1、開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，在沒(méi)有告知購(gòu)房人房屋已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無(wú)效，購(gòu)房人可以要求退房；
2、開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無(wú)效的；
3、房屋交付后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的；
4、商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的；
5、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的；
6、交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的；
7、按合同約定交付房屋日期未能交房，如果超過(guò)了3個(gè)月的合理期限開(kāi)發(fā)商仍無(wú)理由延期，則購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商解除合同并賠償損失；
8、由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，購(gòu)房人則可以要求退房。購(gòu)房人入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人也可以要求退房；
9、開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商退房；
10、因開(kāi)發(fā)商原因，購(gòu)房人不能取得公積金貸款或無(wú)法辦理商業(yè)按揭貸款的，可以依照合同規(guī)定退房。
商品房質(zhì)量鑒定方法如下：
1、雨天看。哪里漏雨、滲水，一覽無(wú)余；
2、看墻角。墻面的平整光滑顯而易見(jiàn)，較容易出問(wèn)題的墻角是否平整、龜裂、有無(wú)滲水；
3、看做工。每個(gè)接點(diǎn)、窗沿、墻角、天花板等等，要看做工是否精細(xì)；
4、看窗外。要把窗戶打開(kāi)，看窗外通風(fēng)、采光、排氣是否有障礙物等；
5、看樓梯。如系高層建筑，在看電梯的同時(shí)，要注意看樓梯（安全梯）是否暢通無(wú)阻；
6、看廚衛(wèi)。因?yàn)樗㈦姟庀到y(tǒng)都在這里，是較容易出問(wèn)題的地方，要格外重視。
綜上所述，購(gòu)房前，務(wù)必要求發(fā)展商出具《建筑工程質(zhì)量合格證書》。如有必要，還可以檢查一下發(fā)證書的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)是否具備資格。與此同時(shí)，還要與發(fā)展商明確依據(jù)建設(shè)部中規(guī)定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。
【法律依據(jù)】：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

1、商品房退房上升值的金額具有索賠權(quán)。
2、法律明文載明，若導(dǎo)致對(duì)方受損，需作出賠償。
賠償范圍包括法律規(guī)定和雙方協(xié)商兩方面。
在無(wú)特殊規(guī)定和額外約定時(shí)，對(duì)所有直接及間接損失予以全額賠償。
直接損失即財(cái)物損失，間接損失則為可得利益損失，如房屋升值部分。
基于房?jī)r(jià)攀升與賣方違約雙重因素，要求責(zé)任人賠付房屋升值部分損失具有合法性。

退房違約金的具體數(shù)額需要視情況而定：
1、出現(xiàn)下列情況，當(dāng)事人發(fā)生退房行為可以不用支付違約金：
（1）購(gòu)房合同無(wú)效，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，而開(kāi)發(fā)商退還房款。
（2）套型誤差導(dǎo)致退房，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。
（3）合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差超過(guò)3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。
（4）已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)書面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者在接到通知后可選擇是否退房。若開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
（5）商品房交付使用后，買房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
（6）在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房者可以解除合同退房。
（7）開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，購(gòu)房合同中已經(jīng)寫明的，違約金按合同規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。
3、如果購(gòu)房合同中未約定的，守約方可要求賠償事實(shí)上的損失。
（1）支付定金一方違約的，定金不予返還；
（2）收取定金一方違約的，雙倍返還定金。
（3）雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償；違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。