我們都知道國有土地是指城鎮(zhèn)土地，土地的所有權(quán)是歸國家所有的，土地的權(quán)利可以分為所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)是不能買賣的，而土地使用權(quán)可以進行交易。一、國家土地使用權(quán)物權(quán)法有哪些規(guī)定2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》?！段餀?quán)法》的制定工作于1993年開始啟動，先后經(jīng)歷了國家立法機關(guān)八次審議，并受到全國人民的廣泛關(guān)注?！段餀?quán)法》的制定與頒布必將對我國的經(jīng)濟建設(shè)與社會發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，同時對我國建設(shè)社會主義法治國家將產(chǎn)生強大的推動力。對于土地使用權(quán)，我國的《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》中，一般按其所有權(quán)性質(zhì)劃分為國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)，而這次《物權(quán)法》更多的是根據(jù)土地的用途不同把土地使用權(quán)劃分為建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)與宅基地使用權(quán)三種。這種劃分主要是因為這三種不同的土地使用權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、利用等方面具有較大的區(qū)別，權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)也不盡相同，因此有必要分別加以規(guī)范。本文擬就《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的一些新規(guī)定進行解讀。二、國家土地使用權(quán)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定(一)建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”在《物權(quán)法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層利用進行規(guī)范的法律、法規(guī)，使得現(xiàn)實中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認與保護。因此，《物權(quán)法》專門就土地分層次利用加以規(guī)范。對建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓時，不同層次的權(quán)利人在法律地位上是平等的，只不過他們在使用建設(shè)用地時所占用的空間范圍不同，即可以分別在地表、地上或者地下進行。至于在同時利用地表、地上以及地下土地使用權(quán)過程中產(chǎn)生的一些相鄰權(quán)糾紛，應當適用《民法通則》中關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)范加以調(diào)整。(二)擴大采用公開競價出讓建設(shè)用地的適用范圍《物權(quán)法》第一百三十七條：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！蔽覈哂械厣佟⑷硕嗟膰?，國家對于土地一直都實行較為嚴格的保護措施。為了最大程度地體現(xiàn)土地的市場價值，采用具有公開、公平和公正特點的公開競價方式出讓土地具有重要意義?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，近年來，各地的建設(shè)用地總量增長過快，導致各種違法違規(guī)用地現(xiàn)象出現(xiàn)，而且在一定程度上為相關(guān)部門的腐敗行為提供了溫床。據(jù)此，《物權(quán)法》進一步擴大了采用公開競價出讓建設(shè)用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，把“工業(yè)用地”納入到公開競價出讓方式的范圍之中，同時明確了對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。這一規(guī)定，有利于控制土地資源收益的流失，保護國家的利益。(三)使用期屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)分住宅與非住宅區(qū)別對待《物權(quán)法》第一百四十八條：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金?！薄段餀?quán)法》第一百四十九條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！币猿鲎尫绞饺〉玫浇ㄔO(shè)用地使用權(quán)都有一定的使用期限，當期限屆滿時，建設(shè)用地使用權(quán)的歸屬問題備受關(guān)注，因為，這里涉及到社會公共利益與公民合法權(quán)益的衡量與抉擇。據(jù)此，在《物權(quán)法》的立法過程中，立法者廣泛聽取各階層的不同意見，設(shè)計出一套既有利于維護社會公共利益，又有利于保護公民合法權(quán)益的制度。我國實行社會主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權(quán)主要依據(jù)法律進行確認，因此土地所有權(quán)是《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)規(guī)定的所有權(quán)的一部分。
法律客觀：《中華人民共和國憲法》第十條 城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
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