1、商品房銷售的主體必須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核批發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目公司銷售商品房同樣需要取得有關(guān)的批準(zhǔn)，為委托中介機(jī)構(gòu)則需要取得相應(yīng)的資格。
2、出售商品房需要已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
3、商品房建設(shè)完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。
4、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量部門驗(yàn)收合格，取得驗(yàn)收合格證書。
5、屬于住宅商品房的，必須經(jīng)過(guò)建設(shè)管理部門的審核，取得《住宅交付使用許可證》。
6、經(jīng)過(guò)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和土地使用權(quán)面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量確定。
7、出售的房產(chǎn)已經(jīng)到房地產(chǎn)登記部門辦理了新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。
購(gòu)買新建商品房注意事項(xiàng)
1、兩種促銷價(jià)格不可信
有些房地產(chǎn)商出于促銷的考慮，往往弄出很多各種不同的價(jià)格，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”等等，其中“起價(jià)”最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。
而“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別開發(fā)商也會(huì)用“均價(jià)”來(lái)吸引消費(fèi)者。
2、提防面積計(jì)量“縮水”
個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)縮水。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)該向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)，購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積，全面了解所購(gòu)商品房的“得房率”。
3、查看交通方便與否
這是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格定位的重要因素。購(gòu)房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，這樣消費(fèi)者往往能得到較大實(shí)惠。
4、仔細(xì)查看相關(guān)證件
購(gòu)房者要仔細(xì)查看開發(fā)商的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)登記證書、項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)批文還有五證。
五證：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》或土地使用權(quán)出讓合同及《商品房預(yù)售許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。
《商品房預(yù)售許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售的樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

商品房預(yù)售、現(xiàn)售的條件是怎么樣的呢？本期我們一起來(lái)了解一下~
一、商品房預(yù)售
1、概念
商品房預(yù)售，俗稱賣期房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售可以有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的壓力，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，大多數(shù)開發(fā)商均采取此種模式。
2、商品房預(yù)售的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
鑒于商品房預(yù)售屬于未建好先銷售，國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》也做出了類似的規(guī)定，住建部為規(guī)范預(yù)售還專門制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)預(yù)售進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，各地主管部門對(duì)于預(yù)售的條件也會(huì)有一些不同的要求，取得商品房預(yù)售許可證的房屋必須要在施工形象進(jìn)度達(dá)到以下要求：
（1）別墅類項(xiàng)目土建工程完工；
（2）低層(含四層)主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完工；
（3）多層(含六躍七)主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；
（4）小高層及以上建筑主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層；主體結(jié)構(gòu)中地下室每層可抵地上主體結(jié)構(gòu)一層。如果不滿足類似的要求，也將無(wú)法進(jìn)行預(yù)售。
二、商品房現(xiàn)售
1、概念
商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)的行為。此種模式，由于交付的房屋已經(jīng)建好并驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)全部投入完畢，且占用資金較多，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)務(wù)中較少。
2、商品房現(xiàn)售的條件
《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

1、未被司法機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房產(chǎn)權(quán)利，且沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議的房源。
2、限價(jià)商品房登記時(shí)間滿五年。
3、經(jīng)濟(jì)適用住房須取得《準(zhǔn)予取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)通知單》。
4、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買房屋須取得全產(chǎn)權(quán)。
5、商品房購(gòu)房合同滿三年、或房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年。
房屋出售流程
1、獲取上市資格：房產(chǎn)必須在獲取上市資格之后才可以進(jìn)行交易，如果是普通的商品房，一旦已經(jīng)被抵押或者被司法機(jī)關(guān)查封，則無(wú)法買賣，若是保障性住房，則必須滿足“房產(chǎn)證滿五年”的條件之后，才能夠進(jìn)行交易。因此，你在出售房產(chǎn)之前，先要獲取上市資格才可以。
2、考察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：需要對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察，房屋均價(jià)是多少;與往年相比，房?jī)r(jià)是上升還是下降了;房屋目前的銷售情況是怎樣的等等，這些問(wèn)題你都需要弄清楚。此外，你還需要了解一下行業(yè)內(nèi)的相關(guān)政策，看看有沒(méi)有新政策出臺(tái)。
3、給房屋定價(jià)：打聽好了市價(jià)給自己的房子定價(jià)。需要注意的是，定價(jià)不能過(guò)高也不能過(guò)低，要以實(shí)際情況為依據(jù)，而且要記得留有還價(jià)空間。
4、發(fā)布出售信息：價(jià)格定好了就可以發(fā)布出售信息了，你可以選擇在網(wǎng)上發(fā)布，也可以選擇刊登在報(bào)紙上，還可以打印成傳單張貼在社區(qū)的宣傳欄中。但是要注意，信息必須要完整，而且好注明是個(gè)人房源，以免被誤會(huì)。
5、陪同買家看房：如果有人看中了你的房子，你就需要帶他們?nèi)タ捶浚M量展現(xiàn)房屋的給他們看，讓他們喜歡上你的房子，從而購(gòu)買你的房子。
6、簽訂買賣合同：若買家表示愿意購(gòu)買你的房子，那么你們就可以針對(duì)房屋交易的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行討論，將房款的支付、房屋過(guò)戶、交接房屋等細(xì)節(jié)講清楚之后，便可簽訂房屋買賣合同。
7、辦理過(guò)戶手續(xù)：合同簽訂完畢，你就需要持相關(guān)的資料，比如房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證等，與買家一起前往當(dāng)?shù)氐姆抗芫洲k理過(guò)戶手續(xù)，并繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。
8、交接房屋：后，你需要辦理好水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的結(jié)清，以及電話、寬帶、暖氣等設(shè)備的過(guò)戶，等到交房手續(xù)辦理完畢之后，將鑰匙交給買家，交易結(jié)束。