日常生活中，經(jīng)常會(huì)遇到類似的問題：“我跟房東簽訂了3年的租賃合同，如果房東中途把房子賣了，那我們?cè)瓉砗炗喌淖赓U合同還有效嗎？”或者是：“我想買一個(gè)二手商鋪，但是那個(gè)商鋪現(xiàn)在已經(jīng)租出去了，還有大半年才到期，我能不能買下來之后馬上要租客把商鋪騰空交給我？”
這些問題，從法律的角度來說，就是租賃期間內(nèi)租賃物的權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)，是否影響原有的租賃合同關(guān)系？而這個(gè)問題的答案就是買賣不破租賃原則。
根據(jù)我國《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”的規(guī)定可知，所謂買賣不破租賃，是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使租賃物的所有權(quán)發(fā)生了變更，也不影響原來的租賃合同的效力，新的權(quán)利人取代原權(quán)利人繼續(xù)與承租人履行租賃合同。通俗而言就是租期內(nèi)房東將房屋出售，原來的租賃合同繼續(xù)有效，由新房東與租客繼續(xù)履行原來的租賃合同。
但需要注意的是，針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)，“買賣不破租賃”也有例外情形，根據(jù)我國現(xiàn)行的有關(guān)法律規(guī)定，歸納起來主要有以下幾種情況常見情況：
1、在房屋出租之前，就已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)，比如房屋是通過銀行按揭購買，因出租人無法清償債務(wù)，作為抵押權(quán)人的銀行為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，通過法律途徑將該房屋拍賣、變賣的。
2、房屋在出租之前，已經(jīng)被司法查封，并且通過司法程序?qū)⒎课葸M(jìn)行拍賣、變賣的。
3、租戶在與原房東的租賃合同對(duì)此另有約定，比如約定在租期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，租賃合同也就此終止的
4、租戶存在比如長期不按時(shí)交納租金，擅自轉(zhuǎn)租等嚴(yán)重影響租賃合同繼續(xù)履行的行為的。
在上述幾種情況下，新房東就可以要求租戶立即退房。所以，租戶與房東最好提前協(xié)商好當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)租賃關(guān)系如何處理，購房者在購買二手房時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分了解房屋目前的租賃情況，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上與賣方簽訂合同，以免糾紛的產(chǎn)生。