無房產證的房屋指的是沒有產權證明的房屋。
比如:房主買了房屋,但還未辦理房產證;開發商未辦理權屬登記和產權證等手續;違章建筑;只有使用權沒有產權的公租房等等。無房產證的買賣合同可以是有效的,雖然我國法律規定了不動產的設立變更要經過登記才發生效力,并且無產權證的房產不得進行轉讓,但是沒有規定無產權證的買賣合同就是無效的,只是不能辦理過戶登記,無法取得所有權,但是合同可以是有效的。
需要注意的是,按規定,小產權房不可以進行交易。因為小產權房不屬于法律意義上的商品房,買到小產權房后,房屋只具備小產權房的使用功能,而不具備交易的功能。不過,小產權房在在集體建設用地上建成,所以可以在集體內部轉讓、置換。
合同有下列情形之一的,合同無效:
1.無民事行為能力人實施的民事法律行為無效;
2.惡意串通損害他人利益的行為無效;
3.通謀虛偽表示行為無效;
4.違反法律行政法規效力性強制性規定的行為無效;
5.惡意串通損害他人利益的行為無效。
如果出賣人與買受人所簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示,沒有損害國家、集體或者第三人利益和社會公共利益,就應當認定房屋買賣合同有效。
原則上,沒有產證的房屋是無法買賣的。導致的直接后果就是購房人無法從法律上成為房屋的所有權人,房屋交易不受法律保護。換句話說,很可能造成錢房兩空的后果。
購房者如果是被蒙騙而購買了無房產證房屋的,在訂立合同之前,可以先行調閱該房產的基本信息。在訂立合同時,可以要求賣方作出誠信承諾,比如,承諾對所出賣的房屋擁有合法完整的所有權,并有權處分該房產等。一旦在合同履行的過程中,出現違背承諾的內容,可以要求其承擔違約責任。如果因購房造成損失的,也可以同步要求賠償。
《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。
第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。
第一百四十五條 限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。
相對人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。法定代理人未作表示的,視為拒絕追認。民事法律行為被追認前,善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關法律規定處理。
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
沒有房產證的房屋買賣合同是有效的。依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件,而不是買賣生效要件,在尚未取得產權的情況下,雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權行為,不是物權行為,只要符合合同的成立要件,就應當認定為合同有效。
也就是說雙方簽訂合同后,由于房屋不能辦理過戶手續,房屋的物權并未發生變動,不能對抗雙方之外的第三人;但在雙方之間,債權已經成立,雙方都受到相關條款的約束,其后的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務,如不能達到上述目的,購買方可依法要求違約方繼續履行合同,承擔違約責任或者退還購房款并賠償損失。
【法律依據】:根據《民法典》第二百一十五條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同的效力。
《民法典》第五百零二條規定,依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
《民法典》第一百四十三條規定,具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。
相關推薦: