根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。具體內(nèi)容和我一起來看看吧。一、土地的使用年限是多少年      1、居住用地70年;      2、工業(yè)用地50年;      3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;      4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;      5、綜合或其他用地50年。二、土地性質(zhì)的分類      一般分五類:商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。      商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。      綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業(yè)、工業(yè)、住宅等)所構(gòu)成的土地。

三、五證兩書:      根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋上市銷售必須持有“五證兩書”。“五證”是指:《預(yù)(銷)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》;“兩書’是指:《房屋質(zhì)量說明書》和《房屋使用說明書》。四、土地使用年限從何時算起?      商品房的土地使用年限是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土部門簽署《土地使用權(quán)出讓合同》，支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用證后開始計算。從房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律來說，樓盤開發(fā)要經(jīng)過規(guī)劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設(shè)施等一系列系統(tǒng)而復(fù)雜的程序。一般房地產(chǎn)開發(fā)進展順利的話開發(fā)周期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小于真正的土地使用權(quán)期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。      對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);      對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應(yīng)當明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統(tǒng)一按50年計，就會出現(xiàn)商業(yè)部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

法律主觀：

土地的使用年限是40年至70年。娛樂用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年，工業(yè)用地、公益事業(yè)性、其他用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年，住宅用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。

法律客觀：

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 1、居住用地70年； 2、工業(yè)用地50年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 5、倉儲用地50年； 6、綜合或者其他用地50年。