買無房產(chǎn)證的房子需要注意什么
買無房產(chǎn)證的房子需要注意的問題：
1、未辦理房產(chǎn)證的房地產(chǎn)買賣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，買賣或買賣需慎重。
2、若要買賣這類房屋，需雙方對房屋的相關(guān)背景進(jìn)行多方了解，對何時(shí)能取得產(chǎn)權(quán)證要有認(rèn)識，對無法按時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證的可能性要有預(yù)期。
3、買方應(yīng)從兩個(gè)角度降低風(fēng)險(xiǎn)：第一，在取得產(chǎn)權(quán)證書之前，盡可能地少支付房屋貸款；二是首先要獲得房屋的使用權(quán)、控制權(quán)。
4、買方應(yīng)向買方明確地保證買方獲得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間、將房產(chǎn)過戶到買方的時(shí)間以及相應(yīng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)。
5、考慮到房屋價(jià)格會出現(xiàn)一定的浮動，在合同中，雙方要商定相應(yīng)的違約金，以免出現(xiàn)價(jià)格劇烈波動時(shí)，另一方違約。
6、在一定時(shí)期內(nèi)，由于政策變動，導(dǎo)致貸款政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，甚至是一方或兩方的交易資格變更后，應(yīng)采取何種措施。
未取得房屋所有權(quán)證書的危險(xiǎn)
1、存在一套兩套房的風(fēng)險(xiǎn)：沒有房產(chǎn)證的話，就會面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闆]有拿到房產(chǎn)證，就無法證明這套房子是自己的，而沒有房產(chǎn)證的房子，買賣起來也會很危險(xiǎn)，所以買賣雙方都要慎重。在沒有取得產(chǎn)權(quán)證書之前，買家有機(jī)會將房屋出售給第三方，價(jià)格更高。
2、不能貸款買二手房：現(xiàn)在的房價(jià)很高，大部分家庭都不可能全款買，因?yàn)樗麄兂惺苤薮蟮膲毫Γ源蟛糠秩硕际怯觅J款買的，但是，如果你買的是一套沒有房產(chǎn)證的二手房，那么在銀行的眼中，這種房子的產(chǎn)權(quán)并不明確，很容易引起糾紛，所以，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，貸款是不會允許的。
3、拆遷無法獲得補(bǔ)償：如果是違法建設(shè)，無法取得房產(chǎn)證，那么，購房者將面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，而沒有房產(chǎn)證的房屋，將會因?yàn)闆]有房產(chǎn)證而無法得到補(bǔ)償。
4、房子被用于償還債務(wù)，購房者可能會出現(xiàn)錢款和房子的情況：買方簽訂了合同，付了保證金，而房東卻欠了人家的債，被債主拿走用來抵債，碰到蠻不講理的房東就不給你押金，最后搞不好還會把房子弄成一片廢墟。

沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，也就是沒有產(chǎn)權(quán)，這種房子雖然買下來可以居住，但是實(shí)際上是不享受產(chǎn)權(quán)的。那么沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的房子可以賣嗎以及怎么賣？

沒有 房屋產(chǎn)權(quán)證 的房子,也就是沒有產(chǎn)權(quán),這種房子雖然可以買,但是實(shí)際上是不享受產(chǎn)權(quán)的。這種沒有產(chǎn)權(quán)的房子,除非房屋產(chǎn)權(quán)證可以辦下來,否則不建議購買,因?yàn)闀嬖谥T多隱患。同理,沒有 房產(chǎn)證 的房子自然也不好賣,賣也要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

從法律意義講,無房產(chǎn)證的房子無法買賣。因?yàn)樾碌?物權(quán) 法規(guī)定的,房屋權(quán)的設(shè)立變更到法定部門登記為準(zhǔn),意思是房管部門出具有效的 產(chǎn)權(quán)證明 才為有效。如果你沒有房產(chǎn)證,是不能到 房產(chǎn)局 向買方過戶房屋的,買方也要承擔(dān)很大的買賣風(fēng)險(xiǎn),因此這種情況下房子一般都不好賣,價(jià)格也會低很多。

那么沒有房產(chǎn)證的房子有沒有什么辦法可以買賣呢?答案是有的。

一、剛交了 首付款 ,還沒有辦按揭

這種情況就是 開發(fā)商 還沒有到房管局備案,是較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓,就是跟開發(fā)商商量好,跟買方重新簽訂一份 購房合同 ,并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買 新房 一樣,房管局備案就直接寫買方的名字, 銀行按揭 也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。

二、正在還房貸,還沒有 交房

方式一:直接更名

流程:

1、賣方將銀行的貸款還清;

2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押的合同;

3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的 商品房買賣合同 ,再到房管局重新備案。

注意事項(xiàng):

1、房子必須還清 銀行貸款

2、更名必須取得開發(fā)商的同意

3、買方不能再按揭了,必須全款購買

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡單,且整個(gè)過程沒有 稅費(fèi) 。缺點(diǎn)是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險(xiǎn)比較大。從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問題都只能自己兜著。

方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于 二手房買賣 了,因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。包括:個(gè)人所得稅:總房款的1%。 契稅 :90平米以下的為總房款的1%;90平～140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為 首套房 )。營業(yè)稅:5.55%

以上幾種方法賣家可以選擇合適的方式賣自己的沒有房產(chǎn)證的房子,但是每種方法各有優(yōu)缺點(diǎn),大家一定要把握好其中的法律風(fēng)險(xiǎn),選擇穩(wěn)妥的方式。