什么是借名買房？有哪些風(fēng)險？
什么是借名買房？有哪些風(fēng)險？
一、關(guān)鍵詞:借名買房、事實認(rèn)定、法律風(fēng)險
近年來，隨著房價的不斷上漲，因借名買房引發(fā)的糾紛屢見不鮮。據(jù)裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計，僅2020年一年因戶口問題引發(fā)的房屋買賣合同糾紛就有近2600余起。那么，什么是借名買房?借名買房有什么法律風(fēng)險呢?
二、重點
第一，什么是借名買房?
借名買房合同并不在新頒布的《民法典》合同編規(guī)定的19種典型合同中，屬于非典型合同。一般而言，“借名買房”是指一方當(dāng)事人與他人約定,借他人名義購買房屋并將房屋登記在他人名下,但由當(dāng)事人實際享有房屋權(quán)益,他人在符合約定條件時將房屋轉(zhuǎn)移登記的行為。其中的一方當(dāng)事人為借名人,他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為,房屋登記在出名人名下,而房屋相關(guān)權(quán)益應(yīng)由借名人享有。
第二，證明借名買房需要提供哪些證據(jù)?
一般而言，借名買房發(fā)生在親友之間，借名買房的書面證據(jù)較少。生效裁判文書顯示，在缺之直接書面證據(jù)的場合，法院認(rèn)定雙方是否存在借名買賣合同關(guān)系,一般需要考慮的要件事實為:雙方關(guān)系、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協(xié)議及雙方陳述的合理性。在認(rèn)定證據(jù)的真實性上，往往綜合全部證據(jù)內(nèi)容、證據(jù)間的關(guān)聯(lián)性,結(jié)合借名買賣合同的特點,運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則進行綜合認(rèn)定。因此，可以說，在缺乏書面直接證據(jù)比如借名買房協(xié)議的前提下，法院往往根據(jù)在案證據(jù)情況進行綜合判斷。
另外，需要特別說明的是，根據(jù)證明規(guī)則，主張存在借名買房合同關(guān)系存在的一方當(dāng)事人負(fù)有舉證證明責(zé)任。因此，借名人須要格外注意，不斷增強證據(jù)意識。
第三，借名買房的合同效力如何?
《民法典》第一百四十三條規(guī)定: 具備下列條件的民事法律行為有效: (一) 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二) 意思表示真實;(三) 不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定不違背公序良俗。因此，借名買房合同只要符合上述規(guī)定，就將被認(rèn)定為有效。相關(guān)裁判文書網(wǎng)站公開的生效文書也顯示，一般借名買房合同都以有效為原則，以無效為例外。這種例外一般是因為借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房或隱匿財產(chǎn)、逃避債務(wù)等所致。
第四，借名買房有哪些風(fēng)險?
1、無法被認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險因為借名往往發(fā)生在親友之間，證據(jù)意識較弱，多數(shù)案件無書面協(xié)議，查清事實較難。生效判決顯示，判斷借名買房合同關(guān)系是否成立往往根據(jù)案情進行綜合判斷，因此，在證據(jù)不充分的前提下，存在無法認(rèn)定存在借名買房合同關(guān)系的風(fēng)險。
2、被認(rèn)定為合同無效的風(fēng)險。如前所述，借名買房合同以認(rèn)定有效為原則，無效為例外。對有規(guī)避政策、冒用身份、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等目的的借名買房協(xié)議存在被認(rèn)定為無效的可能。
3、存在著無法履行的風(fēng)險。即便借名買房協(xié)議能夠被證據(jù)證明成立且有效，在借名人重新拿回房產(chǎn)的過程中，還存在著諸如房屋已被抵押或查封，導(dǎo)致無法過戶的障礙。
借名買房糾紛有哪些
1、登記購房人反悔糾紛，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；
2、登記購房人有對外債務(wù)發(fā)生的糾紛，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；
3、名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡發(fā)生的糾紛，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；
4、如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
借名買房要注意什么
1、弄清房屋性質(zhì)：
購房者借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋是否能上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
2、簽署協(xié)議約定權(quán)責(zé)：
不論借誰的名義購買房屋，購房者借名都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，如果首付款是以被借名人的名義繳納的，借名人匯款時，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關(guān)。
3、保留證據(jù)：
購房者應(yīng)該注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。另外，首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等一定要保存完好。
4、簽訂租賃合同：
為防止被借名人擅自處分或出售房屋，購房者借名時可采取與其簽訂長期限（例如20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。
借名買房有哪些風(fēng)險？
1、被借名人承擔(dān)的風(fēng)險包括：
如果當(dāng)?shù)厥┬邢拶徴撸唤杳丝赡軙ベ彿抠Y格，或者購房要算二套房的首付和利率；被借名人如果名下登記了房屋，可能被取消經(jīng)濟適用房等保障性住房的申請資格；貸款買房情況下，如果借名人不按時償還貸款，會影響被借名人自己的信用記錄。
2、借名人承擔(dān)的風(fēng)險：
因為被借名人是房產(chǎn)權(quán)利登記人，他可以去房管部門掛失房產(chǎn)證，隨后將房屋抵押；被借名人可以在掛失房產(chǎn)證后將房屋出賣；被借名人欠有債務(wù)，房屋被債權(quán)人訴訟后，被法院查封等司法措施；被借名人離婚，房屋算共同財產(chǎn)被分割；
借名買房的風(fēng)險是什么
1、名義產(chǎn)權(quán)人反悔：如果名義產(chǎn)權(quán)人(被借名買房的人，非實際購房者)反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款就會很困難。
2、銀行貸款合同提前解除：如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據(jù)貸款合同的相關(guān)規(guī)定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現(xiàn)困難。
3、名義產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)等糾紛：從名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。另一種情況是，名義產(chǎn)權(quán)人中途發(fā)生意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
4、名義產(chǎn)權(quán)人私下賣房：如果名義產(chǎn)權(quán)人不守誠信，偷偷將該房產(chǎn)出售，而購房者(第三人)因基于對房產(chǎn)登記的信任，購買了該房產(chǎn)，那么，真正出資的購房人就可能無法追回該房產(chǎn)。
如何避免借名買房的風(fēng)險
1、弄清楚所購房屋的性質(zhì)
如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免發(fā)生糾紛，造成房錢兩空。
2、簽訂“借名買房合同”需言明房屋所有權(quán)歸誰所有，明確雙方的權(quán)利義務(wù)
借名買房人一般是實際出資人，因此，應(yīng)當(dāng)在借名買房合同中格外注明“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)”等特殊條款，防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)生糾紛埋下隱患。
3、借名買房人控制買房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù)
出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等，務(wù)必保存好。這樣一旦名義產(chǎn)權(quán)人對借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)歸借名買房人所有。
4、約定嚴(yán)格的違約責(zé)任
為防止名義產(chǎn)權(quán)人違反借名買房合同的約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，在借名買房合同中最好約定：登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人，等等;如果出現(xiàn)此類違約情況，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣就為雙方嚴(yán)格履行借名買房合同，提供了相對充分的法律保障。
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