法律主觀：

買下的房子在設(shè)定了永久居住權(quán)后，不可以出售。根據(jù)《民法典》第三百六十六條的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十八條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是他人另有約定的除外。

法律客觀：

《民法典》第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

一、居住權(quán)的基本含義
?《民法典》第366?條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。這是民法典對居住權(quán)最基本的規(guī)定。根據(jù)本條的規(guī)定和居住權(quán)的一般理論，我們可以得到如下幾點：?1?、居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)，《民法典》第366?條進(jìn)行了明確規(guī)定。?2?、居住權(quán)是為自然人的生活居住需要，在住宅上設(shè)立的用益物權(quán)。這里面有三個關(guān)鍵詞，“自然人”、“生活居住”和“住宅”。即第一、居住權(quán)人只能是自然人，法人或合伙企業(yè)等不是適格的居住權(quán)人。第二、居住權(quán)只能為生活居住需要而設(shè)立，不能為投資、經(jīng)營等需要而設(shè)立。第三、居住權(quán)只能在住宅上設(shè)立，不能在辦公樓、商鋪等物業(yè)上設(shè)立。?對于住宅的理解，應(yīng)不限于商品住宅，供居住的公寓也屬于住宅。與住宅地上部分配套使用的車位、儲藏室等，也應(yīng)當(dāng)可以與地上部分一起設(shè)立居住權(quán)。宅基地上的房屋，以及一些政策性住房是否可以設(shè)立居住權(quán)，就比較復(fù)雜了，需要具體研究。當(dāng)然，在實務(wù)操作中，還要看不動產(chǎn)登記機關(guān)的配套措施，如果不能登記，居住權(quán)便無法設(shè)立。?由于《民法典》第366?條明定了居住權(quán)用于滿足生活居住需要，因此，從目前的立法本意來看，投資性或經(jīng)營性居住權(quán)是不被立法認(rèn)可的。?
二、居住權(quán)設(shè)立合同和雙方的基本權(quán)利義務(wù)?居住權(quán)通常以合同的方式設(shè)立。根據(jù)《民法典》第367?條的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。上述各項條款中，第一項和第二項是必備要素，因為成立合同至少要有當(dāng)事人和標(biāo)的。其余的條款是可有可無的，當(dāng)事人可以根據(jù)需要自由約定，如果存在其他需要約定的事項，當(dāng)然也可以寫入合同。?針對一項居住權(quán)，居住權(quán)期限、居住權(quán)有償或無償、可共同居住的人員范圍、住宅維護(hù)成本的承擔(dān)都是比較重要的事項，在居住權(quán)合同沒有明確規(guī)定的情況下，法律應(yīng)當(dāng)給予一個默示的裁判規(guī)則。?1?、居住權(quán)期限。居住權(quán)期限可以由當(dāng)事人自由約定，但以居住權(quán)人終身居住為原則，所以當(dāng)居住權(quán)合同未約定居住權(quán)期限時，認(rèn)定為居住權(quán)人可以終身居住。?2?、居住權(quán)有償或無償。居住權(quán)有償或無償也可以由當(dāng)事人自由約定，但以無償為原則，因此，當(dāng)居住權(quán)合同對居住權(quán)對價沒有約定時，認(rèn)定為無償設(shè)立居住權(quán)。?3?、可共同居住的人員范圍。設(shè)立居住權(quán)的住宅，除了居住權(quán)人可以居住外，居住權(quán)人的直系親屬，照料居住權(quán)人生活起居的服務(wù)人員是否可以共同居住呢？《民法典》對此沒有明確規(guī)定，參考其他國家的立法例，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在居住權(quán)人同意的情況下，居住權(quán)人的直系親屬，照料居住權(quán)人生活起居的服務(wù)人員可以與居住權(quán)人一同居住，無需另外征得住宅所有權(quán)人的同意。?4?、住宅維護(hù)成本的承擔(dān)。對于住宅維護(hù)成本的承擔(dān)，《民法典》也沒有明確規(guī)定。對此，可以參考瑞士民法典，即如居住權(quán)人對住宅享有獨立的居住權(quán)，則日常維護(hù)費用由居住權(quán)人承擔(dān)，如居住權(quán)人與住宅所有人共同居住，則日常維護(hù)費用由所有人承擔(dān)。當(dāng)然，房屋大修的費用，一般應(yīng)由所有人承擔(dān)。?
三、居住權(quán)登記?根據(jù)《民法典》第368?條的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。由此可知，設(shè)立居住權(quán)采登記生效主義，未登記的，居住權(quán)不成立。?居住權(quán)未登記時，雖然居住權(quán)不成立，但居住權(quán)合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力，合同約定的居住權(quán)人有權(quán)占有使用標(biāo)的物，法律狀態(tài)與承租人占有使用標(biāo)的物類似。未登記的居住權(quán)合同，是否可以產(chǎn)生類似買賣不破租賃的效果呢？這個問題恐怕爭議很大。?延伸探討：未登記的居住權(quán)合同，是否可以產(chǎn)生類似買賣不破租賃的效果？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以產(chǎn)生類似買賣不破租賃的效果，也即是說，如果買受人明知出賣人與第三人簽訂了居住權(quán)合同依舊購買房屋的，第三人可以向買受人主張繼續(xù)占有使用房屋，并可以要求居住權(quán)登記。為何采用上述觀點，理由如下：首先，買賣不破租賃產(chǎn)生的年代，租賃物主要是土地，也就是沒有土地的農(nóng)民租用地主的土地，法律對沒有土地的農(nóng)民給予特別的保護(hù)，防止他失去租用的土地后衣食無著，體現(xiàn)出一種人文關(guān)懷。為生活需要而設(shè)立居住權(quán)，恰好也有同樣的規(guī)范目的，居住權(quán)制度設(shè)立的初衷，就是保護(hù)弱者老有所居、老有所養(yǎng)。其次，居住權(quán)的保護(hù)力度，從價值排序上講，明顯要強于租賃。居住權(quán)雖然尚未登記，尚未設(shè)立，但居住權(quán)合同生效后可以產(chǎn)生居住權(quán)的期待權(quán)，都是由合同產(chǎn)生的權(quán)利，從價值判斷上講，居住權(quán)期待權(quán)的效力不應(yīng)該弱于租賃。再次，居住權(quán)需要登記設(shè)立，在我國目前的不動產(chǎn)登記實務(wù)中，不盡如人意之處比比皆是，比如土地使用權(quán)抵押的抵押權(quán)人只能登記為金融機構(gòu)，不知道其依據(jù)何在，與物權(quán)法法理符合嗎。所以，在很多時候，居住權(quán)登記可能沒有理論上那么容易，例如宅基地上的房屋設(shè)立居住權(quán)，可以登記嗎？認(rèn)定居住權(quán)合同產(chǎn)生的效力，可以對抗惡意第三人，一定程度上可以加大對居住權(quán)人的保護(hù)。最后，需要說明一點，如采用上面的觀點，其實質(zhì)就和居住權(quán)采登記對抗主義相同了，好在居住權(quán)采登記生效主義，從邏輯上不排除未登記的居住權(quán)合同可以對抗惡意第三人。其實，我們可以繼續(xù)延伸出一個問題，居住權(quán)為什么不采用登記對抗主義，而要采用登記生效主義？采登記生效主義好，還是采登記對抗主義好，有深入探討的余地。?試舉一例：張三以遺囑的方式為李四設(shè)立了居住權(quán)，李四尚未辦理居住權(quán)登記時，張三的兒子張小三隱瞞了遺囑，以繼承人的身份將房屋賣給了王五，并為王五辦理的過戶登記，但王五明知張三有遺囑，此時李四是否可以向王五主張居住權(quán)？依照本文的觀點，李四可以向王五主張居住權(quán)。（關(guān)于遺囑設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)產(chǎn)生的時間節(jié)點，參考下文）?
四、轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃?根據(jù)《民法典》第369?條的規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。上述規(guī)定中，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，屬于強制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人另行約定，也就是說，當(dāng)事人即便約定了居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承，也是無效的，所有權(quán)人可以隨時反悔。居住權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然也就不能設(shè)立抵押。?至于租賃，原則上也是禁止的，但這并非強制性規(guī)定，當(dāng)事人可以另行約定予以變更。比如設(shè)立居住權(quán)的住宅有三間臥室，當(dāng)事人約定居住權(quán)人可以出租其中一間，那么居住權(quán)人出租其中一間取得租金收入補貼生活，便無不可，甚至是有益的。?
五、居住權(quán)的消滅?根據(jù)《民法典》第370?條的規(guī)定：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，兩個期限以早到的一個為準(zhǔn)。例如設(shè)定居住權(quán)時間為20?年，但居住權(quán)人居住15?年后即死亡的，居住權(quán)消滅。剩余的5?年，居住權(quán)人的繼承人不可以主張繼承。居住權(quán)消滅的，由所有權(quán)人自行及時辦理注銷登記。至于登記需要的材料，包括下面要提到的以遺囑設(shè)立居住權(quán)時，受遺贈人單獨申請辦理居住權(quán)登記時所需要的材料，還有待于不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行明確。
?六、遺囑設(shè)立居住權(quán)?《民法典》第371?條規(guī)定：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。也即，居住權(quán)可以用遺囑的方式設(shè)立。以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)屬于遺贈，參照適用以合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定時，最大的一個爭議點就是居住權(quán)何時設(shè)立？是立遺囑人死亡時就設(shè)立，還是經(jīng)登記后設(shè)立？答案取決于以遺贈的方式設(shè)立或變動物權(quán)的，何時發(fā)生物權(quán)變動的效力。之前《物權(quán)法》第29?條規(guī)定：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。而《民法典》第230?條規(guī)定：因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。民法典刪除了關(guān)于遺贈可以自受遺贈開始時發(fā)生效力的規(guī)定。從這一變化可以得知，根據(jù)遺贈發(fā)生的物權(quán)變動，也應(yīng)自交付或變更登記后才發(fā)生效力。將這一原理套用到以遺囑設(shè)立居住權(quán)上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)也是自登記之后才設(shè)立。受遺贈人可以去不動產(chǎn)登記中心辦理居住權(quán)登記。與繼承人產(chǎn)生爭議的，當(dāng)然也可以向法院訴訟解決。法院判決遺囑有效的，居住權(quán)登記亦可以申請強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條　
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條　
設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。