屋在保修期內脫落傷人的，由開發商負責，對于沒有物業的小區來說，由居民樓的全體居民共同承擔責任。相關法律、法規對房屋及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，規定了明確的責任構成、責任方式和責任主體。一旦因外墻瓷磚脫落傷人而發生賠償責任，將依據相關上位法的規定確定。
外墻瓷磚脫落砸到人肯定是需要負責的，如果建筑物的外磚墻仍然在保修期以內，那么在保修期以內，外墻瓷磚脫落砸到人是由開發商來承擔責任的，所以是以后開發商來全權負責的。但如果建筑物的外磚墻并不在保修期以內，超過保修期是由物業公司來承擔的，同時物業公司也會拿著房屋維修基金來給予砸到的業主一定的賠償，并且物業公司也是有必要將外墻瓷磚脫落的這個情況進行維修的。綜上所述，對于房屋在保修期內脫落傷人的，由開發商負責，對于沒有物業的小區來說，由居民樓的全體居民共同承擔責任。通俗地講，居民要想免責，就必須舉證證明自己沒有過錯。
外墻壞了是物業修還是業主修?
由誰來修，這個要結合實際情況進行判斷，主要有以下三種情況：
1、如果還在維修期內，就可以直接聯系開發商，讓它進行維修。
2、如果已經超過了，那么就要讓物業人員制定一個方案，然后再去進行申請，在這種情況下，可以動用公共的維修費用。
3、如果是居住的人把它弄壞的，那么就要由這個人來承擔所有的費用。

法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第一千二百五十三條 建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。