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房屋登記中的隱性共有人

隨著房地產市場的發展，房屋價格不斷攀升，因婚姻關系導致的房屋共有還是單獨所有造成的糾紛層出不窮，由于對法律法規的理解不同，各地房屋登記部門對婚姻關系在登記中掌握的尺度也不盡相同。

房屋共有形式由申請人自行確定

房屋產權共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第17和18條對夫妻財產共有或者單獨所有的情況進行了規定，第19條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規定”。當事人可以在合法、自愿的基礎上對財產進行約定，自由選擇共有方式。

房屋登記機構有無對婚姻狀況審查的責任

房屋權屬登記是依當事人申請，對當事人所有的房屋狀態加以記載、予以認可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關登記簿的記載和頒發的房屋所有權證，了解相應的權利狀況，使之具有社會公信力。

登記機關在受理夫妻共有房屋所有權登記申請時，不能憑是婚前財產或婚姻關系存續期間取得的財產來確定是否共有，而要根據當事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關的法律法規的規定，予以記載。登記機構不能主動判定是否共有。

至于申請人的民事法律關系狀態在實質上是否合法有效，則不在登記機構審查范圍之內。房屋登記部門只是依據《房屋登記辦法》中的兜底條款，“其他必要材料”，在辦理相關登記業務時，對婚內共有進行審查。

夫妻共有在房屋登記實務中的現狀

長期以來，產權證書一直都是認定房屋產權歸屬的法定證據，且具有唯一性。其他任何證據都不具有對抗產權證書的效力。直到2007 年實施的《物權法》第16、17條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。首次從法律層面提出了不動產登記簿的概念，并且明確不動產登記簿的是權屬證明的最高效力。自此以后，經過登記的不動產，就應當根據登記的內容來確定物的歸屬。產權登記在誰的名下，誰就享有所有權。

對屬于夫妻共同的房產，我國大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習慣于由一方登記產權，并且認為理所當然的夫妻共同財產，認為對房屋所有權進行處分（如出賣或設定抵押）時，登記部門肯定會要求產權人的配偶作為共有人在相關的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權人更正為夫妻雙方。隱形共有人的現象在政策性房屋如經適房和房改房中表現尤其明顯。

在登記實務中，各地房屋登記部門基本上對夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機構只對申請材料的一致性進行審查，不對申請房屋屬于婚前還是婚后，是否會存在配偶共有的情況進行實質性審查，一般詢問是否有共有人，然后詢問表由申請人簽字確認。另一種是登記機構不僅僅對申請材料進行審查，且通過詢問和要求申請人提供婚姻證明（如：結婚證、未婚證明等）來綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財產，如屬于婚后取得的財產，如需登記為個人所有，還要求提供婚內財產約定等相關材料。

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