合同訂立是合同成立的基礎(chǔ)和前提，《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?？梢?，合同的成立與合同的生效雖為不同的概念，但兩者是密切聯(lián)系的。以下是小編今天要與大家分享的：房地產(chǎn)合同簽訂常見的十大陷阱。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!

房地產(chǎn)合同簽訂常見陷阱：心明眼亮避開購(gòu)房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂合同

陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明

因何種原因退房以及后果

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對(duì)策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

陷阱二：合同主體認(rèn)定不明

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有授權(quán)委托書。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。

善良的購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。

對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。

陷阱四：最短時(shí)間與最好

合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決，在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?不知道。

合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。

對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用

開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。

對(duì)策購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。

這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。

對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

陷阱七：處理結(jié)果不明確

很多合同中常可以看到這樣的條款，應(yīng)于日前如何如何，但是并沒有約定如果沒有在日前如何如何后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。

陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議

前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?

但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購(gòu)房.

合同附件文章多

1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。

2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購(gòu)房者需要注意的是，凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)按京國(guó)土房管權(quán)字(20xx)第369號(hào)文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的10%支付違約金。

3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如高級(jí)面磚、高級(jí)外墻涂料、高級(jí)木地板之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。其次，購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)〈BR〉房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出具體約定。

5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前許多購(gòu)房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購(gòu)房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購(gòu)房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購(gòu)房合同，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購(gòu)房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：如果購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，則購(gòu)房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。

房屋認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同或者是正式簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是購(gòu)房者與開發(fā)商對(duì)房屋交易事宜的初步確認(rèn)，是雙方之間對(duì)于確定購(gòu)房，保證購(gòu)房的一種協(xié)議，具有法律效力。那么，到底該如何簽訂認(rèn)購(gòu)書呢？小編從以下7點(diǎn)為大家闡述簽訂認(rèn)購(gòu)書的注意事項(xiàng)。

1、房屋的詳細(xì)信息必須出現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書中

認(rèn)購(gòu)書的認(rèn)購(gòu)對(duì)象是房屋，所以房屋的詳細(xì)信息必須要出現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書中，包括房屋的地址、認(rèn)購(gòu)房屋的樓棟號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、朝向、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等信息。這也是避免一房二賣的一個(gè)方法。

2、交易雙方的基本情況要謹(jǐn)慎填寫

交易雙方的基本信息包括雙方的姓名、地址、電話、證件號(hào)碼等。對(duì)于購(gòu)房者來說，這里要尤其注意賣方的名稱是開發(fā)商還是代理公司。如果是第三方銷售代理公司，則應(yīng)該在認(rèn)購(gòu)書中注明為代理關(guān)系。一旦后期出現(xiàn)什么問題，也好有個(gè)說法。

3、開發(fā)商資質(zhì)和樓盤預(yù)售證要要調(diào)查清楚

簽訂認(rèn)購(gòu)書本來就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以更應(yīng)該認(rèn)清開發(fā)商的資質(zhì)和樓盤的品質(zhì)。對(duì)于樓盤，除了購(gòu)房者自己的了解和調(diào)查之外，更重要的是要看它是否具備商品房預(yù)售許可證，有證與無證的區(qū)別相信大家也很清楚，有了預(yù)售證，簽訂認(rèn)購(gòu)書的信心便又增加了一分。開發(fā)商無證銷售的行為雖然不影響認(rèn)購(gòu)書的效力，但還是對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)問題有一定的影響。而且購(gòu)買沒有預(yù)售證的房子，即使簽了合同，也無法辦理網(wǎng)簽、過戶，更無法獲得不動(dòng)產(chǎn)證。

4、房屋的價(jià)格和付款方式要約定清楚

房屋的價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)，不能使用特價(jià)、均價(jià)等模糊字眼，付款方式則包括全款、分期付款、按揭付款等。每一個(gè)數(shù)字，每一個(gè)金額都要認(rèn)真核對(duì)，防止因粗心造成的資金損失。

5、開發(fā)商承諾要寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書

大多數(shù)購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候，開發(fā)商都會(huì)給予一定的**、贈(zèng)送面積等承諾，這些都可以在認(rèn)購(gòu)書中體現(xiàn)，后期簽訂正式的購(gòu)房合同時(shí)照樣也可以寫進(jìn)去，以防開發(fā)商變卦。當(dāng)然在這里最好也要對(duì)違約的處理辦法作出一些規(guī)定。

6、違約責(zé)任要提前約定

合同類性質(zhì)文書的簽訂都是為了對(duì)雙方有一個(gè)約定，以及對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)造成的損失進(jìn)行賠償?shù)姆椒ù_定。認(rèn)購(gòu)書也不例外，在認(rèn)購(gòu)書中除了要交代清楚自己的關(guān)注點(diǎn)之外，比如商品信息，交易詳情或者資金往來等內(nèi)容，更要約定清楚風(fēng)險(xiǎn)處理方法，對(duì)雙方進(jìn)行約束，減免出現(xiàn)損失時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

7、小心認(rèn)購(gòu)書中的“陷阱”條款

陷阱條款，或者說是不合法、不合理?xiàng)l款，這種情況存在的樣式太多，聊宅小編列出幾種常見的來做分析。在實(shí)際填寫認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候就要多長(zhǎng)個(gè)心眼兒了，認(rèn)真閱讀，有異議者要及時(shí)提出，作出適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

a、不對(duì)等條款

簽訂合同要遵循著自愿、平等、合理的原則，所以在認(rèn)購(gòu)書中如果遇到不平等的條款，如制定合同的一方盡力的偏向自己，違約責(zé)任也是他方承擔(dān)的多，自己承擔(dān)的少這類性質(zhì)的條款就稱為不平等條款。遇到這種情況時(shí)要敢于指出，并建議采用政府統(tǒng)一制定的認(rèn)購(gòu)書。因?yàn)楝F(xiàn)在的認(rèn)購(gòu)書一般都是開發(fā)商按照制定的，所以這種情況還是很常見的。

b、涉及到敏感字眼的條款

房屋認(rèn)購(gòu)一般都需要購(gòu)房者繳納一定的資金才可完成，在繳納完資金，簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，一定要小心對(duì)方關(guān)于這筆資金的處置辦法，尤其是一些敏感字眼可能引起的錢財(cái)糾紛，比如資金的“沒收”“不予退還”等字眼。這條條款更多的是針對(duì)購(gòu)房者違約可能給開發(fā)商造成損失制定的違約處理辦法。即使購(gòu)房者違約，這筆資金都不應(yīng)該是這樣的處理辦法。此時(shí)，雙方要協(xié)商出合理的方案，寫入認(rèn)購(gòu)書，對(duì)雙方都要有一個(gè)約束。

c、使用模糊概念的條款

認(rèn)購(gòu)書中最大的問題就是牽扯到資金的問題，在認(rèn)購(gòu)書中有關(guān)房屋價(jià)格的大多數(shù)約定都要小心對(duì)待。要謹(jǐn)防開發(fā)商使用“**價(jià)”、“折扣價(jià)”等模糊概念性的說法，解決方法是，只要涉及到金錢就要準(zhǔn)確到具體的數(shù)額，不能模棱兩可。

（以上回答發(fā)布于2017-10-15，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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