預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
購買預(yù)售商品房有哪些注意事項(xiàng)
1、在選購商品房時(shí)，購房人應(yīng)查看該項(xiàng)目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》是否齊全。特別是必須查看該項(xiàng)目是否辦理商品房預(yù)售許可證，并確定選購樓棟是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未辦理《商品房預(yù)售許可證》之前，以內(nèi)部認(rèn)購、定購、預(yù)定等形式與購房人簽訂購房協(xié)議并收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用，均為違規(guī)行為。
2、購房人在簽約前要認(rèn)真閱讀合同條款，明確雙方責(zé)權(quán)，正式購房時(shí)應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在延安市房產(chǎn)權(quán)屬交易信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中簽定《商品房買賣合同》(建設(shè)部和國家工商行政管理局制定)，并督促開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽定之日起30日內(nèi)到延安市房產(chǎn)管理辦公室備案，防止一房多賣，保障自己合法權(quán)益。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告中的“售后”、“返本銷售”、以時(shí)間表示距離和含有或投資回報(bào)的承諾以及辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾均屬違法違規(guī)內(nèi)容，購房人不要輕信。
4、購房人應(yīng)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用后按照合同約定時(shí)間，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房產(chǎn)管理部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
6、新建商品房主要分為住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和非住房，購房者應(yīng)繳納四項(xiàng)稅費(fèi)：契稅、印花稅、住宅專項(xiàng)維修資金、房屋登記費(fèi)。新建商品房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用均包含在住房價(jià)格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。

法律主觀：

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件是：已簽訂預(yù)售合同，預(yù)售商品房尚未竣工交付，雙方已就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)達(dá)成合意。程序是：雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表。

法律客觀：

《民法典》第五百四十五條
債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；
（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；
（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。
當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。

預(yù)售商品房可以買賣。購買預(yù)售商品房，開發(fā)商具備預(yù)售許可證的情況下就可以購買。購買預(yù)售商品房后想要出售的話，只能在未備案前與開發(fā)商溝通轉(zhuǎn)讓給他人，如果購房合同已經(jīng)備案的話，就不能轉(zhuǎn)賣了。
開發(fā)商預(yù)售商品房條件
1、開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購買人。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
4、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
6、訂立預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。
7、登記備案。預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
8、收取預(yù)付款。開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。
9、辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)
1、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。但是，為防止投資者對期房的投機(jī)行為，許多地方政府尚未設(shè)置期房轉(zhuǎn)讓的備案機(jī)構(gòu)。
此種情況下，如果不能對再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行備案，則只能等到出讓方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后再行過戶給買受人。如此一來，期房再次購買人的合同風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加。
2、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而買受人也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)共同到原貸款銀行咨詢能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。
如果可以且符合貸款銀行的其它要求，買賣雙方可直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。如果買受人不需辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來不必要的麻煩。
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓一般情形屬于轉(zhuǎn)按揭，可是這樣的商品房畢竟沒有拿到房產(chǎn)證有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

1、第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過戶手續(xù)。
2、第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同以及辦理過戶手續(xù)。
簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意什么
（1）審查是否具備“五證”
購房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。
（2）簽署合同文本
購房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。
（3）明確違約責(zé)任
在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金的絕對金額；如約定按日計(jì)算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之四。
（4）協(xié)商解決
對于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。
（5）定金約定
有些發(fā)展商在購房人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時(shí)只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個(gè)人都能申請到按揭貸款，因此，建議購房人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購房人得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。
（6）要留意關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款
還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對購房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購房人應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
（7）讓律師把關(guān)
為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時(shí)最好能聘請房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對性的法律意見。