一、居住權怎么設立?

根據《民法典》的相關規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。

簡單說，房屋所有權人在為你設立居住權后，你有權居住、使用該房屋，其設立期限可以是10年、20年，也可以是終生。

那么居住權該怎么設立呢?

(一)訂立居住權合同根據《民法典》第367條的規定，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

一般包括下列條款：

(1)當事人的姓名或者名稱和住所;

(2)住宅的位置;

(3)居住的條件和要求;

(4)居住權期限;

(5)解決爭議的方法。

居住權的設立一般是無償的，但是你們另有約定的除外。

此外要記住，設立居住權要向不動產登記中心申請居住權登記，居住權自登記時設立。

(二)遺囑設立《民法典》第371條規定，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

這個法條是什么意思呢?類似案例中許女士的做法，遺囑人生前可以在遺囑中明確為特定對象設立一個居住權。

遺囑人死亡后，繼承人按照遺囑繼承的方式取得房屋所有權，但同時繼承人需要按照遺囑的內容在房屋上為被繼承人指定的對象辦理居住權登記。

二、設立居住權適用哪些情形?

(一)離婚時為讓對方及時給付折價補償款，在房產上設立居住權雙方可以在離婚協議中約定，房屋歸對方所有，但是對方需要向你支付一定數額的房價補償款。

在你將房屋完全過戶給對方的同時，要求對方為你辦理居住權設立登記。

(二)結婚時可要求對方為自己設立居住權

這屬于婚前房產加名問題的變通選擇，結婚前，女方不一定非得要求男方在婚前房產上加自己的名字，可以設立一個固定期限或以有生之年為限的居住權，這樣既保住女方的居住利益，也可避免在房產證上加名鬧矛盾。

(三)老人立遺囑為心儀之人設立居住權

老人想將房子留給子女，又擔心常年照顧自己的后老伴、保姆在自己死后被子女趕走。

此時，老人可以在立遺囑時，明確為心儀之人設立一個固定期限或以有生之年為限的居住權。

老人百年之后，子女就需要按照老人的意思配合其辦理居住權設立登記，保障老人心儀之人的居住權利。

(四)實現“以房養老”

老人可以將自有房屋抵押或賣給銀行、保險公司等金融機構，同時在房子上給老人設立居住權，老人可通過合同約定按月領取一筆售房款，并在房屋中居住到去世為止。

三、設立“居住權”，對房屋買賣有哪些影響?

《民法典》規定居住權主要為了保障老年人或其他家庭成員的居住利益，滿足特定弱勢群體的住房需求。

居住權屬于用益物權，是一種絕對權，必須通過登記設立，可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人。

由于這種權利本身的性質，設立了居住權的房屋，其流通價值將大打折扣，因為居住權人在居住權期限屆滿前可以一直居住在房屋內。

在當前背景下，我們買房時除了看房子有沒有被抵押、租賃，還要在不動產登記機構查詢意向購買的房屋有沒有設立居住權登記，以免出現“房子歸你，但你住不了”的情況。

一、居住權的房子怎么過戶
居住權是用益物權，房屋有居住權的，并不影響房屋的過戶，當事人可以攜帶身份證明、房屋產權證明等材料到房屋登記機關辦理過戶登記。
《 中華人民共和國民法典 》
第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
《 不動產登記暫行條例 實施細則》
第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)買賣、互換、贈與合同;
(三)繼承或者受遺贈的材料;
(四)分割、合并協議;
(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;
(六)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;
(七)相關稅費繳納憑證;
(八)其他必要材料。
不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。
二、居住權的性質
第一，居住權作為一種獨立的用益權制度，屬于物權，是一種他物權。
由于居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務，故居住權屬于物權。同時，又由于居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬于他物權。
第二，居住權的主體范圍限定為特定的自然人。
因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。”故法人或其他非法人團體(如合伙團體)不可以成為居住權主體，其主體范圍具有有限性。
第三，居住權的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。
如中國物權法征求意見稿就明確規定：居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設立居住權。
第四，居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。
居住權人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。
三、什么是不動產物權變動規則
1、 不動產物權變更實行登記主義原則;動產物權變更實行交付主義原則。
2、如果是房屋等不動產，不但需要簽訂買賣合同，還需要到房屋管理部門辦理產權變更登記，這樣物權才轉 移;動產如桌子， 只要當事人付了簽，賣貨人把桌子給了買的人，物權就變動了。
3、 不動產要到不動產登記中心去辦理登記手續;動產只需把動產交給對方就可以了，對動產交付在立法上采取的是交付要件主義，即以移轉占有為物權變動的生效要件。在移轉占有前，物權的變動不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不產生效力，又分為簡易交付、占有改定、指示交付、擬制交付。
需要注意的是：不動產 物權的設立、變更、轉讓和消滅 ，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 房屋有居住權的，當事人可以攜帶身份證明、房屋產權證明等材料到房屋登記機關辦理過戶登記。

《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條
居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

《中華人民共和國民法典》
第三百六十七條
設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。

居住權證辦理可前往屬地市民中心不動產窗口辦理，根據居住權合同設立居住權的，可以申請居住權首次登記。

辦居住證需要的材料主要有本人居民身份證、本人相片以及居住地住址、就業、就讀等證明材料。居住地住址證明包括房屋租賃合同、房屋產權證明文件、購房合同或者房屋出租人、用人單位、就讀學校出具的住宿證明等。

就業證明包括工商營業執照、勞動合同、用人單位出具的勞動關系證明或者其他能夠證明有合法穩定就業的材料等。就讀證明包括學生證、就讀學校出具的其他能夠證明連續就讀的材料等。

居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

居住權首次登記申請主體

1、依合同約定申請居住權首次登記的，由設立居住權合同的當事人雙方共同申請，不動產登記簿記載的全部所有權人均為申請人。

2、依遺囑申請居住權首次登記的，由遺囑設立的居住權人單方申請，申請人應當召集全體繼承人到場，書面確認為唯一生效遺囑；與繼承、受遺贈不動產的轉移登記一并申請辦理的，由遺囑設立的居住權人與全體繼承人、受遺贈人共同申請。

3、依人民法院、仲裁委員會的生效法律文書申請居住權首次登記的，由生效法律文書確定的居住權人單方申請。