房屋承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？
法律主觀：
一、房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)嗎？
房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人欲出賣作為租賃標(biāo)的物的房屋時(shí)承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買，并應(yīng)當(dāng)于出租人履行通知義務(wù)后的十五日內(nèi)作出是否購買的明確表示。根據(jù)《 中華人民共和國(guó)民法典 》第七百二十七條，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
二、優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要什么條件
優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要的條件有：
1.在租賃合同的存續(xù)期間。
2.在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。
3.必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。
三、妨害承租人優(yōu)先購買權(quán)需要承擔(dān)什么責(zé)任
妨害承租人優(yōu)先購買權(quán)需要承擔(dān)相關(guān)的賠償責(zé)任，需要賠償相關(guān)的費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十八條：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣 合同的效力 不受影響。
第七百二十九條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
法律客觀：
《民法典》第七百二十六條第一款出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。《民法典》第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
承租人對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制
承租人對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制
優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)？《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
承租人在哪些情況下不能優(yōu)先購買
法律分析：承租人在如下情況下不能優(yōu)先購買：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的；出租人履行告知義務(wù)后承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的；出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的.
優(yōu)先購買權(quán)限制性保護(hù)的發(fā)展及其應(yīng)用
基于承租人優(yōu)先購買權(quán)的價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定程度的不協(xié)調(diào)性,理論和實(shí)務(wù)界均提出對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護(hù)需求.
從國(guó)外的立法、司法實(shí)踐來看,承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護(hù)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、房屋部分承租、整體轉(zhuǎn)讓情形.當(dāng)承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會(huì)給出租人造成損失時(shí),承租人不得就其承租部分行使優(yōu)先購買權(quán),如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形.
2、出租人基于某種特殊人身關(guān)系低價(jià)出售房屋情形.如果出租人將房屋以明顯低于市價(jià)出賣房屋是基于某種特殊的身份關(guān)系,如親朋好友、單位職工等,離開該特殊的身份關(guān)系,出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價(jià)價(jià)格出賣房屋的,承租人在此情形下不享有優(yōu)先購買權(quán).
3、租賃房屋非基于買賣而發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情形.如贈(zèng)與、遺贈(zèng)和繼承場(chǎng)合;另在出于公共利益目的而實(shí)施的征收、征用等情形,租賃房屋的物權(quán)變動(dòng)是基于公法手段實(shí)現(xiàn),此屬于所有權(quán)的原始取得,承租人亦不得行使優(yōu)先購買權(quán).
4、租賃房屋基于"視為出賣"的情形.(1)出租人以房屋所有權(quán)出資,因企業(yè)的收購、合并或者分立而變更房屋所有人,出租人以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等,此類情形下由于出租人的目的不在于通過出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán);(2)出租人將房屋以產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行的互易場(chǎng)合,如果出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán),則承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán);(3)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或出租人以房屋抵債情形,因出租人的目的是通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的消滅或代替金錢的給付,承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán).
上文講述了承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)法定權(quán)利,操作步驟可以參照上文,但是要按照制度來嚴(yán)格執(zhí)行,這個(gè)大家一定要妥善處理,以上就是本文的全部?jī)?nèi)容,看完了上文中小編具體的分析和總結(jié)后,相信各位心中已經(jīng)都有了自己的認(rèn)知和理解.
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