開發(fā)商逾期交付房屋能否先收房?
1、 開發(fā)商逾期 交付房屋能先收房。業(yè)主可以送達(dá) 催告通知書 ,要求開發(fā)商盡快交房并賠償超出日期的損失;催告后三個(gè)月仍未交房且不能給出正當(dāng)理由的,業(yè)主 可以解除合同 并要求開發(fā)商退還已付房款及利息,承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 2、法律依據(jù);《 商品房銷售 管理辦法》 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)違約責(zé)任 。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
開發(fā)商逾期交付房屋能否先收房
開發(fā)商逾期交付房屋不能先收房。逾期交付房屋,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)房合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
延期交房包括兩種情況:
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間,購(gòu)房者給開發(fā)商一定的寬限期,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況。
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。
原則上,出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:
1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《民法典》(2021.1.1生效)第五百九十條:“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不免除其違約責(zé)任。”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是,出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù),否則構(gòu)成延期交房。
2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改),或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé),但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,顯然有失公平。
賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么
延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)是多少?根據(jù)相關(guān)規(guī)定,將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價(jià)格的萬(wàn)分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過(guò)協(xié)商定好了的,可以不是百分之五;經(jīng)過(guò)調(diào)查顯示違約金過(guò)高的,可以經(jīng)過(guò)法院途徑應(yīng)予適當(dāng)?shù)臏p少。所以嚴(yán)格來(lái)說(shuō),延期交房違約金是沒有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)的。
買賣關(guān)系角度來(lái)說(shuō),買方取得房屋的對(duì)價(jià)是支付了約定的購(gòu)房款,也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購(gòu)房款。因此,如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話,買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購(gòu)房成本,包括分?jǐn)偟馁?gòu)房款及利息損失。可見,所謂買方購(gòu)買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。
至于對(duì)過(guò)高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當(dāng)調(diào)整到什么程度,法律并無(wú)明文規(guī)定,從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。
開發(fā)商逾期交房的可不可以先收房
開發(fā)商 逾期交房 的可以先收房。 開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成逾期交房,法律并沒有把是否能追究開發(fā)商責(zé)任和 購(gòu)房 者是否收房掛鉤。所以購(gòu)房者完全可以放心收房,然后再向開發(fā)商索取逾期交房賠償。 《 民法典 》第五百七十七條:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等 違約責(zé)任 。
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