小產(chǎn)權(quán)房買賣注意事項(xiàng)
小產(chǎn)權(quán)房的價格是商品房價格的三分之一甚至?xí)停杂胁簧傧M(fèi)者會頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險也要購買小產(chǎn)權(quán)房子。但在房屋交易或抵押過程中，產(chǎn)權(quán)證是必須證件。而小產(chǎn)權(quán)房子沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不認(rèn)可的。而且小產(chǎn)權(quán)的房屋也是無法上市交易，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，因此不具備轉(zhuǎn)讓、處分、收益和繼承等權(quán)利，也無法過戶。
小產(chǎn)權(quán)房子沒有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同，也沒有房管單位的認(rèn)同，所以這類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃，房屋價值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關(guān)補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房是沒有國家頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房后，如果后期遇到財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款。買了小產(chǎn)權(quán)房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。
其實(shí)針對小產(chǎn)權(quán)的房子也是可以買賣的。但是在購買小產(chǎn)權(quán)房有很多需要注意的地方。首先要注意小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
國家雖然已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還還沒有大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，購房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房。消費(fèi)者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，一定要多找?guī)讉€見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風(fēng)險。由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，所以消費(fèi)者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細(xì)約定，比如拆遷時購房者獲得全部補(bǔ)償，約定和高額違約金。

房子小產(chǎn)權(quán)理論上是不能買賣的。購買小產(chǎn)權(quán)房子的風(fēng)險比較大，比如：不能貸款，不能過戶。由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理;易出問題，維權(quán)難;物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障;購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
房子產(chǎn)權(quán)怎么確定
1、看房產(chǎn)證
(1)有沒有房產(chǎn)證
沒有房產(chǎn)證的房子要直接PASS。沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。不要理他，讓他借錢把證贖回，再找你。
(2)看房主是誰
賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。
(3)查明房屋是否可上市
購房者在購買二手房時一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題。如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。
(4)看該房屋是否有房屋共有權(quán)人
如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
2、看土地證
如郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)叫劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔(dān)。
3、去房管局核實(shí)
如果，賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦?去房管局看看，順便搞清楚你看上的二手房的性質(zhì)是什么?是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。如果是這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。
4、新房查房屋產(chǎn)權(quán)
(1)五證
通過五證購房者可以了解房屋的真實(shí)信息和產(chǎn)權(quán)年限，五證齊全的房屋意味著開發(fā)商的資質(zhì)和銷售資格均無問題。五證是指：國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售(銷售)許可證。
(2)土地出讓金
購房者還應(yīng)該查看新房的土地出讓金繳納情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規(guī)劃面積是否有抵押等多種因素。

1、它算是地方性質(zhì)的叫法，因此在相關(guān)的法律規(guī)定中，它的本質(zhì)并不是合法的，它只能作為居住的作用，但不能上市交易或辦理借貸等。因此對購買者來說，這很難得到法律上的庇護(hù)，這樣自我權(quán)益就容易受到損失，而且即便簽訂了合約，并支付了費(fèi)用，但也可能得不到法律的支持。
2、因?yàn)檫@類房子可能并沒有獲得政府的許可，因此很可能會被判定為違法的建造，這樣一來，沒有做完的房子很可能面臨無法做完的情況，做完的房子很可能會受到強(qiáng)制拆除的指令，不管是哪一種都會使得購買者的權(quán)益受到損失。
3、這類房子不管是轉(zhuǎn)賣還是轉(zhuǎn)讓都比較麻煩，而且往往要求購買者全額付款，這無疑增加了購買者的風(fēng)險。

不能買。買小產(chǎn)權(quán)房很沒有保障，原因如下:1、小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同無效。2、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理過戶登記，買受人無法取得房屋合法產(chǎn)權(quán)證書。3、買了小產(chǎn)權(quán)房后，隨時可能面臨被收回的風(fēng)險。4、小產(chǎn)權(quán)房被拆遷，買受人無法享受拆遷帶來的補(bǔ)償?shù)葯?quán)利。
之所以叫小產(chǎn)權(quán)房，是因?yàn)榉孔赢a(chǎn)權(quán)不全。房屋買賣合同有效的前提是出賣人擁有完整的產(chǎn)權(quán)。沒有完全的產(chǎn)權(quán)，出賣人的出賣行為無效，所以買賣合同當(dāng)然無效。如果買賣合同無效，依法不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。因買賣合同無效，相關(guān)權(quán)利人有權(quán)要求買受人返還房屋，買受人只能要求出賣人返還購房款并承擔(dān)約定的違約責(zé)任，無權(quán)要求繼續(xù)占有房屋。在拆遷中，拆遷單位的補(bǔ)償對象是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，買受人因不能通過轉(zhuǎn)讓取得房屋產(chǎn)權(quán)，不是符合條件的補(bǔ)償對象。