一、 土地流轉 不規范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。 目前 農村土地流轉 普遍存在"三多三少"現象，即親戚朋友流轉的多，專業大戶流轉的少;轉包、出租或代耕的多，轉讓的少;口頭協商多，文字協議少。 農地流轉的民間化體現在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據中國人民大學和美國農村發展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協商，21.7%的人選擇通過村委會與人協商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協商來確定流轉。 土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協議或合同，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農戶中也存在部分''口頭式"約定，簽訂合同的也不完整、不規范。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。 土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據抽樣調查表明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉的僅有1.4%。 土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手續，存在著手續不規范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關系的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。 二、土地流轉規模比較小，流轉效益不高。 (1)影響土地流轉的規模與效益主要問題在于需求的規模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農業龍頭加工企業和種植大戶需要大塊土地搞規模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規模經營的少。由于土地流轉規模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規模經營、實施機械化作業的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。 (2)農地市場價值并未體現，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區差異性很大，取決于雙方協商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。國務院發展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄 土地使用權 讓其流轉。東、中、西三大區域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經濟最發達的江蘇蘇州市和 上海 金山區，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。 (3)土地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費;隨著農村改革的不斷深入和中央支農政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發生爭議時有發生。 三、農民對 土地承包經營權流轉 認識模糊，積極性不夠高。 土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，尤其是在經濟落后地區，農民對土地具有根深蒂固的依賴情結。有些農民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不愿流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現實問題。 在經濟落后地區，多數農戶還處于傳統農業生產經營階段，土地仍然是農民最基本的生活資料，大部分農民擔心土地流轉后會喪失土地的承包權，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉。尤其是目前農村社會保障制度不夠完善。由于農村社會保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農民的后顧之憂，農民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。 四、土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。 目前，大部分地區尚未形成統一規范的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。一些地方盡管建立了流轉中介組織，但服務滯后，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。近年來，許多鄉鎮建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農經部門掛掛牌子，作數字統計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。 目前，流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規范嚴密的土地流轉市場運作機制和服務機構尚未完全形成。沒有實現 農村土地承包 信息化管理，流轉信息渠道不暢，流轉的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規范發展。 五、農村土地流轉管現缺乏規范管理。 (1)農村土地流轉管理缺乏具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定。基層政府和村級組織能夠有效提供流轉服務的還不夠多， 土地承包 管理部門對土地承包經營權流轉的管理和監督職能也沒有完全發揮出來。 (2)對基層行政干預缺乏約束。很多農地流轉不是農民自愿和通過市場運行的，而是社區、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉過程中，一些地方是由村干部做主，代替農民決策流轉土地。由于土地承包期限短，農民的土地財產權利意識不強，很多農民對村干部做主流轉自己的承包地漠不關心，以至于在流轉土地的過程中不知不覺失去了土地。 (3)目前，仍有少數地方還沒有全面落實土地延包30年的規定，個別地方 承包合同 簽訂不規范，經營權證發放不到戶，農民缺乏對承包土地的安全感。流轉合同沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產生糾紛。同時，缺乏對農村土地承包經營權流轉的扶持政策，種養殖大戶貸款困難，也制約著農村土地承包經營權流轉和規模經營。 六、土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。 據對江蘇省52個鄉(鎮)部分鄉村干部的調查，由于無土地流轉協議、合同或土地流轉協議、合同不規范以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。在調查的104位鄉村干部中，有56位認為2003年土地流轉糾紛與往年差不多，占53.9%;有33位認為2003年土地流轉糾紛比往年下降，占31.7%;有15位認為2003年土地流轉糾紛比往年增加，占14.4%。這15位鄉村干部所在鄉(鎮)2001年發生土地流轉糾紛64起，2002年發生土地流轉糾紛107起，2003年1~6月發生土地流轉糾紛66起。 土地流轉糾紛主要表現為:農戶間流轉以及短期流轉中合同簽訂率不高，土地流轉雙方形成的利益關系和權利義務約定不明確、不規范，容易引發糾紛;由于在長期流轉中流轉雙方利益協調機制不健全，因經營風險和市場變化等原因也容易引發利益矛盾。此外，在一些地區，基層干部對維護農民的土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農業規模經營而忽視甚至侵害農民土地合法權益;有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農民意愿強行流轉，也導致土地流轉糾紛問題。 七、土地流轉過程中承包人改變土地用途的問題突出。 有的地方在流轉中改變土地農業用途。如將流轉的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農建設。有關耕地的改變土地農業用途的問題最為突出。由于種糧效益低，在規模流轉的耕地中，很少用于種糧。在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢。據農業部調查統計，目前農戶之間流轉土地中用于種糧比重占71.9%，而規模流轉入企業、業主的土地中用于種糧比重僅為 6 .4%。今后不少地方將可能出現流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區，有的外出務工農民無償轉出的生產條件較差土地無人耕種，有的出現拋荒。調查中發現流轉的土地，除大部分用于種植業用地外，還有部分用在牧業、漁業、和第二、第三產業中，特別是還出現了破壞性比較嚴重的非農土地流轉。個別地區出現了把規模流轉的農用土地用于進行土地掠奪式經營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關于土地流轉的相關政策。

一、確保確權頒證工作到位，以此降低社會穩定風險。根據制度經濟學的觀點，清晰的產權是市場交易的基礎。《深化農村改革綜合性實施方案》最新文件將農村產權制度改革置于關鍵領域之首，并強調要將集體土地的承包經營權明確地分配給每個農戶。農村土地流轉實際上是一種土地經營權在不同主體間的交易，因此，通過確保土地確權頒證，明確每塊農用地的產權，可以穩定土地財產權，從而降低農民的風險。
二、規范土地流轉程序，避免無序流轉風險。依法規范土地流轉程序是降低風險的基本措施，因為規范土地流轉中的契約交易行為可以減少各方的風險。目前，土地流轉多采用自發方式，合同不規范，農民利益難以保障。一些基層干部為追求個人利益，推動高流轉率，不顧實際情況采取行政手段過度推進土地流轉，導致流轉規模過大，存在多種潛在風險。
三、嚴格執行用途管制，防止糧食安全風險。農村土地流轉必須確保用途不變，避免出現流轉后的土地“非農化”和“非糧化”現象，以保障國家的糧食安全。

1、土地流轉的利：有利于資本進入農村，通過大規模收購或租用土地，進行農業現代化和產業化，提高農業生產效率。加快城市化進程、實現城鄉一體化發展。
2、土地流轉的弊：農民通過轉讓土地雖有現金收益，但由于他們大多沒有一技之長，在城鎮務工一旦失業，其賴以生存的土地也不復存在，將失去生活的退路。
土地流轉政策是什么
1、土地流轉的政策是：農村土地經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和保持農村土地承包關系穩定并長久不變的基礎上，遵循平等協商、依法、自愿、有償的原則。
2、承包方承包土地后，享有農村土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。
3、農村土地經營權流轉不得改變承包土地所有權的性質及其農業用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
4、農村土地經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。縣級以上地方人民政府農業農村主管部門應當依照職責，負責本行政區域內農村土地經營權流轉及合同管理的指導工作。
自留地轉讓要辦什么手續
1、自留地要進行轉讓首先要提出申請。
（1、土地流出方向的村民小組和村民委員會提出申請并填寫流轉申請書，內容包括姓名、村名、面積、地名、價格、聯系電話等，由村流轉信息員向鄉土地流轉服務站報送。
（2、土地流入方向鄉土地流轉服務站提出申請并填寫土地流轉申請表，包括姓名、單位、需求面積、意向流轉期限、聯系電話等。由鄉（鎮）土地流轉服務站辦理并向縣土地流轉服務中心備案。
2、申請通過之后進行審核、登記。
（1、流出方土地情況審核按照“屬地核實”原則，經村民委員會和村民小組同意并辦理相關手續后，進行登記。
（2、鄉（鎮）土地流轉服務站對流入方的經營能力和經營項目進行審核后，進行登記。
（3、流轉價格評估流轉土地價格由流轉雙方當事人協商確定，或委托鄉（鎮）土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格，作為參考依據。
（4、信息發布鄉（鎮）土地流轉服務站根據流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的信息，在交易服務場所進行信息發布，并約請流轉當事人洽談。
（5、自愿協商縣、鄉（鎮）土地流轉服組織作為管理、服務機構，協助土地流轉雙方依法自愿當面洽談流轉價格、期限等事宜。
（6、簽訂合同土地流轉雙方協商一致，達成流轉意向后，按程序簽訂統一文本格式的土地流轉合同。
（7、鑒證、歸檔土地流轉合同文本一式五份，經鄉（鎮）鑒證。流轉面積較大的應在雙方自愿的基礎上進行公證。