買(mǎi)房交付定金以后，未能簽訂合同，定金是否應(yīng)當(dāng)退還的，要看雙方未簽約的原因，具體分析如下：如果因一方當(dāng)事人原因未能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，買(mǎi)受人因?yàn)樽约旱脑蚍艞壻?gòu)買(mǎi)房屋的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，因?yàn)榇藭r(shí)的定金的性質(zhì)為立約定金。出賣(mài)人違約的，接受定金的一方，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致雙方未能訂立合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽訂合同的，不能歸責(zé)于任何一方的，收取定金的一方，應(yīng)當(dāng)返還定金。

法律依據(jù)：《民法典》

第五百八十六條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。

定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

《民法典》

第五百八十七條：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

購(gòu)房的定金是否可以退還，具體如下：

1、如果是因?yàn)橘u(mài)方的原因或者不可抗力的原因的話(huà),定金可以退還,因賣(mài)方原因的可要求雙倍返還定金；

2、如果是買(mǎi)方的原因的話(huà),一般是不能退還。除此之外,合同中有約定的,一般按約定的情況處理。

定金退款條件如下：

1、出于購(gòu)房者自身原因的定金不退。如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還。比如，購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款，購(gòu)房者交款后反悔，違背了認(rèn)購(gòu)協(xié)議的根本目的，定金是不能夠退還的。因個(gè)人征信貸不了款，購(gòu)房定金不退。由于個(gè)人征信屬于購(gòu)房者自身原因，因此導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同最終未能簽訂，則購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還自己所交納的定金；

2、如果雙方都不存在上述第1點(diǎn)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方；

3、賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金；

4、開(kāi)發(fā)商無(wú)銷(xiāo)售許可證或者產(chǎn)權(quán)證，不具備商品房銷(xiāo)售資格，導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法達(dá)成，可以要求退還購(gòu)房定金；

5、開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，如已將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人，可以要求退還購(gòu)房定金；

6、因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)。如賣(mài)家對(duì)房屋信息表述模糊，合同主要條款無(wú)法確定，或者賣(mài)家對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的條件，如房屋面積、價(jià)格等進(jìn)行修改等，可以要求退還購(gòu)房定金；

7、買(mǎi)賣(mài)雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，但商品房買(mǎi)賣(mài)合同依舊未能訂立。如因第三人的原因或自然災(zāi)害，致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等，可以要求退還購(gòu)房定金；

8、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還；

9、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

定金和訂金的區(qū)別如下：

1、二者產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系不同：定金合同可以是單獨(dú)簽訂合同，訂金約定是合同的組成部分。

2、二者的功能不同：訂金不具有債的擔(dān)保功能，其功能在于為一方當(dāng)事人履行債務(wù)提供資金上的一定的支持，訂金的給付本身屬于給付訂金一方當(dāng)事人履行債務(wù)的行為，不具備法律效應(yīng)；定金具有債的擔(dān)保功能，具備法律效應(yīng)；

3、二者的作用不同：定金一經(jīng)給付，則發(fā)揮制裁違約方，補(bǔ)償守約方的功能；而訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導(dǎo)致解除合同的情形時(shí)，收受訂金的一方必須如數(shù)退還訂金；

4、二者適用的范圍不同：定金擔(dān)保方式，可以適用于各種合同；而訂金只適用于金錢(qián)的給付為一方履行債務(wù)的合同中，多見(jiàn)于買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中；我國(guó)法律對(duì)訂金的性質(zhì)沒(méi)有作出明確的，訂金一般認(rèn)為是預(yù)付款，不具有保證合同履行的作用，而定金是屬于履行合同保證金，收受方不履行合同的，給付方可以要求雙倍返還；

5、二者的定義不同。訂金是預(yù)訂所付的錢(qián)，是當(dāng)事人的一種支付手段；定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定的數(shù)額的金錢(qián)或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式；

6、二者退還資金不同。訂金，可通過(guò)雙方協(xié)調(diào)歸還；定金，只有在對(duì)方違約時(shí)才可歸還；

7、二者違約處理不同。訂金沒(méi)有直接的法律規(guī)定，如出現(xiàn)違約情形，可根據(jù)實(shí)際情況及各方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。但若給付定金一方不履行義務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金，接受定金的一方如果不履行義務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。

適用定金罰則的注意事項(xiàng)：

1、視為不履行被擔(dān)保的債務(wù)的情況。因當(dāng)事人一方遲延履行或者有其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外；

2、不完全履行合同時(shí)的定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則；

3、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百八十六條

當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。