審判實踐中，對商品房認購書性質(zhì)的認定，歸納起來有兩種觀點：一種觀點認為認購書就是正式預(yù)售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示；另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。我們認為，認購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認購書應(yīng)為獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。最后，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。
商品房認購書是什么?商品房認購書是一種合同協(xié)議，主要是用于房子認購的，是賣家和買家雙方共同簽訂的一個合同證明，確認房子已經(jīng)被購買的事實。商品房認購書是具有法律效力的，是收到國家的法律保護的。那么商品房認購書都具有哪些受國家保護的效力呢?接下來，小編和大家一起了解一下什么是商品房認購書，商品房認購書具有哪些效力。
商品房認購書的效力：
商品房認購書是一種書面協(xié)議，它具備以下的效力：
1、商品房認購書是具有法律效力的，簽訂了商品房認購書之后，賣家不可以以任何的理由回收銷售給買家的商品房。買家不可以以任何理由進行退款和不要已經(jīng)買下來的商品房。
2、商品房認購書是一種證明，它可以用于法庭，可以作為奪回財產(chǎn)權(quán)利的證書。如果商品房認購書上面有買家和賣家的簽名確認，那么法官可以根據(jù)原告和被告進行決定商品房最終歸誰。
3、商品房認購書是一種協(xié)議信任，如果當事人違反了當初協(xié)定好的跳進和義務(wù)，就要為此付出一定的代價，需要承擔一定的責任，而且是有義務(wù)的。如果當事人違反了商品房認購書上的協(xié)議，是需要接受法律的制裁的。
4、如果當事人已經(jīng)完成了合約上的各種誠信義務(wù)，而有一方要求作廢協(xié)議，那么當事人就算不能達成最初的協(xié)議和義務(wù)，也是不承擔法律責任的。
5、如果實際信息和實際的商品是不符合的，那么是可以進行毀約的，這可能屬于欺騙的買賣。當商品的信息和實際交易存在部隊稱的時候，可以進行披露。
6、不合理的條件是可以進行商議和拒絕的，有一些開發(fā)商為了暴利而免除自己對商品的責任和義務(wù)，欺騙消費者，這種行為是要付法律責任的。
7、如果雙方的交易是在不誠信的前提下進行的，那么雙方都需要負法律責任。
商品房認購書是開發(fā)商對消費者出具的法律證明，商品房認購書不僅具有法律效力，還可以作為法庭上的物證。商品房認購證在簽名之前，是需要進行協(xié)商和談判的，不是隨便簽字的。現(xiàn)在很多不法的商家會通過一些不法的條約和手段欺騙消費者簽字，這種行為一經(jīng)查實是需要被拘留的，并且回收改開發(fā)商對手上所擁有的建筑土地的權(quán)利。
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商品房認購書 商品房認購書就是指購房者和開發(fā)商在簽訂 商品房預(yù)售合同 或 商品房買賣合同 之前簽訂的文書，主要是確認購房者在將來某個時間與開發(fā)商進行進一步洽談、 簽訂購房合同 的預(yù)約。 必備條款如下： (一)買賣雙方當事人的基本情況； (二)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等)； (三)房屋價款計算； (四)定金； (五)簽署正式買賣合同的期限。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
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