肺炎疫情構成“不可抗力”，但并不意味著能直接減免房租，能否減免房租還需具體問題具體分析。      第一步:先看《租賃合同》是否有關于不可抗力之約定:      出租人與承租人的房屋租賃法律關系，是以《租賃合同》來對標。肺炎疫情這一不可抗力的事由發(fā)生以后，如果《租賃合同》已經(jīng)就能否減免減免租金、減免多少、減免條件等進行了明確具體的約定，根據(jù)意思自治優(yōu)先的合同原則，應當遵循該合同約定。當然，此處所言合同約定(意思自治)是建立在合法框架內(nèi)的約定，約定內(nèi)容不能違反法律的強制性規(guī)定，否則會因違反《合同法》第四十條、第五十二條或第五十三條等規(guī)定而被歸于無效。      換言之，如果你的租賃合同恰好明確約定了不可抗力減免的情形且雙方無爭議，那恭喜你，可以不用往下看了;如果你的租賃合同沒約定或約定不明，能否減免房租，還請繼續(xù)往下看。      第二步:《租賃合同》對不可抗力出現(xiàn)后沒有特別約定或約定不明的，則根據(jù)以下不同情況區(qū)別處理:      《合同法》第一百一十七條規(guī)定:“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。”很明顯，如果適用該規(guī)定，能否減免租金的關鍵在于是否“因不可抗力導致不能履行合同”。在《租賃合同》中，出租人的義務是交付合法且可供正常使用的房屋;承租人的義務就是合法、合理、合約地使用房屋，并按時支付租金等款項。如果承租人意欲主張減免租金，其主張應符合“因不可抗力導致不能履行合同的”這一硬性要件，否則可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情，租賃房屋被勒令關閉、被斷水斷電、被限期使用等情形。如確實屬于上述“不能履行合同”之情形，則可以根據(jù)不可抗力對租賃合同“不能履行”方面的影響力，綜合判斷減免租金的具體數(shù)額。當然，租金減免的具體數(shù)額還是需要出租人和承租人雙方協(xié)商一致確定，否則只能訴諸法院或仲裁，耗時費力。

1.各省主要是對中小微企業(yè)實施房租減免政策，且各省的政策都有所不同。2.疫情期間個人房租沒有減免政策，具體依據(jù)出租人個人意愿確定。租客要求減免房租可以通過協(xié)商進行解決，協(xié)商不成的，租客可以向房產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟要求減免房租，由法院根據(jù)合同約定與實際情形進行判定。3.租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金。疫情發(fā)生期間，疫情雖對承租人使用其所承租的用于居住的房屋帶來有所不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔法定責任的表現(xiàn)，未影響租賃物的居住功能，亦不可主張減免租金。4.疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金。如因疫情原因，租賃物被封鎖、因行政管控承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能實現(xiàn)租賃合同目的，就如前面案例所述用于經(jīng)營的承租人停業(yè)不予經(jīng)營樣，應可向出租人主張減免租金。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百九十條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任。