先抵押后出租的問題處理需要根據實際情況來定。如果出租在前，抵押在后，則抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權人在實現抵押權后，有權解除租賃關系。抵押權是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權是一種物權，而租賃關系中承租人的承租權是基于租賃合同而形成的一種債權。
《中華人民共和國民法典》
第四百零五條
抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。第三百八十四條
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

訂立抵押合同時抵押財產已出租如何處理訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。也就是說，財產出租了財產所有人可以對財產進行抵押，但出現糾紛時，債權人不能對原來的租賃關系進行影響，原來的租賃關系是受法律保護的。已經抵押的房屋能否出租抵押的房屋是可以出租的，他物權分用益物權和抵押物權，這兩個他物權是不矛盾的，可以同時存在同一個物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權而抵押涉及的是房屋的抵押權，所以設定抵押的房屋是可以出租的。但用益物權和抵押權在行駛過程中會產生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權人要行使抵押權，肯定會影響到后設定的租賃，如何解決這種矛盾？抵押權與出租權是房屋所有權人的權利，房屋所有權人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權不能對抗抵押權。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人對該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權對先設立的抵押權無對抗力，抵押權人實現權利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關系對于受讓人無約束力。同時應當注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權人行使抵押權致使承租人不能行使承租權的，承租人可以據此主張違約請求權。雙方當事人有約定的除外。因此，承租人在租賃房屋時要核實房屋的抵押情況。如果讀者有涉及到法律的問題需要援助的，歡迎來華律網進行咨詢，我們有專業的律師團隊幫助你。