對于抵押權行使期限，《擔保法》、《擔保法解釋》、《物權法》都曾作出相應的規定。《擔保法》第12條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”《擔保法解釋》第12條規定：“當事人所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應予以支持。”《物權法》第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”

最高人民法院關于抵押權行使期間的最新權威解讀與再審案例

一、法律規定及司法解釋條文
＊《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
＊《民法典》第四百一十九條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
＊《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）第四十四條第一款規定：“主債權訴訟時效期間屆滿后，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院不予支持；抵押人以主債權訴訟時效期間屆滿為由，主張不承擔擔保責任的，人民法院應予支持。主債權訴訟時效期間屆滿前，債權人僅對債務人提起訴訟，經人民法院判決或者調解后未在民事訴訟法規定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，其向抵押人主張行使抵押權的，人民法院不予支持。”

二、最高人民法院民事審判第二庭著 《最高人民法院民法典擔保制度司法解釋理解與適用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395頁至第401頁） 對上述條文解讀如下：

【條文主旨】
本條是關于主債權訴訟時效期間屆滿對擔保物權影響的規定。
【條文概覽】
由于擔保物權從屬于主債權，因此，在主債權因訴訟時效期間屆滿而成為自然債務后，抵押權也無法通過人民法院予以保護，但這并不意味著抵押權自身適用訴訟時效。至于在抵押權因主債權已過訴訟時效而不再受人民法院保護的情形下，抵押人能否請求抵押權人協助辦理注銷抵押登記的問題，可繼續適用《民商事審判會議紀要》的相關規定。由于我國現行法對申請執行的期間進行了時效化改造，因此，在主僨權訴訟時效期間內，如果抵押權人僅起訴債務人且獲得勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間申請強制執行，則其再向抵押人主張行使抵押權，人民法院不予保護。

【爭議觀點】
根據《民法典》第419條的規定，在主債權已過訴訟時效的情形下，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院不予支持，這已是基本共識。但是，如果抵押權人在主債權訴訟時效期間內僅以債務人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，此后再向抵押人主張抵押權，人民法院是否應予支持?對此，有不同的觀點：一種觀點認為，抵押權人已經在主債權訴訟時效期間內向債務人主張了權利，自然不再存在主債權因已過訴訟時效而不受人民法院保護的問題，因此，抵押權人也就可隨時向抵押人主張行使抵押權；第二種觀點認為，雖然抵押權人在主債權訴訟時效期間內起訴了債務人并獲得勝訴判決，但由于其未在法律規定的申請執行時效期間內申請對債務人強制執行，應認為主債權因申請執行時效已經屆滿而成為自然債務，擔保債務也成為自然債務，抵押權人無法再通過人民法院保護其抵押權。

【理解與適用】
一、擔保物權是否存在獨立的保護期間
關于擔保物權是否存在獨立的保護期間的問題，《擔保法》未明確規定，但《擔保法解釋》第12條規定：“......擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。”可見，在主債權訴訟時效期間已經屆滿后，擔保物權人仍可在二年內行使擔保物權。這也就意味著擔保物權還存在獨立的保護期間。
《物權法》沒有采取這一思路，其第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”由于該條采用的是司法解釋的表述方式，即“在什么情形下，人民法院不予保護”的表述方式，因此對這一條的規范目的，實踐中存在不同的意見：一種意見認為，該條旨在確立抵押權也應適用訴訟時效，且抵押權的訴訟時效期間應根據主債權的訴訟時效期間進行計算；另一種意見則認為，該條并非要確立抵押權也應適用訴訟時效，而是強調抵押權的從屬性，即在主債權因訴訟時效期間滿而無法獲得人民法院保護時，抵押權也不再受人民法院的保護。顯然，后一種意見是正確的，因為擔保物權屬于物權的一種，而物權本身原則上并不因訴訟時效的經過而不再受人民法院的保護，但如果被擔保的債權因訴訟時效經過而成為自然債務，則擔保物權自然也不再受人民法院的保護。《民法典》第419條繼受了《物權法》第202條的規定，自然也應作相同的理解。
問題是，如果抵押權人在主債權訴訟時效期間內僅以債務人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，此后再向抵押人主張抵押權，人民法院是否應予支持?對此，我們的意見是，盡管抵押權人在主債務訴訟時效期間屆滿前對債務人提起了訴訟，但由于最高人民法院關于民事執行的司法解釋對《民事訴訟法》規定的申請執行期間進行了時效化的改造，因此，抵押權人在獲得勝訴判決后，還應在《民事訴訟法》規定的申請執行時效期間內申請人民法院對債務人進行強制執行。如果抵押權人未在《民事訴訟法》規定的申請執行時效期間內申請對債務人進行強制執行，即使該債權已經人民法院確認，也將因申請執行時效期間經過而不再受人民法院的保護。既然主債權不再受人民法院的保護，從屬于主債權的擔保物權自然也就不再受人民法院的保護。
......
【實務問題】
......
債權人僅起訴債務人，未起訴抵押人，判決后債權人申請執行未果，現債權人另行起訴抵押人，請求對抵押物優先受償，人民法院應否支持?這是實務中普遍存在的一個問題。《民法典》第419條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”據此，我們認為，即使債權人僅起訴債務人，未起訴抵押人，判決后債權人申請執行未果的情況下才起訴抵押人，只要主債權的訴訟時效沒有經過，債權人的請求都應當得到支持。審判實踐中，能否支持抵押人的唯一標準是主債權訴訟時效期間是否經過。只要主債權訴訟時效期間沒有經過，都應當支持債權人的請求。當然，主債權訴訟時效期間屆滿，債權人主張行使抵押權的，人民法院不應支持。
判決生效執行未果后，訴訟時效期間應當重新起算。

三、最高法院最新案例——(2020)最高法民再110號，趙繼勝訴本溪實華新世界物業管理有限公司抵押權糾紛案（裁判時間：二O二O年九月三十日）

【基本案情】
2014年9月12日，債權人趙繼勝與借款人實華房地產公司簽訂《抵押借款合同》，約定借款期限為自2014年9月12日至2015年9月11日。同日，本溪實華新世界物業管理有限公司（以下簡稱實華物業公司）作為抵押人與趙繼勝簽訂《本溪市房地產抵押合同》，由實華物業公司用其所有的房屋為前述借款合同提供抵押擔保，并辦理了抵押權登記。2016年10月18日，趙繼勝對借款人實華房地產公司就主債權向一審法院提起償還欠款訴訟，但未同案對抵押人提起行使抵押權訴訟。2017年1月17日，該院就主債權作出（2016）遼05民初30號民事判決書，判決實華房地產公司向趙繼勝償還欠款及利息，后各方均未上訴。2017年6月6日，趙繼勝向本溪市平山區人民法院申請實現擔保物權，該院于2017年11月6日立案，并于2018年7月9日以（2017）遼0502民特55號民事裁定駁回趙繼勝申請。2018年7月24日，趙繼勝對實華物業公司提起本案行使抵押權訴訟。

【裁判理由與裁判結果】
一審法院認為：案涉借款合同和抵押合同合法有效，抵押權已有效設立。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱擔保法解釋）第十二條規定，擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。因一審法院在2017年1月17日以（2016）遼05民初30號民事判決對實華房地產公司所應給付的款項進行最終確認，趙繼勝在此后的二年內行使擔保物權，符合法律規定，應當予以支持。趙繼勝于2018年7月24日向法院提起實現擔保物權的訴訟，并未超過行使擔保物權的期限。一審法院判決：趙繼勝對實華物業公司的抵押房屋享有抵押權，有權就該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣所得的價款優先受償。
二審法院認為：物權法第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”本案趙繼勝先就主債權向一審法院起訴，該院經實體審理于2017年1月17日作出判決，案涉主債權訴訟時效因實體判決的作出及生效已終結。作為從合同的抵押合同，約定的擔保期限為2014年9月12日至2015年9月12日，依據民法通則，本案訴訟時效期間為2015年9月13日起的二年期限，趙繼勝于2018年7月24日提起本案訴訟，已超過二年訴訟時效。二審法院判決：判決撤銷一審判決，駁回趙繼勝的訴訟請求。
最高人民法院再審認為：物權法與擔保法解釋關于抵押權行使期間的規定不一致。根據物權法第一百七十八條及立法法關于上位法優于下位法、新法優于舊法的法律適用原則，本案應當適用物權法第二百零二條的規定。
抵押權是擔保物權的一種。擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，可依法行使擔保物權。在擔保物權人初始提起申請實現擔保物權特別程序而被人民法院裁定駁回的情況下，雖然目前法律和司法解釋并未明確規定擔保物權人應當在多長期限內提起普通訴訟程序，但因上述特別程序與普通程序具有法定程序的接續性，只要擔保物權人后續并未明顯不合理地遲延向人民法院提起訴訟，則其初始提起申請實現擔保物權特別程序的時間，就應當認定為行使擔保物權的時間，而不能簡單的以后續提起擔保物權訴訟的時間作為擔保物權人行使擔保物權的時間。本案中，無論抵押權人趙繼勝是初始提起申請實現抵押權特別程序抑或是后續提起抵押權訴訟普通程序，均屬于物權法第二百零二條規定的行使抵押權行為，如前所述，應以趙繼勝向一審法院提起申請實現抵押權特別程序的2017年6月6日作為其行使抵押權的時間。根據案涉借款合同約定的借款期限，案涉主債權的訴訟時效期間初始起算時點應為2015年9月12日；趙繼勝于2016年10月18日向實華房地產公司提起償還欠款訴訟，主債權訴訟時效中斷。因此，本案中趙繼勝行使抵押權的時間，不論是以主債權訴訟時效期間的初始起算時間為準，還是以主債權訴訟時效中斷后的起算時間為準，均未超過物權法第二百零二條規定的期間。
抵押權是擔保物權，并不適用訴訟時效制度，否則有違傳統民法理論。抵押權只存在行使期間的問題，只是依據物權法第二百零二條的規定，該行使期間與主債權訴訟時效期間相同，隨著主債權訴訟時效中斷、中止而變化。也就是說，抵押權行使期間只是以主債權訴訟時效期間為參照來計算，并不等于對抵押權也要適用訴訟時效制度。趙繼勝在本案中主張的抵押權應予支持，系因其行使抵押權未超過物權法第二百零二條規定的法定行使期間，而非直接對其抵押權適用訴訟時效制度的結果。
最高人民法院終審判決：一審判決雖適用法律錯誤，但判決結果正確，撤銷二審判決，維持一審判決。
參考資料：1、最高人民法院民事審判第二庭著 《最高人民法院民法典擔保制度司法解釋理解與適用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395頁至第401頁）
2、《最高院二巡典型案例：抵押權行使期間的判斷》載于“民事審判參考”微信公眾號2021年1月5日

目前是按《物權法》的規定，抵押權應在主債權訴訟時效內行使

　　當人們做某件事而錢不夠用的時候，他們大多數會選擇向親戚朋友們借或者向銀行貸款，隨著典當行的出現，越來越多的人開始選擇向典當行抵押房子車子等物品來借貸。但是當你在借貸的時候，有沒有仔細看過法律條文，有沒有想過抵押權的期限呢?下面我們就一起來用法律解答這個問題吧。
　　

　
抵押是指債務人或第三人不轉移財產的占有，而以該財產作為債權人債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權就該財產依法變價并優先受償。
　　據此定義，抵押權具有以下兩個特征：
　　1、抵押權是在他人之物上設定的權利，是擔保物權，屬于物權的范疇，不受擔保期間的限制。我國法律明確規定：當事人約定或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。
　　

　　
2、抵押權具有從屬性，以主債權的成立為前提，因主債權的轉移而轉移，因主債權的消滅而消滅。因此，抵押權并不是無期限地永久存續，除因主債權的消滅而消滅外，還要受主債權訴訟時效的限制。我國現行法律規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”據此規定，抵押權存續期間為主債務訴訟時效期間。如果主債務的訴訟時效一直沒有完成，一直在中斷或中止，則擔保物權就一直存續;如果主債務訴訟時效完成，在時間完成前抵押權人未依法行使抵押權的，抵押權則因法定期限屆滿而消滅。
　　

　　
而且擔保法第五十二條規定：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅;最高法院據此作出解釋。當事人約定的擔保期限，對擔保物權的存續不具有法律約束力。有關立法資料表明，作出上述規定的理由是：1.抵押權是物權，其內容只能法定，不允許約定。2.抵押權具有絕對的附從性，只要被擔保的債權存在，抵押權就不消失。　　

　　
抵押權和主債權相關密切，可謂是一體的。所以只要主債權在，抵押權就不用擔心了。看了小兔今天對抵押權期限的介紹，有沒有對抵押這回事有更進一步的了解呢?了解法律知識對于我們至關重要，法律在我們的生活中起著非常大的作用。希望朋友們多多了解法律知識，明白自己手中的各種權利的使用。

類似于抵押權期限和抵押期限這樣的約定沒有實際意義，抵押擔保不能約定抵押擔保的期限，即使有約定、也不具有法律效力。這是因為：
在由第三人為債務人提供的保證擔保中，為了防止債權人長期不行使擔保權利、使保證人的擔保責任處于長期不確定狀態，《擔保法》規定當事人可以約定保證期間。在合同約定或者法律規定的保證期間，債權人不依法行使權利的，將會免除保證人的擔保義務。

抵押擔保屬于物權擔保，既有《擔保法》的規定、也有《物權法》的規定。根據“物權法定的原則”，涉及物權的形式、內容，只能由法律規定，當事人無權自行設立和改變。《抵押合同》法律規定的必備內容中，只明確要求約定債務人履行債務的期限，并沒有抵押物擔保的期限。所以，約定抵押擔保期間、不能免除抵押擔保責任；要免除抵押物的擔保責任，只有使抵押擔保物權依法消滅。

法律規定抵押擔保物權消滅的情形主要包括：《擔保法》規定，抵押權與擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅；《物權法》規定：1、主債權消滅；2擔保物權實現；3、債權人放棄擔保物權；4、法律規定擔保物權消滅的其他情形。就是說抵押權的消滅，只能是在法律規定的情形下有效，除此之外的約定或者規定，不發生免除抵押擔保的責任。即使發生抵押物損毀、滅失的情況，抵押物已經不存在，由此獲得的保險金、賠償金或者補償金，也將作為抵押債權的財產擔保，繼續承擔擔保責任。

綜上所述，無論是當事人約定的抵押期限、或者辦理抵押登記時填寫的抵押期限，都不能作為免除擔保責任的依據。即使超過約定的抵押擔保期限，抵押權人還是可以要求用抵押物清償擔保的債務。

需要特別提示的是，雖然約定抵押擔保期限沒有法律依據，但不是說抵押權人行使抵押權不受任何時間限制。《物權法》第202條規定抵押權人應當在主債權訴訟時效期間內行使抵押權；未行使的，不受法律保護。

最高人民法院關于抵押權行使期間的最新權威解讀與再審案例

一、法律規定及司法解釋條文
＊《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
＊《民法典》第四百一十九條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
＊《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）第四十四條第一款規定：“主債權訴訟時效期間屆滿后，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院不予支持；抵押人以主債權訴訟時效期間屆滿為由，主張不承擔擔保責任的，人民法院應予支持。主債權訴訟時效期間屆滿前，債權人僅對債務人提起訴訟，經人民法院判決或者調解后未在民事訴訟法規定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，其向抵押人主張行使抵押權的，人民法院不予支持。”

二、最高人民法院民事審判第二庭著 《最高人民法院民法典擔保制度司法解釋理解與適用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395頁至第401頁） 對上述條文解讀如下：

【條文主旨】
本條是關于主債權訴訟時效期間屆滿對擔保物權影響的規定。
【條文概覽】
由于擔保物權從屬于主債權，因此，在主債權因訴訟時效期間屆滿而成為自然債務后，抵押權也無法通過人民法院予以保護，但這并不意味著抵押權自身適用訴訟時效。至于在抵押權因主債權已過訴訟時效而不再受人民法院保護的情形下，抵押人能否請求抵押權人協助辦理注銷抵押登記的問題，可繼續適用《民商事審判會議紀要》的相關規定。由于我國現行法對申請執行的期間進行了時效化改造，因此，在主僨權訴訟時效期間內，如果抵押權人僅起訴債務人且獲得勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間申請強制執行，則其再向抵押人主張行使抵押權，人民法院不予保護。

【爭議觀點】
根據《民法典》第419條的規定，在主債權已過訴訟時效的情形下，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院不予支持，這已是基本共識。但是，如果抵押權人在主債權訴訟時效期間內僅以債務人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，此后再向抵押人主張抵押權，人民法院是否應予支持?對此，有不同的觀點：一種觀點認為，抵押權人已經在主債權訴訟時效期間內向債務人主張了權利，自然不再存在主債權因已過訴訟時效而不受人民法院保護的問題，因此，抵押權人也就可隨時向抵押人主張行使抵押權；第二種觀點認為，雖然抵押權人在主債權訴訟時效期間內起訴了債務人并獲得勝訴判決，但由于其未在法律規定的申請執行時效期間內申請對債務人強制執行，應認為主債權因申請執行時效已經屆滿而成為自然債務，擔保債務也成為自然債務，抵押權人無法再通過人民法院保護其抵押權。

【理解與適用】
一、擔保物權是否存在獨立的保護期間
關于擔保物權是否存在獨立的保護期間的問題，《擔保法》未明確規定，但《擔保法解釋》第12條規定：“......擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。”可見，在主債權訴訟時效期間已經屆滿后，擔保物權人仍可在二年內行使擔保物權。這也就意味著擔保物權還存在獨立的保護期間。
《物權法》沒有采取這一思路，其第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”由于該條采用的是司法解釋的表述方式，即“在什么情形下，人民法院不予保護”的表述方式，因此對這一條的規范目的，實踐中存在不同的意見：一種意見認為，該條旨在確立抵押權也應適用訴訟時效，且抵押權的訴訟時效期間應根據主債權的訴訟時效期間進行計算；另一種意見則認為，該條并非要確立抵押權也應適用訴訟時效，而是強調抵押權的從屬性，即在主債權因訴訟時效期間滿而無法獲得人民法院保護時，抵押權也不再受人民法院的保護。顯然，后一種意見是正確的，因為擔保物權屬于物權的一種，而物權本身原則上并不因訴訟時效的經過而不再受人民法院的保護，但如果被擔保的債權因訴訟時效經過而成為自然債務，則擔保物權自然也不再受人民法院的保護。《民法典》第419條繼受了《物權法》第202條的規定，自然也應作相同的理解。
問題是，如果抵押權人在主債權訴訟時效期間內僅以債務人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執行時效期間內對債務人申請強制執行，此后再向抵押人主張抵押權，人民法院是否應予支持?對此，我們的意見是，盡管抵押權人在主債務訴訟時效期間屆滿前對債務人提起了訴訟，但由于最高人民法院關于民事執行的司法解釋對《民事訴訟法》規定的申請執行期間進行了時效化的改造，因此，抵押權人在獲得勝訴判決后，還應在《民事訴訟法》規定的申請執行時效期間內申請人民法院對債務人進行強制執行。如果抵押權人未在《民事訴訟法》規定的申請執行時效期間內申請對債務人進行強制執行，即使該債權已經人民法院確認，也將因申請執行時效期間經過而不再受人民法院的保護。既然主債權不再受人民法院的保護，從屬于主債權的擔保物權自然也就不再受人民法院的保護。
......
【實務問題】
......
債權人僅起訴債務人，未起訴抵押人，判決后債權人申請執行未果，現債權人另行起訴抵押人，請求對抵押物優先受償，人民法院應否支持?這是實務中普遍存在的一個問題。《民法典》第419條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”據此，我們認為，即使債權人僅起訴債務人，未起訴抵押人，判決后債權人申請執行未果的情況下才起訴抵押人，只要主債權的訴訟時效沒有經過，債權人的請求都應當得到支持。審判實踐中，能否支持抵押人的唯一標準是主債權訴訟時效期間是否經過。只要主債權訴訟時效期間沒有經過，都應當支持債權人的請求。當然，主債權訴訟時效期間屆滿，債權人主張行使抵押權的，人民法院不應支持。
判決生效執行未果后，訴訟時效期間應當重新起算。

三、最高法院最新案例——(2020)最高法民再110號，趙繼勝訴本溪實華新世界物業管理有限公司抵押權糾紛案（裁判時間：二O二O年九月三十日）

【基本案情】
2014年9月12日，債權人趙繼勝與借款人實華房地產公司簽訂《抵押借款合同》，約定借款期限為自2014年9月12日至2015年9月11日。同日，本溪實華新世界物業管理有限公司（以下簡稱實華物業公司）作為抵押人與趙繼勝簽訂《本溪市房地產抵押合同》，由實華物業公司用其所有的房屋為前述借款合同提供抵押擔保，并辦理了抵押權登記。2016年10月18日，趙繼勝對借款人實華房地產公司就主債權向一審法院提起償還欠款訴訟，但未同案對抵押人提起行使抵押權訴訟。2017年1月17日，該院就主債權作出（2016）遼05民初30號民事判決書，判決實華房地產公司向趙繼勝償還欠款及利息，后各方均未上訴。2017年6月6日，趙繼勝向本溪市平山區人民法院申請實現擔保物權，該院于2017年11月6日立案，并于2018年7月9日以（2017）遼0502民特55號民事裁定駁回趙繼勝申請。2018年7月24日，趙繼勝對實華物業公司提起本案行使抵押權訴訟。

【裁判理由與裁判結果】
一審法院認為：案涉借款合同和抵押合同合法有效，抵押權已有效設立。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱擔保法解釋）第十二條規定，擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。因一審法院在2017年1月17日以（2016）遼05民初30號民事判決對實華房地產公司所應給付的款項進行最終確認，趙繼勝在此后的二年內行使擔保物權，符合法律規定，應當予以支持。趙繼勝于2018年7月24日向法院提起實現擔保物權的訴訟，并未超過行使擔保物權的期限。一審法院判決：趙繼勝對實華物業公司的抵押房屋享有抵押權，有權就該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣所得的價款優先受償。
二審法院認為：物權法第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”本案趙繼勝先就主債權向一審法院起訴，該院經實體審理于2017年1月17日作出判決，案涉主債權訴訟時效因實體判決的作出及生效已終結。作為從合同的抵押合同，約定的擔保期限為2014年9月12日至2015年9月12日，依據民法通則，本案訴訟時效期間為2015年9月13日起的二年期限，趙繼勝于2018年7月24日提起本案訴訟，已超過二年訴訟時效。二審法院判決：判決撤銷一審判決，駁回趙繼勝的訴訟請求。
最高人民法院再審認為：物權法與擔保法解釋關于抵押權行使期間的規定不一致。根據物權法第一百七十八條及立法法關于上位法優于下位法、新法優于舊法的法律適用原則，本案應當適用物權法第二百零二條的規定。
抵押權是擔保物權的一種。擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，可依法行使擔保物權。在擔保物權人初始提起申請實現擔保物權特別程序而被人民法院裁定駁回的情況下，雖然目前法律和司法解釋并未明確規定擔保物權人應當在多長期限內提起普通訴訟程序，但因上述特別程序與普通程序具有法定程序的接續性，只要擔保物權人后續并未明顯不合理地遲延向人民法院提起訴訟，則其初始提起申請實現擔保物權特別程序的時間，就應當認定為行使擔保物權的時間，而不能簡單的以后續提起擔保物權訴訟的時間作為擔保物權人行使擔保物權的時間。本案中，無論抵押權人趙繼勝是初始提起申請實現抵押權特別程序抑或是后續提起抵押權訴訟普通程序，均屬于物權法第二百零二條規定的行使抵押權行為，如前所述，應以趙繼勝向一審法院提起申請實現抵押權特別程序的2017年6月6日作為其行使抵押權的時間。根據案涉借款合同約定的借款期限，案涉主債權的訴訟時效期間初始起算時點應為2015年9月12日；趙繼勝于2016年10月18日向實華房地產公司提起償還欠款訴訟，主債權訴訟時效中斷。因此，本案中趙繼勝行使抵押權的時間，不論是以主債權訴訟時效期間的初始起算時間為準，還是以主債權訴訟時效中斷后的起算時間為準，均未超過物權法第二百零二條規定的期間。
抵押權是擔保物權，并不適用訴訟時效制度，否則有違傳統民法理論。抵押權只存在行使期間的問題，只是依據物權法第二百零二條的規定，該行使期間與主債權訴訟時效期間相同，隨著主債權訴訟時效中斷、中止而變化。也就是說，抵押權行使期間只是以主債權訴訟時效期間為參照來計算，并不等于對抵押權也要適用訴訟時效制度。趙繼勝在本案中主張的抵押權應予支持，系因其行使抵押權未超過物權法第二百零二條規定的法定行使期間，而非直接對其抵押權適用訴訟時效制度的結果。
最高人民法院終審判決：一審判決雖適用法律錯誤，但判決結果正確，撤銷二審判決，維持一審判決。
參考資料：1、最高人民法院民事審判第二庭著 《最高人民法院民法典擔保制度司法解釋理解與適用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395頁至第401頁）
2、《最高院二巡典型案例：抵押權行使期間的判斷》載于“民事審判參考”微信公眾號2021年1月5日