導言      為了有效應對新冠疫情,上海市實行了嚴格的封控管理措施。疫情期間居民生活和企業生產經營均受到很大影響。本文結合上海市政府發布的恢復和重振經濟的政策性文件及人民法院的指導性意見和案例,從政策和法律文件解讀、資格審查、如何申請租金減免及對企業后續經營的啟示等角度進行解析,希望能夠對廣大房屋的出租人和承租人有所助益。一、房租減免政策的概要      根據2022年6月1日起施行的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》及自2020年以來的人民法院的相關指導意見及判例,房租減免政策如下:      1、對承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶的房租,實行強制性減免,減免期限為6個月。      2、對承租商業綜合體、商務樓宇、專業市場、產業園區、創新基地等非國有房屋業主的小微企業和個體工商戶的房租,實行鼓勵性減免(需出租人同意),倡導的減免期限也是6個月。同時政府也對主動減免房租的業主或經營主體給予財政補貼和稅收等優惠:按照減免租金總額的30%給予財政補貼,最高300萬元;減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅;引導銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優惠利率質押貸款等支持。      房屋租賃的市場主體很多,出租人和承租人涉及到國有企業或事業單位、私人企業和自然人等。并且法律和政策性文件雖規定房租減免的原則性方案,但在面對多樣的市場主體及復雜的合同關系下,在具體執行和操作層面,依然有很多問題。下文分別從出租人和承租人的角度來解析本次房租減免政策如何適用,以供參考。      相關政策規定      2022年3月28日,國務院國資委發布的《關于做好2022年服務業小微企業和個體工商戶房租減免工作的通知》(國資廳財評〔2022〕29號)規定:各中央企業要按照271號文件要求,對2022年被列為疫情中高風險地區所在縣級行政區域(參照國家行政區劃標準)內承租中央企業房屋的服務業小微企業和個體工商戶減免當年6個月租金(四季度被列為疫情中高風險地區的,要通過當年退租或下年減免等方式足額減免6個月租金),其他地區減免3個月租金。      2022年5月25日,國務院國資委發布的《關于中央企業助力中小企業紓困解難促進協同發展有關事項的通知》(國資發財評〔2022〕40號)規定:出租房屋所在地政府出臺房租減免政策力度大于29號文件要求的,要認真執行屬地政策,確保政策不打折扣。      2022年5月29日,上海市人民政府印發的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》中規定:      (二)擴大房屋租金減免范圍      4.對承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商戶,免予提交受疫情影響證明材料,2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業單位,參照小微企業和個體工商戶2022年免除6個月房屋租金。推動在滬央企、其他省市在滬國有企業參照我市規定,為小微企業和個體工商戶減免房屋租金。存在間接承租情形的,轉租人不享受本次減免政策,相關國有企事業單位要確保免租措施惠及最終承租人。(辦理方式:申請享受。責任單位:市國資委、市財政局、市民政局、市經濟信息化委、市住房城鄉建設管理委、市地方金融監管局、市政府合作交流辦、各區政府)      5.鼓勵引導商業綜合體、商務樓宇、專業市場、產業園區、創新基地等非國有房屋業主或經營管理主體,向最終承租經營的小微企業和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業主或經營管理主體,按照減免租金總額的30%給予補貼,最高300萬元,由各區政府負責實施,補貼資金實行財政預算總額控制,由市、區兩級財政共同承擔。受疫情影響嚴重且在滬注冊的餐飲連鎖企業,分公司或門店符合小微企業條件且承擔房租費用的,可視作小微企業享受房屋租金減免。(辦理方式:申請享受。責任單位:各區政府、市經濟信息化委、市商務委、市科委、市發展改革委、市財政局)      6.對減免房屋租金的國有、非國有市場主體,采用非接觸式辦理和簡便操作流程,減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅。引導銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優惠利率質押貸款等支持。(辦理方式:申請享受。責任單位:市稅務局、市地方金融監管局、人民銀行上海總部、上海銀保監局)二、從出租人(“業主”)的角度解析本次房租減免的政策

      相關政策規定      (1)最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》(法發[2020]17號)中規定:承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營,受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人,請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的,人民法院應予支持。      (2)上海高院發布的《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》中規定:承租國有房屋用于經營,受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的小微企業、個體工商戶等承租人,請求出租人按照上海市有關政策免除合理期限內的租金的,應予支持。三、從承租人(“租客”)的角度解析本次房租減免的政策

      相關政策規定      (1)最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》(法發[2020]17號)中規定:“承租非國有房屋用于經營,疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少,繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平,承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的,人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解;調解不成的,應當結合案件的實際情況,根據公平原則變更合同。”      (2)《上海市全力抗疫情助企業促進發展的若干政策措施》中規定:“鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體在協商的基礎上,為實體經營的承租戶適當減免租金,政府各類扶持政策優先支持主動減免房租的市場主體。對房屋土地被政府應急征用或主動為租戶減免房地產租金的企業,繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的,可以減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅。因減免租金影響國有企事業單位業績的,在考核中根據實際情況予以認可。”      (3)上海高院發布的《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》中指出:“承租非國有房屋用于經營,因疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少,繼續按照租賃合同支付租金對其明顯不公平,承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的,可以引導當事人參照上海市有關租金減免的政策進行協商調解;協商調解不成,符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的,可結合案件的實際情況,根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用,承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的,可視情予以支持。”四、如何申請/協商房租減免(一)承租國有房屋申請房租減免流程1、資格查詢      承租方可參考國家市場監管總局小微企業名錄初步查詢是否屬于小微企業,尚未納入名錄的,可對照《中小企業劃型標準》《金融業企業劃型標準》確認。服務業可對照《三次產業劃分規定》確認。2、提交申請      符合條件的承租方可向出租方提出書面減免申請(可遞交,也可郵寄)。需提供以下材料(加蓋公章):      (1)國有房屋租金減免申請表;      (2)營業執照和租賃合同復印件;      (3)小微企業需另外提供小微企業名錄查詢結果復印件(加蓋公章),無法提供查詢結果的,可與出租方商定其他便捷高效的認定方式。3、受理申請      國有房屋出租單位自收到承租方租金減免申請材料后,要求對承租方的減免資格及減免標準進行審核。4、實施減免      國有房屋出租單位履行相關程序后,與符合條件的承租方簽訂減免協議,并根據約定減免租金。對于涉及轉租情形的,國有房屋出租單位可與轉租方、最終承租方共同簽訂減免協議,并在協議中約定由轉租方將所減免租金全部減免至最終承租方。5、政策咨詢      國有房屋出租單位是落實租金減免工作的實施主體,符合條件的承租方可向其咨詢相關政策及流程,如有爭議,也可向國有房屋出租單位上級主管部門反映情況。(二)承租非國有房屋申請房租減免流程      目前政策并未強制非國有商業用房的出租方減免租金,僅僅是鼓勵和倡導性的。那如何向非國有房屋的出租人申請協商減免租金呢?常用的途徑有兩種:1、 協商解決      協商解決包括幾種方案:      1租金金額上在1-6個月租金范圍內適當減少;      2租金延期支付;      3在原有的基礎上免費延長租期;      4協商在少承擔違約責任的情況下解除合同。      由于地方政府對主動減免房租的業主或經營主體給予財政補貼和稅收等優惠:按照減免租金總額的30%給予財政補貼,最高300萬元;減免相應的房產稅和城鎮土地使用稅;引導銀行對減免房屋租金的出租人視需要給予優惠利率質押貸款等支持。      雖然有政策性文件規定了主動減免租金的獎勵,但由于非國有房屋的業主或經營管理主體并未先行直接獲得財政補貼,而且政策性文件是非強制性的,所以很多非國有房屋的業主或經營管理主體為避免不必要的麻煩和可能造成的損失,很可能會選擇直接拒絕減免房租。這時,承租人也可以從幫助業主申請財政補貼政策的角度進行協商,曲線申請減免租金。      協商的過程中,注意保留書面的證據。協商一致后盡快采用簽訂《補充協議》等方式把方案書面確定下來。2、 訴訟或仲裁解決      雙方協商談判不成的,承租方可以根據合同的約定選擇主動向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。1)承租方請求減免租金需滿足的條件      非國有商業用房的承租方是否提出減免租金要考量兩個因素:一是疫情是否影響了承租方對房屋的正常使用情況,如由于三區劃分,承租方無法使用房屋,或者因疫情防控要求停工停產等情形;二是疫情是否導致承租方經營性收入出現重大減損,如無法正常營業、營業量驟減、經營性收入與房租之間存在巨大缺口等情形,具體還需結合租賃用途和行業種類進行判斷。      在(2021)滬0112民初21516號一案中,閔行法院認為:涉訟房屋的租賃用途系辦公,疫情并未影響承租方的正常使用,因此不支持承租方減免租金的請求。而在(2020)滬0115民初49014號一案中,浦東法院認為:承租方租賃房屋的用途系經營口腔醫療產業,在疫情期間屬于高危行業,疫情對于承租方經營確實會造成較大影響,因此支持承租方減免租金的請求。2)承租方起訴須重點準備的證據      無法正常使用房屋的證據:所在區域政府部門發布的防控文件、三區劃分的認定公告;物業封控停業的通知;包含日期的帶封條的照片;申請復產復工未得到批準的材料等。      經營性收入出現重大減損的證據:銀行流水、開票記錄、繳稅申報表、專項審計報告、水電費賬單、公司內部決議記錄。      注意此處要求是重大減損即沒有收入或明顯減少,并不要求企業沒有資金。3)承租方可以主張減免多少租金      上海市在2020年疫情后的相關裁判基本上以支持減免封控期內一半租金為上限,具體還需結合個案分析。      在(2021)滬01民終5883號一案中,上海一中院對愛藍地公司應付的2020年2月、3月的租金各減免了半個月租金。五、啟示意義:如何事先規避此類糾紛      為了規避可能出現的疫情期間商業用房的租金問題,建議在訂立合同時就對相關的情況進行書面約定。例如:      1、調整相應的合同條款,對不可抗力、違約責任、合同解除等條款做出明確的約定,比如增加不可抗力事件下房租減免的規定。      2、對因疫情原因而遲延支付租金的情況進行規定,比如免除遲延期間的利息,或者約定遲延的最長期限。      3、對房屋保證金的退還情況進行約定,比如在遇到不可抗力而需要解除合同時,約定退還保證金等等。      這些針對疫情等不可抗力事件保護條款的簽訂,大大減輕了承租方在疫情期間面臨的壓力。并且在面對相應的糾紛時,承租方就可直接優先適用書面的約定,而將協商或者仲裁、起訴的方式作為自己的第二維權方式。

1.人人必須守法律，顧全大局。《傳染病防治法》第四條規定，采取甲類傳染病預防、控制措施由國務院衛生行政部門報經國務院批準后公布實施。據此，國家衛生健康委員會于1月20日將新型冠狀病毒感染肺炎納入乙類傳染病，采取甲類傳染病的預防、控制措施，自治區人民政府于1月25日啟動突發公共衛生事件一級響應。《傳染病防治法》第七十七條同時規定，單位和個人違反規定導致傳染病傳播、流行，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。公民必須按照法律規定，自覺承擔責任，自覺履行義務，自覺服從命令。
2.人人必須守責任，服從調度。依據《傳染病防治法》第四十五條規定，縣級以上地方人民政府有權在本行政區域內緊急調集人員或者調用儲備物資，臨時征用房屋、交通工具以及相關設施、設備。服從政府的統一指揮調度，主動盡責，是每一位公民的法定義務。
3.人人必須守公德、自我約束。《傳染病防治法》第四十二條、四十三條規定，傳染病暴發時切斷傳染病的傳播途徑、對疫區實施封鎖。自治區疫情防控指揮部要求，凡從外地返回人員，未去過外地但家庭成員、親屬中有來自疫區的，或與確診病例、疑似病例、隔離觀察人員有接觸史的，都要居家隔離觀察14天。無此情形也要按要求“宅”在家中，不聚會、不聚餐，不走親訪友，既自我保護，又保護他人。
4.人人必須守陣地，積極監督。《傳染病防治法》第三十一條規定，任何單位和個人發現傳染病病人或者疑似傳染病病人時，應當及時向附近的疾病控制機構或者醫療機構報告。公民發現身邊有疑似、確診病人及發熱、咳嗽人員，特別是來自或接觸湖北省等疫情嚴重地區但未遵守隔離規定的人員，要及時勸誡并撥打舉報電話，由有關部門依法處置。
5.人人必須守底線，履行義務。《傳染病防治法》第十二條規定，一切單位和個人，必須接受傳染病的調查、檢驗、采集樣本、隔離治療等預防、控制措施，如實提供有關情況。公民要自覺配合疫情調查、檢驗、隔離，如實提供個人行程、身體狀況等信息，隱瞞不報造成不良后果的將承擔法律責任。
6.人人必須守規矩，服從管理。《傳染病防治法》第四十三條規定，傳染病暴發時可采取緊急措施，對出入疫區的人員、物資和交通工具實施衛生檢疫。公民要主動服從社區、村嘎查的防控管理，積極落實出入登記、隔離留驗、佩戴口罩、體溫檢測、衛生保潔、防疫消毒等措施。
7.人人必守法紀、維護穩定。《突發事件應對法》第四十九條第八款、九款規定，依法嚴懲擾亂市場秩序、社會秩序的行為。公民在疫情防控時期更要遵章守紀，不哄抬物價、囤積居奇，不哄搶哄鬧、以次充好、制假售假，確保社會大局穩定。
8.人人必須守秩序，依法作為。公安部明確，疫情防控期間未經批準擅自設卡攔截、斷路阻斷交通等屬違法行為。任何單位和個人未經批準，不得私自設卡、阻斷交通，不得以任何手段妨礙國家機關工作人員依法執行公務。
9.人人必須守信念，堅定信心。《突發事件應對法》第五十四條規定，任何單位和個人不得編造、傳播有關突發事件事態發展或者應急處置工作的虛假信息。公安部明確要求依法打擊各類借疫情防控之機造謠滋事、惡意污蔑攻擊等不法行為，及時發現處置各類造謠、不實疫情信息。公民要相信黨和政府，相信科學，相信主流媒體聲音，堅定在黨的領導下打贏疫情阻擊戰的必勝信心，不恐慌，不聽信未經證實的消息、藥方、偏方，不信謠、不傳謠，不得泄露傳染病人、疑似病人、密切接觸者等涉及個人隱私的有關信息資料，保持理智健康心態，積極傳播正能量。