預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。
【法律分析】
預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。目前，雖然已有較為完備的商品房合同備案制度，但開發(fā)商“一房多賣”可能性依然存在。由于市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1到2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，生死存亡之際鋌而走險(xiǎn)去搞“一房多賣”、以謀求更多資金的可能性增大。因此，推行商品房預(yù)告登記制度，對(duì)于防止“一房多賣”現(xiàn)象發(fā)生，保障購房者合法權(quán)益非常有必要。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記并不等同于備案。
一、預(yù)告登記的概念及其作用
預(yù)告登記，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，是指在當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。簡言之，預(yù)告登記是為了保護(hù)將來可能發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，避免在物權(quán)變動(dòng)前因一方當(dāng)事人的違約行為或其他原因?qū)е抡?qǐng)求權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。
預(yù)告登記的主要作用在于：首先，它為購房人提供了一種法律保障，確保其在與開發(fā)商簽訂購房合同后，即使房屋尚未建成或尚未辦理初始登記，也能通過預(yù)告登記來確保自己的權(quán)利不受侵害；其次，預(yù)告登記還能對(duì)抗第三人的侵害，如開發(fā)商在房屋建成后將房屋賣給他人，由于存在預(yù)告登記，該處分行為將不發(fā)生物權(quán)效力。
二、備案的概念及其作用
備案，通常是指在某項(xiàng)活動(dòng)或事項(xiàng)實(shí)施前，按照規(guī)定向有關(guān)部門報(bào)送材料，以便主管部門掌握情況并進(jìn)行監(jiān)督。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的語境下，備案可能是指將相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易信息、權(quán)屬變動(dòng)情況等報(bào)送至相關(guān)部門進(jìn)行登記，以備查閱和監(jiān)管。
備案的主要作用在于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易行為，確保交易的合法性和安全性。通過備案，政府或相關(guān)部門可以及時(shí)了解不動(dòng)產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)對(duì)市場的監(jiān)管和調(diào)控，防止不法分子利用不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行違法活動(dòng)。
三、預(yù)告登記與備案的區(qū)別
從上述概念和作用可以看出，預(yù)告登記與備案存在明顯的區(qū)別：
1.法律性質(zhì)不同：預(yù)告登記是一種物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)保障措施，具有物權(quán)性質(zhì)；而備案則是一種行政管理手段，主要目的是規(guī)范和監(jiān)管不動(dòng)產(chǎn)交易行為。
2.法律效力不同：預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力，能確保物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)；而備案則主要是內(nèi)部管理的需要，不具有對(duì)外法律效力。
3.操作程序不同：預(yù)告登記需要當(dāng)事人按照法律規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)；而備案則可能是按照相關(guān)規(guī)定向主管部門報(bào)送材料。
綜上所述：
預(yù)告登記與備案在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的過程中具有不同的法律性質(zhì)、法律效力和操作程序，因此它們并不等同。購房人在購房過程中應(yīng)了解兩者的區(qū)別，并根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的保障措施。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國物權(quán)法》
第二十條規(guī)定：
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。
如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。
它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。
【法律依據(jù)】
《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是兩種不同的法律行為。預(yù)告登記是指在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，對(duì)將來可能發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)進(jìn)行預(yù)先登記，以保障將來權(quán)利變動(dòng)的實(shí)現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記則是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)進(jìn)行登記，以確認(rèn)和公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容。預(yù)告登記具有臨時(shí)性和保障性，而不動(dòng)產(chǎn)登記具有確定性和公示性。預(yù)告登記主要適用于預(yù)售商品房等交易，買方為了保障自己將來能夠取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)登記則適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，賣方在交易完成后需要申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，以確認(rèn)買方的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。預(yù)告登記的效力較弱，不能直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)登記的效力較強(qiáng)，可以直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。預(yù)告登記的期限一般較短，超過期限后預(yù)告登記自動(dòng)失效，而不動(dòng)產(chǎn)登記的期限較長，一般為永久有效。預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)登記都是不動(dòng)產(chǎn)交易中的重要環(huán)節(jié)，但兩者的性質(zhì)和效力有所不同，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。