債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 的情形的，抵押權(quán)人可以與抵押人就如何處理抵押財產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商，如果雙方達(dá)成協(xié)議，就可以按照協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。提供了三種抵押財產(chǎn)的處理方式供抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議時選擇： （一）折價方式。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議，以折價的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。折價的方式也就是抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款將抵押財產(chǎn)的 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 給抵押權(quán)人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。 （二）拍賣方式。拍賣是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最為普通的一種方式。拍賣也稱為競賣，是指以公開競爭的方法將標(biāo)的物賣給出價最高的買者。拍賣又分為自愿拍賣和強(qiáng)制拍賣兩種，自愿拍賣是出賣人與拍賣機(jī)構(gòu)一般為拍賣行訂立委托合同，委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣；強(qiáng)制拍賣是債務(wù)人的財產(chǎn)基于某些法定的原因由司法機(jī)關(guān)如人民法院強(qiáng)制性拍賣。抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)拍賣來實(shí)現(xiàn) 債權(quán)的方式 屬于第一種方式，雙方達(dá)成一致意見，即可選擇拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。以拍賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有很大的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)榕馁u是以公開競價的方式出賣標(biāo)的物，拍賣的價款能夠最大限度地體現(xiàn)拍賣財產(chǎn)的價值，從而充分發(fā)揮抵押財產(chǎn)對債權(quán)的擔(dān)保作用。 （三）變賣方式。除前述兩種方式外，雙方還可以協(xié)議以變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。采用變賣的方式就是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出讓抵押財產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式。為了保障變賣的價格公允，變賣抵押財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

195條規(guī)定了抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，但是沒有規(guī)定具體的法律程序，司法實(shí)踐中法院一般不予受理。《民事訴訟法》第196條規(guī)定，申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，有擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。第197條的規(guī)定，人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。這是民事訴訟法規(guī)定的特別程序，將《物權(quán)法》與《民事訴訟法》銜接起來，視乎給擔(dān)保物權(quán)一個簡便的實(shí)現(xiàn)方式了。但是，民訴法把擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)規(guī)定在特別程序一章，而特別程序只是對某些事實(shí)和權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，不審理民事爭議，在這一章中又規(guī)定：人民法院在依照本章程序?qū)徖戆讣倪^程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權(quán)益爭議的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)特別程序，并告知利害關(guān)系人可以另行起訴。抵押權(quán)人與抵押人既然達(dá)不成協(xié)議，到了法院，同樣會產(chǎn)生爭議（譬如合同無效、抵押無效），再者，抵押權(quán)關(guān)系復(fù)雜，存在抵押權(quán)人、抵押人、債務(wù)人，有的抵押物存在多個抵押權(quán)人，一旦這種特別程序中存在民事爭議，法院一般就會裁定終結(jié)特別程序，抵押權(quán)人還得向法院提起民事訴訟。因此，通過這一程序解決抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的案件范圍十分狹窄。抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，才向人民法院申請公力救濟(jì)，如果能夠達(dá)成協(xié)議，也就不存在適用特別程序的問題了。抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，主要有兩種情形：一是雙方就債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未受清償?shù)氖聦?shí)沒有異議，只是就采用何種方式來處理抵押財產(chǎn)的問題達(dá)不成一致意見。二是雙方在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押權(quán)本身的問題上存在爭議。對于第一種情形，即抵押權(quán)人與抵押人未能就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式達(dá)成協(xié)議的，為簡便抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，依據(jù)民訴法第196條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。對于第二種情形，抵押權(quán)人仍應(yīng)當(dāng)采取向人民法院提起訴訟的方式解決。[1]這樣看來，新民訴法的規(guī)定只能解決部分抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)案件，也就是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)方式問題上存在爭議的案件，雖然如此，也是司法為民的表現(xiàn)，否則，上述案件還得經(jīng)過訴訟程序來解決，確實(shí)浪費(fèi)司法資源，也給抵押權(quán)人帶來訴累。那么，抵押權(quán)人能否向人民法院直接申請執(zhí)行呢？答案是否定的。現(xiàn)行民訴法規(guī)定的執(zhí)行依據(jù)主要有：人民法院制作的發(fā)生法律效力的判決書、裁定書和調(diào)解書；人民法院依督促程序發(fā)布的支付令；發(fā)生法律效力而具有財產(chǎn)內(nèi)容的刑事判決書、裁定書；仲裁機(jī)構(gòu)依法作出的發(fā)生法律效力的裁決書；公證機(jī)關(guān)制作的依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書。可見，他項(xiàng)權(quán)證不是法定的執(zhí)行依據(jù)，不能直接向人民法院申請執(zhí)行，只能通過人民法院審查，符合條件的作出裁定，依據(jù)該裁定抵押權(quán)人才能向法院申請執(zhí)行。因此，民訴法規(guī)定的特別程序，應(yīng)當(dāng)審查抵押權(quán)人申請的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件，也就是抵押權(quán)是否有效存在，債務(wù)履行期限屆滿或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，符合這兩個條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理，依據(jù)特別程序作出裁定，通過執(zhí)行程序解決部分案件抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問題。存在民事爭議的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，還是通過向法院提起民事訴訟解決。[1]：《<中華人民共和國物權(quán)法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年版，第428頁。（湯林華律師，

行使抵押權(quán)的方式是以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償，但必須存在合法有效的抵押權(quán)，且債務(wù)已屆清償期限，而債務(wù)人未進(jìn)行清償。

一、怎么行使抵押權(quán)
設(shè)定抵押的情況下，如果債務(wù)人在履行期屆滿仍未履行債務(wù)，抵押權(quán)人(債權(quán)人)就可以與抵押人(債務(wù)人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

二、抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)
抵押權(quán)設(shè)定后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人最主要的權(quán)利，也是抵押權(quán)最主要的效力，抵押權(quán)人若無此權(quán)利，抵押權(quán)將失去存在的意義。

對抵押權(quán)人順序利益的保護(hù)。相對于一般債權(quán)而言，抵押權(quán)人就同一抵押物所得的價款有優(yōu)先受償權(quán)。值得注意的是，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，只能依照《擔(dān)保法》規(guī)定的方式來實(shí)現(xiàn)，即抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商以抵押財產(chǎn)折價、或拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)。

抵押權(quán)人對抵押物的追及權(quán)。當(dāng)?shù)盅何锉坏谌朔欠ㄇ謯Z時，抵押權(quán)人依法可對抵押物行使追及權(quán)，追及權(quán)使作為擔(dān)保權(quán)基本效力的優(yōu)先權(quán)得以保留，從而保全了抵押權(quán)。

三、抵押權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)
抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對某項(xiàng)財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

設(shè)定抵押的情況下，如果債務(wù)人在履行期屆滿仍未履行債務(wù)，抵押權(quán)人(債權(quán)人)就可以與抵押人(債務(wù)人或第三人)協(xié)商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押人可以向人民法院起訴或根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

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【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第四百一十條
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。
抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。