我們都知道在拍賣前會查封房屋，然后會有專業(yè)人士對房屋價值進行評估，只有確定房屋價值才能夠正式進入拍賣程序。接下來，就是真正進入拍賣環(huán)節(jié)了。一、房產(chǎn)的司法拍賣的具體流程1、第1次拍賣（拍賣不動產(chǎn)，會在拍賣的十五日前進行公告）⑴競買人應于拍賣前向人民法院預交一定的保證金。申請執(zhí)行人參加房屋競買的，可以不預交該保證金。保證金的數(shù)額會由人民法院來確定，但不能夠低于評估價或者是市價的百分之五。⑵人民法院應當于拍賣的五日之前通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買權人在拍賣日要到場。⑶拍賣時無人競買或者是競買人的較高價格應低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交出抵債。2、第2次拍賣拍賣時無人競買或者是競買人的較高應價低于保留價的，應當于六十日內(nèi)再次進行拍賣。3、第三次拍賣對于第2次拍賣仍未成功的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權，應當在六十日內(nèi)進行第三次的拍賣。4、變賣第三次拍賣未成功且申請執(zhí)行人或者是其他執(zhí)行債權人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產(chǎn)抵債的，人民法院應在第三次拍賣終結日起的七日內(nèi)發(fā)出變賣的公告。自公告日起六十日內(nèi)沒有人愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產(chǎn)的，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權人仍不表示接受該財產(chǎn)來抵債的，應當解除查封、凍結的措施，將該財產(chǎn)退還給被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他措施的除外。5、所有權轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)拍賣銷售或是抵債以后，不動產(chǎn)自拍賣銷售或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉(zhuǎn)移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易核心去辦理產(chǎn)權的過戶。二、房產(chǎn)司法拍賣原則房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：(1)合法原則。合法原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產(chǎn)權證明。(2)報價最高者應買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報價最高者。(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產(chǎn)權利。三、房產(chǎn)司法拍賣特征1、房地產(chǎn)拍賣實行“價高者得”的原則；2、房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強；3、房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣。房地產(chǎn)拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委托，向社會公告房地產(chǎn)出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。
法律客觀：《最高人民法院關于人民法院 民事執(zhí)行 中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條，動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，其所有權自該動產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移給買受人或者承受人。不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權、其他財產(chǎn)權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。法院拍賣的房子辦理 過戶流程 如下： 1、直接憑人民法院裁定書和人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書、拍賣公司出具的《拍賣成交確認通知書》及買受人的居民 身份證 等材料，到房產(chǎn)局辦理 產(chǎn)權過戶 手續(xù)。提供人民法院出具的裁定書、買受人的身份證明，競買協(xié)議、傭金發(fā)票、付款的銀行單據(jù)向房屋所在地的登記機構申請辦理所有權登記手續(xù)。 2、競買者一般要首先向指定單位或者機構繳納一定的 保證金 ，保證金的金額大體上就是首付款。取得競拍資格后，競買人要及時向銀行申請貸款，填寫相關 貸款申請 表等待銀行審批。銀行在收到貸款申請資料后進行申請，并把結果及時告知申請者。
法院拍賣房產(chǎn) 程序如何？主要有以下幾個程序：一、拍賣行接受客戶委托房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署 委托拍賣合同 ，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。二、拍賣的鑒定與估價對拍賣房產(chǎn)進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產(chǎn)評估必須由 房地產(chǎn)評估 師進行，并對評估結果承擔相應責任。三、確定拍賣房產(chǎn)底價指拍賣成交應達到的最低價格基數(shù)，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。四、確定拍賣日期日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。五、發(fā)布拍賣公告拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。六、審查競買人資格參加房產(chǎn)拍賣的競買人應是具有民事權利與相應 民事行為能力 的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。七、競買人繳付保證金在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。八、組織拍賣會實施拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。九、拍賣品的權屬移交房產(chǎn)一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領取房產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權或使用權。
法律客觀：《中華人民共和國拍賣法》第四十五條 拍賣人應當于拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告。 《中華人民共和國拍賣法》第五十二條 拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署成交確認書。 《中華人民共和國拍賣法》第五十五條 拍賣標的需要依法辦理證照變更、產(chǎn)權過戶手續(xù)的，委托人、買受人應當持拍賣人出具的成交證明和有關材料，向有關行政管理機關辦理手續(xù)。
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