律師表來示，房屋的買賣必然涉及農源村宅基地使用權的轉讓，必須符合有關宅基地轉讓的法律規定。農村宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織，只有本集體經濟組織的成員才可以申請使用宅基地，農村宅基地的使用權不允許通過房屋買賣的方式轉讓給本集體經濟組織成員以外的民事主體。

這
一規定，國家相關部門在10多年前已經進行明確。1999年5月6日國務院辦公廳發布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，第一次明確了禁止農村
房屋向城市市民出售，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。該通知第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集
體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

2004年10月21日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”

2007年12月，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)第二條又一次強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”

土地是國家的。

宅基地房只能轉讓使用權，不可買賣。轉讓需滿足以下四點：1.需經本村專村民委員會同意和鄉屬級政府批準；2.轉讓人與受讓人同為本村村民；3.受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；4.宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。

農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：

一、是經本村回村民委員會同意，答且最終取得鄉級政府的批準;

二、是轉讓人與受讓人同為本村村民;

三、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

【法律依據】

《農村宅基地管理辦法》第八條規定，農村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

在農村，有一個非常重要的財產，那就是宅基地，一些人想把宅基地賣了，但是如果不懂得相應的法律法規的話，私自出售宅基地是違法行為。

1、出售宅基地必須遵守國家相應的法律法規。

我們在農村如果想要出售宅基地的話，必須遵守國家相應的法律法規，比如說我們國家法律規定一個人只能擁有一套宅基地，如果一個人已經擁有了一套宅基地，那么他就不能再去買宅基地了，這是法律不允許的，一旦違背了的話，是要負刑事責任的，還有就是宅基地的買賣，必須要經過集體的同意，不可以私自買賣，而且你要賣宅基地的話， 買方必須是集體組織的成員，不然也是禁止買賣的。宅基地是國家給我們的財產，所以，我們對宅基地進行的買賣必須要合法合規的去進行。

宅基地是農村非常重要的一個財產，所以，我們國家隊宅基地施行比較要個的法律措施我們也應該理解， 不要隨意買賣宅基地，買賣前最好找專業人士了解相應的法律法規。　

2、宅基地必須同宅基地上的建筑一同轉讓。

在出售宅基地的時候，如果宅基地上沒有房屋這種建筑，那么宅基地是禁止買賣的，想要把宅基地進行合法的買賣，宅基地上就必須要有房屋或者其他合法建筑才可以，所以，如果你想買宅基地的話，一定要注意宅基地上是否有房屋這樣的建筑，如果沒有，那么就別買了，違法的，不要想著自己偷偷買了不會被發現，不要抱有僥幸心理。

在我老家發生過一次買賣宅基地的事情，當時村里一家基本都搬城里去了，所以他們就想要把宅基地給賣了，當時在村里找不到想要買的人，所以，他們就找了城市里一個想要買宅基地的，當時賣了四十多萬（我覺得賣的便宜了，畢竟宅基地），結果不知道被誰給舉報了，沒過兩天土地局的人就來了，后來也算找了點關系，罰款幾萬塊錢，土地歸還，這件事情也算是就這樣處理了。

3、只要按照合法合規的進行土地買賣，就不會有問題。

只要我們在土地買賣上按照法律合法合規的進行，就不會有違法，比如說買方必須是集體人員、宅基地上必須要有建筑，這些都是在進行宅基地買賣時要注意的問題，如果想要知道更詳細的話，可以和相關人員進行咨詢，確保自己的行為是合法合規的，如果你因為買賣土地被抓了，那么一定是某個方面做錯了，法律不會冤枉好人，也不會放過任何一個壞人。

宅基地想要進行私下買賣是由很大的風險的，比如說某一天村子要修高速公路、高鐵，土地要被占了，然后原房主為了獲取賠償款，就死皮賴臉的不認你們的合同，而且你們的合同也是私下簽訂的，所以，很容易被賴掉。

綜上，在我們進行宅基地買賣的時候，最好是先咨詢對這方面業務比較熟悉的律師，然后根據律師的建議去進行合法的房屋買賣。

現在很多人在城里發展的不錯，也在城里買了房，有了自己的家，農村的房屋就沒人住了。大家也知道，如果任其破敗，有一天等房屋倒了，宅基地會被集體經濟組織收回，所以，很多人就想把農村的宅基地及住房轉讓出去。今天我們想說的是，農村宅基地及住房的轉讓跟城里房屋的轉讓還是有很大不同的，一不小心可能就違法了。那么，農村宅基地轉讓，應該如何操作才不違法呢？

按照法律規定，宅基地屬于農民集體土地，所以宅基地的所有權是歸集體經濟組織的。只有符合宅基地申請條件的集體經濟組織成員才能向集體經濟組織申請宅基地，通過行政審批后，申請人才能依法獲得宅基地的使用權。根據《土地管理法》的規定，宅基地買賣是違法的，只能依法轉讓使用權。所以，我們常說的宅基地轉讓，其實是指宅基地使用權的轉讓，而不是所有權的轉讓。且因宅基地使用權不是人人都能享有，所以宅基地轉讓要合法，必須滿足幾個基本原則條件：

1、受讓方必須是集體經濟組織成員

在農村，土地一般是按組來劃分的，比如說你要申請A組的宅基地，那你必須得是A組的人。B組的人想要來申請A組的宅基地，那大家都不會答應的。為了不損害集體經濟組織其它成員的權益，所以大部分地方規定，宅基地轉讓只能在集體經濟組織內部進行。像義烏那種允許宅基地跨村跨鎮街轉讓的還是少數。

2、宅基地轉讓必須符合“一戶一宅”原則

根據我國法律規定，宅基地的配置在數量上必須堅持“一戶一宅”的原則，也就是說，受讓方必須原來是沒有宅基地的。關于“一戶”的認定，地方上一般都有明確的要求，比如未成年人不能自己單獨立戶等。戶數及人口以公安機關登記的戶籍為基礎。

3、宅基地轉讓必須房地一起轉讓

首先要明確，一塊空白的宅基地(也就是沒有建房子的空地)是不存在被轉讓的，也就是說，你要轉讓宅基地，必須是地上有房屋、并且必須連同房屋一同轉讓出去，單獨的地皮要合法取得只能經過行政審批的途徑。

4、宅基地轉讓要取得集體經濟組織的同意

因宅基地所有權歸集體經濟組織，所以在宅基地使用權轉讓時，要取得集體經濟組織的同意。這個倒沒什么大問題，一般只要滿足前面的條件，集體經濟組織不可能不同意的。

如果不滿足以上條件，想通過私下的交易來獲得宅基地及住房是存在風險的。比如之后有拆遷時，很有可能原房主為了爭取拆遷補償，就會賴掉你們的買賣合同，目前發生的很多非集體成員私自購買農村宅基地房屋糾紛的，法院對這一類案例大多數都是判為合同無效，然后把買房款還給你了，房子還是人家轉讓方(這類案例比較多，直接去各地法院的網站搜案例都可以搜到)，而且現在國家也是明令禁止城鎮居民購買農村集體宅基地房屋或者買地建房的。

特別提醒：根據我國《物權法》的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。所以在達成宅基地轉讓協議后，一定要持不動產權屬證書、集體建設用地使用權及建筑物所有權變更材料等去當地不動產登記中心辦理變更登記。