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吉安縣棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造實施細則

為進一步加快我縣保障性住房建設，解決城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）居民的住房困難，根據(jù)國務院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131號）、住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）、省政府辦公廳《關(guān)于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實施意見（試行）》（贛府廳發(fā)[2010]20號）及市政府辦《關(guān)于印發(fā)吉安市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則的通知》（吉府發(fā)[2010]19號）等文件精神，結(jié)合我縣實際，制定本實施細則。
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想
棚改是一項以改善棚戶區(qū)居民生活條件、改善人居環(huán)境、改善城市面貌、建設和諧發(fā)展新吉安、促進經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、得民心、順民意、解民憂的重大民生工程，同時，也是縣委、縣政府踐行科學發(fā)展觀，為民辦實事的重要舉措。通過棚改，做到“四個確保”即：確保中央的方針政策得到落實，確保棚戶區(qū)居民的住房條件得到明顯改善，確保我縣城區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量得到提高，確保城市品位得到顯著提升。
（二）基本原則
1、堅持政府主導與市場運作和社會參與相結(jié)合的原則。縣政府為棚改工作的責任主體，應把棚改工作納入年度城建重點工程，按照全縣聯(lián)動、部門協(xié)同、各負其責的要求，統(tǒng)籌組織實施。在具體操作中，堅持以市場運作和商業(yè)性開發(fā)為主，多渠道、多形式籌措改造資金，充分調(diào)動各方面參與棚改的積極性。
2、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃與分步實施相結(jié)合的原則。棚改要與城市經(jīng)濟、社會發(fā)展、基礎設施建設及生態(tài)環(huán)境保護統(tǒng)籌推進，在城市總體規(guī)劃的指導下，堅持集約和節(jié)約用地，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設、因地制宜”的要求，統(tǒng)籌安排、穩(wěn)步推進、分步實施。在推進時序上堅持先規(guī)劃后改造、先補償安置后拆遷、先試點后鋪開的原則。
3、堅持棚改與完善城市功能相結(jié)合的原則。城市棚改中，堅持整治、保護與改造相結(jié)合。注重優(yōu)化城市空間，提升城市品位，完善基礎設施，增加公共綠地，改善人居環(huán)境。
4、堅持棚改與保障性住房、舊城改造、國有企業(yè)改制相結(jié)合的原則。
5、堅持棚改拆遷政策與現(xiàn)行的城市房屋拆遷政策相結(jié)合的原則。棚改既要體現(xiàn)實事求是、因地制宜，又要堅持新老政策的有機銜接，確保拆遷政策的連貫性和穩(wěn)定性。要根據(jù)棚改各地段的實際情況，按照“搬得出、安得下、穩(wěn)得住”的原則，制定切實可行的拆遷補償安置和開發(fā)建設方案。“自求平衡”，一是力求棚改項目的自身平衡，通過項目實施主體的市場化運作和政府政策扶持，力求實現(xiàn)既改善民生，又不增加政府負擔的目標。二是通過拆遷補償和安置房價的合理確定，力求實現(xiàn)項目實施主體與被拆遷人之間的利益平衡。
6、堅持以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主、貨幣補償為輔和就地回遷為主、異地安置為輔相結(jié)合的原則。給被拆遷人提供選擇自由，妥善安置好被拆遷人，確保還利于民，讓群眾得到實惠。
7、堅持以人為本與依法拆遷相結(jié)合的原則。棚改項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，廣泛征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎上組織實施，做到“公開、公平、公正”，嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護群眾的合法權(quán)益。
二、棚改的范圍和工作目標
（一）棚改范圍
城市棚戶區(qū)是指在國有土地上集中建設的房屋結(jié)構(gòu)簡單、使用功能不全、建筑密度不大、基礎設施差的人口密集居住區(qū)。我縣符合上述條件的區(qū)域均屬棚戶區(qū)改造范圍，具體范圍由縣棚改工作領(lǐng)導小組確定。
（二）改造目標
從2009年起，用三年時間完成我縣6.798萬平方米城市棚戶區(qū)改造任務，解決1242戶、4千余人的住房困難問題，其中2009年城市棚戶區(qū)改造完成3.04萬平方米，解決418戶、1672人的住房困難問題；2010年城市棚戶區(qū)改造任務2.138萬平方米，解決411戶、1644人的住房困難問題。2011年城市棚戶區(qū)改造任務1.62萬平方米，解決413戶、1652人的住房困難問題。
三、運作方式
（一）城市棚改實行“政府主導、市場運作、成片改造、群眾參與”的原則，調(diào)動多方面的積極性推動改造工作。對有商業(yè)開發(fā)價值，能自求平衡的地塊，采取市場運作方式改造；對沒有商業(yè)開發(fā)價值，不能自求平衡的地塊，采取政府主導的方式改造。
（二）采取市場運作的城市棚戶區(qū)改造項目，政府可組建或委托有實力的企業(yè)實施房屋拆遷，拆遷安置補償資金通過企業(yè)自有資金和銀行貸款等方式解決。拆遷后由縣棚改辦牽頭，會同財政、審計、拆遷人等部門和單位及時進行清算。政府將拆出的凈地設置相應條件后（具體內(nèi)容由棚改辦與國土部門商定），通過招、拍、掛出讓，確定項目開發(fā)建設單位，并從土地出讓價款中安排拆遷安置補償資金。對原已出讓土地的項目，由縣政府確定掛項目領(lǐng)導，明確幫扶單位，加大拆遷的力度，幫扶項目主體（拆遷人）安期完成改造。
（三）規(guī)劃中屬商住用地的城市棚戶區(qū)改造項目，在凈地出讓時，可根據(jù)項目實際情況在用地規(guī)劃和土地出讓條件中，按縣棚改領(lǐng)導小組辦公室確定的配建比例建設經(jīng)濟適用住房和廉租住房，建成后移交政府或由政府回購，優(yōu)先用于該地塊符合經(jīng)濟適用住房或廉租住房保障條件的補拆遷人回遷。配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項，應在土地出讓合同上明確約定，棚改片區(qū)內(nèi)的單位或個人不得巧立名目集資建房或合作建房。
（四）對改造難度較大、不具備商業(yè)開發(fā)價值的城市棚戶區(qū)，由縣政府統(tǒng)一調(diào)控，采取項目搭配、一項目一策的辦法確定改造方案和政策，也可以按照保障性住房建設的有關(guān)政策，統(tǒng)籌規(guī)劃建設為安置房、經(jīng)濟適用房或廉租住房，改善棚戶區(qū)群眾住房條件，同時要做好危舊房的維修加固，消除安全隱患。對無法維修加固的危房應予以拆除，并妥善安置拆遷居民。
四、資金來源
棚改所需資金的主要來源：
（一）中央的棚改專項補助資金；
（二）省財政棚改以獎代補資金；
（三）縣政府從城市維護建設稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費、土地出讓收入以及政府其他收益中安排資金；
（四）銀行貸款；
（五）整合相關(guān)資源建立借貸融資平臺所融集的資金。
五、政策支持
（一）土地支持政策。采取市場化運作的棚改項目，以招、拍、掛出讓的方式供應土地；安置住房中涉及的經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設可以劃撥方式供地，并在《國有建設用地劃撥決定書》中明確約定住房套型建筑面積、項目開竣工時間等土地使用條件；通過出讓方式取得土地的，土地的所得收益全部用于棚改的拆遷安置。
（二）規(guī)劃支持政策。棚改項目在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)項目的實際情況，依照法定程序，經(jīng)縣人民政府批準后，可適當調(diào)整規(guī)劃條件，確保棚改項目資金總體收支平衡。
（三）稅費減免政策。棚改項目免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，減半征收經(jīng)營性收費；所征地方稅收全額返還；供配電工程建設費，最高不得超過每平方米40元；安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策；通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對棚改出臺各自的支持性政策，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關(guān)單位出資配套建設，并提出減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費的意見；拆遷居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償?shù)模谵k理新的產(chǎn)權(quán)證時，對原拆遷面積部分免征契稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在棚改項目中建設的拆遷安置房和配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房免征營業(yè)稅。
（四）拆遷安置政策。棚改項目的拆遷補償安置在嚴格按照國家和省、市有關(guān)城市房屋拆遷的法規(guī)政策執(zhí)行的前提下，還享有以下政策：
1、棚改片區(qū)規(guī)劃用地性質(zhì)屬于商住用地的，應優(yōu)先建設還建房，安置拆遷居民。用地性質(zhì)不屬于商住用地的，應通過其它棚改片區(qū)中配套安置房或由政府回購商品房的方式調(diào)劑解決安置用房。
2、對具有產(chǎn)權(quán)的私有住房房屋，產(chǎn)權(quán)人選擇貨幣補償?shù)模鶕?jù)房屋拆遷市場估價進行補償，補償標準按當年縣政府公布的基準價執(zhí)行。規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，在房屋拆遷市場評估價基礎上獎勵8%。產(chǎn)權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，等面積部分不計算差價。超出安置戶建筑面積的部分，按照商品房銷售價格結(jié)算。被拆遷人安置面積小于原拆遷面積，剩余房屋面積按貨幣方式予以補償。選房順序，按簽定拆遷協(xié)議的先后選擇房屋。
3、對租用直管公有住房的，按公有出租房管理規(guī)定執(zhí)行。對其中符合經(jīng)濟適用住房、廉租住房申購條件的，經(jīng)“三審三公示”后，可不參加搖號直接按房屋搬遷的先后順序分房。
4、拆遷安置面積不得低于36平方米。產(chǎn)權(quán)人房屋面積少于36平方米（含36平方米）且同城只有此處住房的，安置面積在36平方米之內(nèi)的部分不結(jié)算差價。36平方米至50平方米的部分，按當年政府公布的相等地段的房屋拆遷基準價格結(jié)算。超過50平方米的部分，按照商品房銷售價格結(jié)算。
5、拆除非私有產(chǎn)權(quán)的非住宅房屋以及棚改后不再建商鋪的地段的私有產(chǎn)權(quán)商鋪，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。
（五）資金支持政策。棚改中集中新建若配建的保障性住房，應列入省保障性住房建設年度計劃，并享受中央投資補助資金和縣財政配套資金政策；棚改項目資本金執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。
（六）國有企業(yè)改制支持政策。
1、對符合棚改條件的國有企業(yè)地塊，應納入城區(qū)棚改的統(tǒng)一規(guī)劃，可以按照“企業(yè)制定方案、政府批準實施，集中成片建設”的原則，由國有企業(yè)制定棚改拆遷補償安置、建設方案，報縣棚改工作領(lǐng)導小組和國有企業(yè)改革領(lǐng)導小組審批后，自行對其現(xiàn)有用地范圍內(nèi)的棚戶區(qū)組織實施改造，也可由縣政府統(tǒng)一組織實施改造。
2、國有企業(yè)利用自用土地的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，由企業(yè)組織建設或由政府對國有企業(yè)土地收回后組織建設的保障性住房，優(yōu)先解決本系統(tǒng)或國有企業(yè)低收入住房困難職工的住房問題，對符合經(jīng)濟適用住房、廉租住房申購條件的，經(jīng)“三審三公示”后，可不參加搖號直接按簽訂協(xié)議的順序分房，所屬的國有企業(yè)和企業(yè)主管部門必須積極配合并參與審核。
3、國有企業(yè)建設的或利用國有企業(yè)土地共建的保障性住房，應納入我縣保障性住房總體規(guī)劃和年度計劃，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。其建設標準、供應對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按保障性住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國有企業(yè)建設的廉租住房的房屋產(chǎn)權(quán)歸縣政府所有，房屋權(quán)屬登記在縣房管局名下，土地使用權(quán)變更為縣房管局。
4、國有企業(yè)建設經(jīng)濟適用房和廉租住房，應在市政設施配套比較完善的自用土地中選址規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設、盡量避免分散建設。
（七）對不能自求平衡項目的支持政策。經(jīng)反復測算，并享受上述優(yōu)惠政策后仍難以自求平衡的項目，可由項目實施主體制定實施方案報縣棚改領(lǐng)導小組批準后，政府給予特殊扶持政策，確保項目的順利實施。
六、組織實施
（一）明確主體。已出讓土地的棚改項目，仍由原拆遷人作為項目實施的責任主體；擬出讓土地的棚改項目，由政府組建或委托有實力的企業(yè)或由土地受讓人作為項目實施的責任主體；國有改制企業(yè)的棚改項目、由其上級主管部門作為項目實施的責任主體。
（二）摸清底數(shù)。項目實施的責任主體應對棚戶區(qū)房屋現(xiàn)狀、面積、戶型、人口、生活狀況、安置方式等現(xiàn)狀進行調(diào)查摸底、分析論證，并以資金項目平衡為測算條件，制定可行的安置方案，報縣棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組辦公室。
（三）統(tǒng)籌規(guī)劃。縣規(guī)劃建設局根據(jù)縣棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組批復的各棚改項目實施方案，在確保棚改項目經(jīng)濟效益方面做到收支平衡，略有節(jié)余的前提下，統(tǒng)籌編制城區(qū)棚改專項規(guī)劃，報縣棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組辦公室備案。
（四）開發(fā)建設。各項目實施主體應按重點工程管理的要求，按時、保質(zhì)、保量完成。尤其是按要求配建的廉租住房，必須確保在當年底竣工交付使用。
（五）項目清算。對政府給予了特殊政策（指對不能自求平衡項目的支持政策）支持的項目，實施主體應設立專門賬戶，按照獨立核算的原則，封閉運作，項目結(jié)束后，由政府組織相關(guān)部門進行清算。
七、責任分工
（一）加強領(lǐng)導。成立以縣政府主要領(lǐng)導為組長，分管領(lǐng)導為副組長，各相關(guān)單位為成員的吉安縣棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，負責確定縣棚戶區(qū)項目和范圍，審議決定棚戶區(qū)改造的重大方針政策措施，協(xié)調(diào)解決棚戶區(qū)改造中遇到的重大問題，研究審批棚戶區(qū)改造工作計劃及實施方案，批準棚戶區(qū)改造專項資金收支計劃，研究決定其他相關(guān)重大事項。領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設縣房管局，辦公室主任由縣房管局主要領(lǐng)導擔任，負責棚戶區(qū)改造日常工作。
（二）明確職責。縣房管局負責履行棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組辦公室工作職責、完成負責縣政府交辦的棚戶區(qū)改造責任項目；縣規(guī)劃建設局負責在符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)強制性規(guī)劃條件的前提下，根據(jù)項目的實際情況，確定規(guī)劃條件，并辦理各項規(guī)劃、建設審批手續(xù)，完成縣政府交辦的棚戶區(qū)改造責任項目；縣國土資源局負責提供項目地籍圖和土地權(quán)屬信息，并組織土地儲備和國有土地使用權(quán)劃撥、出讓工作；縣發(fā)改委負責城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的立項和向上級爭取項目資金工作；縣財政局負責城市棚戶區(qū)改造資金的籌措、撥付及項目評審工作；縣審計局負責項目實施后的相關(guān)審計工作；縣城管局負責組織棚戶區(qū)改造區(qū)域內(nèi)違章建筑房屋拆遷，各相關(guān)部門配合；縣信訪局負責被拆遷戶信訪接待工作；縣監(jiān)察局負責棚戶區(qū)改造過程中的監(jiān)察工作；縣公安局負責保障棚戶區(qū)改造維穩(wěn)工作；縣司法局負責城市棚戶區(qū)改造過程中的公證、法律援助工作；供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關(guān)部門負責棚戶區(qū)改造項目的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施的配套建設有關(guān)工作；其他各有關(guān)單位要按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署和要求，高度重視、高位推動、高效運作，確保棚戶區(qū)改造工作健康有序推進。
望采納，謝謝