上海回滬知青動(dòng)遷政策
上海回滬知青動(dòng)遷政策
房屋拆遷案件涉訴后不管是以民事案件還是以行政案件進(jìn)入審理程序后，都同時(shí)涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實(shí)相關(guān)聯(lián)的行政、民事法律關(guān)系這一復(fù)合法律事實(shí)同時(shí)也足以提高居民對政策的認(rèn)識(shí)，遏制拆遷工作中個(gè)別人漫天要價(jià)，堅(jiān)持不合理要求的現(xiàn)象。上海回滬知青動(dòng)遷政策。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議堅(jiān)稱動(dòng)拆遷策略的公開化，升華事情的透明度。拆遷比動(dòng)遷含義廣，拆遷包括拆遷規(guī)劃、拆遷管理、動(dòng)遷、安置補(bǔ)償?shù)仍诜孔硬疬w中，拆遷方務(wù)須做到辦事制度公開，國策明文，流程公開，安置房源明白和動(dòng)遷紀(jì)律公開。上海回滬知青動(dòng)遷政策。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點(diǎn)，它只對特定的項(xiàng)目，在的時(shí)間和范圍內(nèi)有效如斯，就得以預(yù)防因操作不規(guī)范、國策不透明而導(dǎo)致的各類爭議。
私房補(bǔ)償利益分配（1）房屋價(jià)值補(bǔ)償款的分配房屋價(jià)值補(bǔ)償款，在私有房屋中，應(yīng)該歸屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。上海對知青回滬動(dòng)遷安置。【相關(guān)案例】私房產(chǎn)權(quán)人死亡的，房屋價(jià)值補(bǔ)償款部分可確定為遺產(chǎn)上海市楊浦區(qū)人民法院（2019）滬0110民初3816號(hào)法院認(rèn)為，系爭房屋系私房，生效判決已確認(rèn)李某娣為系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，并明確系爭房屋的產(chǎn)權(quán)雖登記在李某娣—人名下，但系李某娣與呂某義在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。李某娣與動(dòng)遷公司就系爭房屋簽訂《上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，共獲得征收補(bǔ)償款4,496,487.68元，其中房屋價(jià)值補(bǔ)償款的二分之—份額屬于被繼承人呂某義的遺產(chǎn)，由其繼承人繼承。(2）安置性利益，關(guān)于居住保障的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)（如居住困難的—次性補(bǔ)助等）。上海對知青回滬動(dòng)遷安置。這部分的費(fèi)用，應(yīng)以需要居住保障的人為分配對象。(3）其他獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼的分配—般歸屬房屋實(shí)際居住人。（4）關(guān)于自行搭建及未見證建筑面積補(bǔ)償款的分割司法實(shí)踐中，在沒有獲得產(chǎn)權(quán)證的情況下，對增加的部分，先看有無約定或認(rèn)可，如果共有產(chǎn)權(quán)人之間有約定，或均認(rèn)可實(shí)際居住人對翻建房屋的享有產(chǎn)權(quán)以及由此產(chǎn)生的征收補(bǔ)償權(quán)益，那么翻建房屋部分的征收補(bǔ)償款就歸實(shí)際居住人所有；上海對知青回滬動(dòng)遷安置。如果沒有約定的，應(yīng)根據(jù)誰出資誰得益的原則進(jìn)行處理，只能由具有出資建造等貢獻(xiàn)的實(shí)際占有、使用之人享有，另外還要考慮到原始房屋的來源，以及實(shí)際居住人對房屋的貢獻(xiàn)等方面的因素，來確定—個(gè)分割比例，以明確共有產(chǎn)權(quán)人之間對翻建房屋部分補(bǔ)償款的分割。
被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。作出房屋征收決定的市、縣級人民對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。上海對知青回滬動(dòng)遷安置，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。上海對知青回滬動(dòng)遷安置，暴力拆遷多為突發(fā)狀況，作為當(dāng)事人來說面對此情此景時(shí)心理上一定會(huì)感到憤怒和委屈，難免作出理性之外的過激行為。但遇到這種事情千萬不要沖動(dòng)，要盡量平復(fù)自己的心態(tài)，以免對自己人身造成不必要的損害。上海對知青回滬動(dòng)遷安置，要想到違法之事定要通過合法手段去解決，尋找專業(yè)的拆遷律師來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法律依據(jù):
《上海市房屋租賃條例》 第三十八條 承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
上海有名的十大律師事務(wù)所是哪幾家？
拆遷本來是項(xiàng)惠民、利民、富民的工程，但在拆遷過程中被拆遷方的權(quán)益經(jīng)常會(huì)受到損害，比如合法建筑被強(qiáng)拆，違規(guī)拆遷，補(bǔ)償不到位等等問題，從而導(dǎo)致各類政民問題的糾紛。
當(dāng)遭遇拆遷補(bǔ)償糾紛問題，第一時(shí)間想到的肯定是如何進(jìn)行維權(quán)。找專業(yè)征收拆遷律師咨詢，進(jìn)行起訴獲取補(bǔ)償或賠償?shù)龋蔀榱吮徊疬w人保障權(quán)益的一種重要途徑。
那么律師如何選擇呢，律所又要如何去進(jìn)行篩選，是每個(gè)人需要考慮的問題，下面就給大家推薦幾家知名拆遷律所，從專業(yè)能力和綜合實(shí)力，品牌知名度，業(yè)界權(quán)威，律所拆遷專業(yè)規(guī)模，法治等相關(guān)欄目以及CCTV等知名節(jié)目，往期口碑，客戶好評，成立年限和百科等進(jìn)行優(yōu)選后推薦。
1、十大拆遷律所之北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所——拆遷領(lǐng)域起家專業(yè)戶
北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所總部坐落于首都北京核心區(qū)天安門附近，毗鄰最高人民法院、最高人民檢察院。
中央電視臺(tái)《律師來了》欄目金牌合作伙伴
中央電視臺(tái)《法律講堂》《今日說法》《法律的道理》主講律師團(tuán)隊(duì)
北京衛(wèi)視《法治進(jìn)行時(shí)》《第三調(diào)解室》等欄目主講律師。
北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所深知“法律乃知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)之結(jié)合”的深刻道理，律所成員既有來自北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、中國政法大學(xué)等頂尖高校的飽學(xué)之士，更有長期奮戰(zhàn)在法律實(shí)務(wù)一線的“律界老將”。行政、民事兼通，團(tuán)隊(duì)模式辦案，具有獨(dú)特優(yōu)勢。與素有“中國法學(xué)最高學(xué)府”之稱的中國政法大學(xué)保持著深度交流合作，是中國政法大學(xué)實(shí)習(xí)基地，中國政法大學(xué)刑事司法學(xué)院戰(zhàn)略合作伙伴。
北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所堅(jiān)持“以勝訴求共贏——法庭上爭勝訴，法庭下謀共贏”的辦案理念，以規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化、國際化的優(yōu)勢，為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。成功辦理了大量行政糾紛。
冠領(lǐng)律所在廠房拆遷、城鎮(zhèn)拆遷、農(nóng)村拆遷等領(lǐng)域積累了海量勝訴案例。其中既有“中國拆遷第一案”，也有從0補(bǔ)償?shù)劫r償1.75億元的企業(yè)拆遷案，獲得最高人民法院支持、補(bǔ)償大幅提升等類型的案例更是數(shù)量眾多。
冠領(lǐng)律所經(jīng)辦案件被中國裁判文書網(wǎng)收錄將近4000件，其中不乏被收錄進(jìn)入《最高人民法院經(jīng)典案例選編》中的案例，贏得了企事業(yè)單位、社會(huì)組織、老百姓的廣泛好評和持久信任。
2、十大拆遷律所之北京金杜律師事務(wù)所——規(guī)模較大綜合性律師
北京市金杜律師事務(wù)所總部設(shè)于北京，1993年成立，并在上海、深圳、香港、日本東京和美國硅谷、紐約等等均設(shè)有分所。秉承創(chuàng)始合伙人不斷創(chuàng)新及追求卓越的現(xiàn)代法律理念，金杜是國內(nèi)規(guī)模比較大的綜合性律師事務(wù)所，較早從事涉外法律服務(wù)的合伙制律師事務(wù)所。
秉承團(tuán)隊(duì)合作精神和專業(yè)化服務(wù)原則，金杜建立了統(tǒng)一、共享的服務(wù)平臺(tái)，充分利用事務(wù)所共有資源和人才特長，通過各辦公室及業(yè)務(wù)部門的合作為客戶提供專業(yè)、高效和全面的法律服務(wù)。
金杜律師杰出的業(yè)務(wù)能力體現(xiàn)在全方位的法律服務(wù)上。無論是在我們傳統(tǒng)優(yōu)勢領(lǐng)域，還是在新興的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金杜律師一直處于法律服務(wù)的前排兵，雖然金杜主打商業(yè)案件，但是拆遷依然也是不錯(cuò)的選擇。
3、十大拆遷律所之北京在明律師事務(wù)所——重視內(nèi)務(wù)檔案管理
北京在明律師事務(wù)所拆遷律師團(tuán)為確保律師團(tuán)隊(duì)高效作業(yè)，高度重視行政事務(wù)，首開國內(nèi)律所設(shè)立實(shí)務(wù)檔案24小時(shí)專業(yè)查詢制度之先河，配備有專業(yè)檔案管理、法規(guī)及地方政策查詢、案例及學(xué)術(shù)研究成果檢索的后勤人員，為團(tuán)隊(duì)律師的工作更添錦繡!在明以“正義、誠信、融合、責(zé)任”為在明精神，以“大學(xué)之道，在明明德”為品牌文化追求，與多家媒體保持等長期合作，開展豐富多彩的公益普法及文化藝
4、十大拆遷律所之北京盈科律師事務(wù)所——主打政務(wù)合作等主線
盈科律所拆遷團(tuán)隊(duì)又叫行政法律事務(wù)團(tuán)隊(duì)，其以服務(wù)于政府法治建設(shè)及維護(hù)行政相對人合法權(quán)益為兩大主線，聚焦行政行為、行政復(fù)議、行政訴訟及政府法律顧問等業(yè)務(wù)內(nèi)容，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。
團(tuán)隊(duì)內(nèi)部延伸出來的各類政府顧問法律服務(wù)和行政爭議解決業(yè)務(wù)：包括各級政府、行政機(jī)關(guān)的行政行為和行政管理活動(dòng)、政府采購監(jiān)督活動(dòng)及ppp業(yè)務(wù)，所涉行政管理及行政執(zhí)法領(lǐng)域包括但不限于土地資源、房地產(chǎn)市場管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、治安管理、環(huán)境保護(hù)、人力資源和社會(huì)保障、民政管理等。
5、十大拆遷律所之北京市盛廷律所——較早采用品牌化、精品化發(fā)展律所
北京市盛廷律所，總部設(shè)在北京，并在上海設(shè)有分所。盛廷是國內(nèi)較早采用專業(yè)化、品牌化、精品化發(fā)展模式的律所，多年來專注于財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)法律服務(wù)，是“北京市優(yōu)秀律師事務(wù)所”、CCTV大型法律公益節(jié)目《律師來了》金牌合作伙伴。
盛廷匯聚了一批來自北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國政法大學(xué)等知名高校的高素質(zhì)專業(yè)人才，核心成員均為長期從事專業(yè)法律服務(wù)的資深律師，擁有深厚的專業(yè)功底和豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。
律所多次就土地流轉(zhuǎn)、征收拆遷、社區(qū)物業(yè)等專業(yè)領(lǐng)域提出立法建議，參與《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的起草，還參與《律師承辦房屋征收和征地拆遷業(yè)務(wù)指引》編寫并作為代表發(fā)言的征收拆遷專業(yè)律所。
6、十大拆遷律所之北京京師律師事務(wù)所——多方位、全領(lǐng)域團(tuán)隊(duì)模塊化
北京京師律師事務(wù)所，肇造于1994年，主打律師入住，團(tuán)隊(duì)入住發(fā)展模式。其中部分主打拆遷團(tuán)隊(duì)還是很不錯(cuò)的，但是需要仔細(xì)去考察，探尋一類知名團(tuán)隊(duì)。
京師律所總部設(shè)于北京，并在上海、深圳、杭州等地設(shè)有52家國內(nèi)辦公室，覆蓋全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的各大主要城市。同時(shí)，律所在全國設(shè)有270余個(gè)專業(yè)部門，打造出240余項(xiàng)優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)產(chǎn)品。發(fā)展至今，京師律所全國體系現(xiàn)已擁有一支由超過400位入住合伙人、5300位執(zhí)業(yè)律師組成的8200余人的專業(yè)法律服務(wù)隊(duì)伍。
京師律所緊跟國家戰(zhàn)略和倡議，積極拓展全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，通過不斷提升律師涉外法律服務(wù)能力，京師律所已成為一家能夠?yàn)榭蛻籼峁┲形摹⒂⒄Z、日語、德語、葡萄牙語、俄語等多語種法律服務(wù)的全球性律師事務(wù)所。
7、十大拆遷律所之北京大成律師事務(wù)所——全領(lǐng)域，項(xiàng)目共享資源共享
大成律師事務(wù)所已建立了覆蓋全國、遍布世界重要城市的全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，大成律師事務(wù)所的境內(nèi)外機(jī)構(gòu)均可共享大成全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的項(xiàng)目信息、專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才、社會(huì)關(guān)系等資源。
大成律師事務(wù)所已建立了覆蓋全國、遍布世界重要城市的全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，大成律師事務(wù)所的境內(nèi)外機(jī)構(gòu)均可共享大成全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的項(xiàng)目信息、專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才、社會(huì)關(guān)系等資源。
8、十大拆遷律所之北京惠誠律師事務(wù)所——ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證
北京惠誠律師事務(wù)所不斷開拓業(yè)務(wù)范圍，除一般的民刑案件、經(jīng)濟(jì)案件、行政案件等傳統(tǒng)訴訟及非訴訟代理業(yè)務(wù)外，還專注于金融業(yè)、不良資產(chǎn)、企事業(yè)單位法律顧問、房地產(chǎn)、公司并購、資產(chǎn)重組。
惠誠律師事務(wù)所在全國律師行業(yè)中率先通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，在律師的管理方面走在了前列。最近，惠誠律師事務(wù)所又斥巨資，歷時(shí)兩年，打造出重器——惠誠律師管理服務(wù)平臺(tái)，讓律師的工作更加便利，為客戶的服務(wù)更加高效。
9、十大拆遷律所之北京京云律師律師事務(wù)所——匡扶正義，為民維權(quán)為理念
京云律師事務(wù)所面向全國辦理各類房地產(chǎn)爭議、商品房集團(tuán)訴訟、房屋拆遷、土地征收、企業(yè)拆遷、房地產(chǎn)行政訴訟等與房產(chǎn)相關(guān)的各類糾紛的預(yù)防和解決，是一家只做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)。
北京京云律師事務(wù)所內(nèi)部實(shí)行公司化管理、專業(yè)化運(yùn)作模式，案件的營銷、談判、溝通、辦理、客服、質(zhì)檢、結(jié)案均有精細(xì)分工方案。案件由律師事務(wù)所市場部門統(tǒng)一接收，通過一定的競爭方案安排業(yè)務(wù)部門辦理。
10、十大拆遷律所之北京圣運(yùn)律師事務(wù)所——發(fā)展迅速
北京圣運(yùn)律師事務(wù)所，2010年12月28日經(jīng)北京司法局審批創(chuàng)辦(執(zhí)業(yè)許可證：311100005674563241)，總部位于總部位于北京CBD中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，朝陽區(qū)環(huán)球金融中心，是短時(shí)間內(nèi)憑借優(yōu)秀的綜合實(shí)力迅速成為業(yè)內(nèi)一席地位的律師事務(wù)所之一。
工程中的待工 工期延長如何賠償
我方為施工單位 在我方完全有施工能力的情況下在實(shí)際施工中由于發(fā)包方的安排的原因 造成我方待工嚴(yán)重 工期延長達(dá)一倍之多有無相關(guān)條款 專門針對待工和工期延長賠償?shù)?/strong>要找到工期索賠的原因。
如果 原因是由建設(shè)發(fā)包方，或者設(shè)計(jì)方引起的，業(yè)主或上級主管部門會(huì)制定索賠的相關(guān)規(guī)定，可以按程序索賠。
詳細(xì)計(jì)算方法請參照：http://www.xici.net/b893791/d82893145.htm
工程延誤是指工程實(shí)施過程中任何一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)際完成日期遲于計(jì)劃規(guī)定的完成日期，從而可能導(dǎo)致整個(gè)合同工期的延長。工程工期是施工合同中的重要條款之一，涉及到業(yè)主和承包人多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。工程延誤對合同雙方一般都會(huì)造成損失。業(yè)主因工程不能及時(shí)交付使用、投入生產(chǎn)，就不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)投資效果，失去盈利機(jī)會(huì)，損失市場利潤；承包人因工期延誤而會(huì)增加工程成本，如現(xiàn)場工人工資開支、機(jī)械停滯費(fèi)用、現(xiàn)場和企業(yè)管理費(fèi)等，生產(chǎn)效率降低，企業(yè)信譽(yù)受到影響，最終還可能導(dǎo)致合同規(guī)定的誤期損害賠償費(fèi)處罰。因此工程延誤的后果是形式上的時(shí)間損失，實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)損失，無論是業(yè)主還是承包人，都不愿意無緣無故地承擔(dān)由工程延誤給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。工程工期是業(yè)主和承包人經(jīng)常發(fā)生爭議的問題之一，工期索賠在整個(gè)索賠中占據(jù)了很高的比例，也是承包人索賠的重要內(nèi)容之一。
1、關(guān)于工期延誤的合同一般規(guī)定
如果由于非承包人自身原因造成工程延期，在土木工程合同和房屋建造合同中，通常都規(guī)定承包人有權(quán)向業(yè)主提出工期延長的索賠要求，如果能證實(shí)因此造成了額外的損失或開支，承包人還可以要求經(jīng)濟(jì)賠償，這是施工合同賦予承包人要求延長工期的正當(dāng)權(quán)利。FIDIC合同條件第44條規(guī)定：“如果由于任何種類的額外或附加工程量，或本合同條件中規(guī)定的任何原因的拖延，或異常的惡劣氣候條件，或其他可能發(fā)生的任何特殊情況，而非由于承包商的違約，使得承包商有理由為完成工程而延長工期，則工程師應(yīng)確定該項(xiàng)延長的期限，并應(yīng)相應(yīng)通知業(yè)主和承包商……。”我國建設(shè)工程施工合同條件第13條也對工期可以相應(yīng)順延進(jìn)行了規(guī)定（參見第六章第二節(jié)）。此外，英國JCT63合同第23條、JCT80合同第25條和IFC84合同第2.3、2.4、2.5條等也有相近的規(guī)定。
2、關(guān)于誤期損害賠償費(fèi)的合同一般規(guī)定
如果由于承包人自身原因未能在原定的或工程師同意延長的合同工期內(nèi)竣工時(shí)，承包人則應(yīng)承擔(dān)誤期損害賠償費(fèi)（見FIDIC第47條，英國JCT63第23條，JCT80第24條，IFC84第2.6、2.7、2.8等條款），這是施工合同賦予業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利。具體內(nèi)容主要有兩點(diǎn)：1）如果承包人沒有在合同規(guī)定的工期內(nèi)或按合同有關(guān)條款重新確定的延長期限內(nèi)完成工程時(shí)，工程師將簽署一個(gè)承包人延期的證明文件。2） 根據(jù)此證明文件，承包人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向業(yè)主賠償合同規(guī)定的延期損失。業(yè)主可從他自己掌握的已屬于或應(yīng)屬于承包人的款項(xiàng)中扣除該項(xiàng)賠償費(fèi)，且這種扣款或支付，不應(yīng)解除承包人對完成此項(xiàng)工程的責(zé)任或合同規(guī)定的承包人的其他責(zé)任與義務(wù)。｜
3、承包人要求延長工期的目的
1） 根據(jù)合同條款的規(guī)定，免去或推卸自己承擔(dān)誤期損害賠償費(fèi)的責(zé)任。2） 確定新的工程竣工日期及其相應(yīng)的保修期。3） 確定與工期延長有關(guān)的賠償費(fèi)用，如由于工期延長而產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、分包費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、總部管理費(fèi)、利息、利潤等額外費(fèi)用。
二、工程延誤的分類、識(shí)別與處理原則
1、 工程延誤的分類和識(shí)別
整個(gè)工程延誤分類見圖15.1。
圖15.1 工程延誤分類圖
1） 按工程延誤原因劃分
（1）因業(yè)主及工程師自身原因或合同變更原因引起的延誤
① 業(yè)主拖延交付合格的施工現(xiàn)場。在工程項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，由于業(yè)主沒有及時(shí)完成征地、拆遷、安置等方面的有關(guān)前期工作，或未能及時(shí)取得有關(guān)部門批準(zhǔn)的施工執(zhí)照或準(zhǔn)建手續(xù)等，造成施工現(xiàn)場交付時(shí)間推遲，承包人不能及時(shí)進(jìn)駐現(xiàn)場施工，從而導(dǎo)致工程拖期。
案例15．1 上海市某工程施工中發(fā)生有關(guān)拆遷的工期索賠。由于施工現(xiàn)場X X X路一側(cè)的舊有配電房直接阻擋了承包人的施工，使承包人的導(dǎo)墻和地下連續(xù)墻施工停工10天，承包人提出10天的工期索賠。但業(yè)主認(rèn)為該導(dǎo)墻施工不在關(guān)鍵線路上而加以拒絕。承包人在對工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析后，證明由于拖延10天使該導(dǎo)墻施工從原來的非關(guān)鍵線路變成了關(guān)鍵線路，最后業(yè)主同意了3天的工期順延。
② 業(yè)主拖延交付圖紙。業(yè)主未能按合同規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量向承包人提供施工圖紙，尤其是目前國內(nèi)較多的邊設(shè)計(jì)、邊施工的項(xiàng)目，從而引起工期索賠。
案例15．2 某工程屋頂梁的配筋圖未能及時(shí)交付給承包人，原定93年5月20日交付的圖紙一直拖延至6月底，由于圖紙交付延誤，導(dǎo)致鋼筋訂貨發(fā)生困難（訂貨半個(gè)月后交付鋼筋）。因此原定6月中旬開始施工的屋頂梁鋼筋綁扎拖至8月初，再加上該地區(qū)8月份遇到惡劣的氣候條件，因氣候原因?qū)е鹿こ萄诱`1周。最后承包人向業(yè)主提出8周的工期索賠。③ 業(yè)主或工程師拖延審批圖紙、施工方案、計(jì)劃等。④ 業(yè)主拖延支付預(yù)付款或工程款。⑤ 業(yè)主提供的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或工程數(shù)據(jù)延誤。如有關(guān)放線的資料不準(zhǔn)確。⑥ 業(yè)主指定的分包商違約或延誤。
案例15．3 某工程因業(yè)主指定分包商分包的地下連續(xù)墻施工出現(xiàn)質(zhì)量問題，結(jié)構(gòu)傾斜，基坑平面尺寸減小，影響了總包商的正常施工，因而總包商向業(yè)主提出了工期索賠。⑦ 業(yè)主未能及時(shí)提供合同規(guī)定的材料或設(shè)備。
案例15．4 某工程由業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)商品混凝土，但由于供應(yīng)商產(chǎn)品供不應(yīng)求，不能及時(shí)供應(yīng)業(yè)主要求的商品混凝土，導(dǎo)致承包人樓板澆筑不能按原計(jì)劃執(zhí)行，因此承包人向業(yè)主提出了2周的工期索賠要求。⑧ 業(yè)主拖延關(guān)鍵線路上工序的驗(yàn)收時(shí)間，造成承包人下道工序施工延誤。工程師對合格工程要求拆除或剝露部分工程予以檢查，造成工程進(jìn)度被打亂，影響后續(xù)工程的開展。⑨ 業(yè)主或工程師發(fā)布指令延誤，或發(fā)布的指令打亂了承包人的施工計(jì)劃。業(yè)主或工程師原因暫停施工導(dǎo)致的延誤。業(yè)主對工程質(zhì)量的要求超出原合同的約定。⑩ 業(yè)主設(shè)計(jì)變更或要求修改圖紙，業(yè)主要求增加額外工程，導(dǎo)致工程量增加，工程變更或工程量增加引起施工程序的變動(dòng)。業(yè)主的其他變更指令導(dǎo)致工期延長等。（2）因承包商（人）原因引起的延誤由承包人原因引起的延誤一般是其內(nèi)部計(jì)劃不周、組織協(xié)調(diào)不力、指揮管理不當(dāng)?shù)仍蛞鸬摹Ｈ纾孩偈┕そM織不當(dāng)，如出現(xiàn)窩工或停工待料現(xiàn)象。②質(zhì)量不符合合同要求而造成的返工。③資源配置不足，如勞動(dòng)力不足，機(jī)械設(shè)備不足或不配套，技術(shù)力量薄弱，管理水平低，缺乏流動(dòng)資金等造成的延誤。④開工延誤。⑤勞動(dòng)生產(chǎn)率低。⑥承包人雇傭的分包人或供應(yīng)商引起的延誤等。顯然上述延誤難以得到業(yè)主的諒解，也不可能得到業(yè)主或工程師給予延長工期的補(bǔ)償。承包人若想避免或減少工程延誤的罰款及由此產(chǎn)生的損失，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理或增加投入，或采取加速施工的措施。（3）不可控制因素導(dǎo)致的延誤 ① 人力不可抗拒的自然災(zāi)害導(dǎo)致的延誤。如有記錄可查的特殊反常的惡劣天氣、不可抗力引起的工程損壞和修復(fù)。
案例15．5 某工程施工中，由于持續(xù)下雨，雨量是過去20年平均值的兩倍，致使承包人的施工延誤了34天，承包人要求工程師予以順延工期。監(jiān)理工程師認(rèn)為延誤時(shí)間中的一半（17天）是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包人無法預(yù)料的，另外的17天為承包人應(yīng)承擔(dān)的正常氣候所影響，即同意延長工期17天。 ② 特殊風(fēng)險(xiǎn)如戰(zhàn)爭、叛亂、革命、核裝置污染等造成的延誤。 ③ 不利的自然條件或客觀障礙引起的延誤等。如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)化石、古錢幣或文物。
案例15．6 魯布革CI合同引水系統(tǒng)C2區(qū)遇到了相當(dāng)大的F203斷層及許多大小溶洞，導(dǎo)致施工難度增大，生產(chǎn)效率降低，工期拖延了4.5個(gè)月。承包人提出了工期索賠。為了不影響工程按期投產(chǎn)，工程師只批準(zhǔn)該單位工程延期3個(gè)月，其余1．5個(gè)月承包人必須通過加速施工趕回。
案例15．7 某土方工程施工中，發(fā)現(xiàn)地下有一現(xiàn)場勘察中未曾發(fā)現(xiàn)的供水管道，于是采取將該管道改線的辦法，導(dǎo)致工程量增加，工期延長，為此承包人提出4個(gè)月的工期索賠。 ④ 施工現(xiàn)場中其他承包人的干擾。 ⑤ 合同文件中某些內(nèi)容的錯(cuò)誤或互相矛盾。 ⑥ 罷工及其他經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)引起延誤，如政府抵制或禁運(yùn)而造成工程延誤；
案例15.8 某項(xiàng)施工合同在履行過程中，承包人因下述三項(xiàng)原因提出工期索賠20天：①由于設(shè)計(jì)變更，承包人等待圖紙全部停工7天；②在同一范圍內(nèi)承包人的工人在兩個(gè)高程上同時(shí)作業(yè)，工程師考慮施工安全而下令暫停上部工程施工而延誤工期5天；③因雨影響填筑工程質(zhì)量，工程師下令工程全部停工8天，等填筑材料含水量降到符合要求后再進(jìn)行作業(yè)。問工程師應(yīng)批準(zhǔn)承包人展延工期多少天？
答：①由于設(shè)計(jì)變更，承包人等待圖紙的7天停工不屬于承包人的責(zé)任，應(yīng)給予工期補(bǔ)償。②考慮現(xiàn)場施工人員安全而下達(dá)的暫時(shí)停工令，責(zé)任在承包人施工組織不合理，不應(yīng)批準(zhǔn)工期延展。③因雨影響填筑工程的施工質(zhì)量，要根據(jù)當(dāng)時(shí)的降雨記錄來劃分責(zé)任歸屬。如果雨量和持續(xù)時(shí)間超過構(gòu)成異常惡劣的氣候影響或不可抗力標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按有經(jīng)驗(yàn)的承包人不可能合理預(yù)見到的異常惡劣自然條件的條款，批準(zhǔn)展延8 天工期。如果沒有超過合同內(nèi)約定的標(biāo)準(zhǔn)，盡管工程師下達(dá)了暫停施工令，但責(zé)任原因?qū)儆诔邪藨?yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，即承包人報(bào)送工程師批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃中，他不是按一年365天組織施工，而是除了節(jié)假日外還應(yīng)充分估計(jì)到不利于施工的天數(shù)而進(jìn)行施工組織。因此在這種情況下，不應(yīng)批準(zhǔn)該部分的展延工期要求。
2） 按工程延誤的可能結(jié)果劃分（1）可索賠延誤 可索賠延誤是指非承包人原因引起的工程延誤，包括業(yè)主或工程師的原因和雙方不可控制的因素引起的延誤，并且該延誤工序或作業(yè)一般應(yīng)在關(guān)鍵線路上，此時(shí)承包人可提出補(bǔ)償要求，業(yè)主應(yīng)給予相應(yīng)的合理補(bǔ)償。根據(jù)補(bǔ)償內(nèi)容的不同，可索賠延誤可進(jìn)一步分為以下三種情況：① 只可索賠工期的延誤。這類延誤是由業(yè)主、承包人雙方都不可預(yù)料、無法控制的原因造成的延誤，如上文所述的不可抗力、異常惡劣氣候條件、特殊社會(huì)事件、其他第三方等原因引起的延誤。對于這類延誤，一般合同規(guī)定：業(yè)主只給予承包人延長工期，不給予費(fèi)用損失的補(bǔ)償。但有些合同條件（如FIDIC）中對一些不可控制因素引起的延誤，如“特殊風(fēng)險(xiǎn)”和“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”引起的延誤，業(yè)主還應(yīng)給予承包人費(fèi)用損失的補(bǔ)償。② 只可索賠費(fèi)用的延誤。這類延誤是指由于業(yè)主或工程師的原因引起的延誤，但發(fā)生延誤的活動(dòng)對總工期沒有影響，而承包人卻由于該項(xiàng)延誤負(fù)擔(dān)了額外的費(fèi)用損失。在這種情況下，承包人不能要求延長工期，但可要求業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)用損失，前提是承包人必須能證明其受到了損失或發(fā)生了額外費(fèi)用，如因延誤造成的人工費(fèi)增加、材料費(fèi)增加、勞動(dòng)生產(chǎn)率降低等。③ 可索賠工期和費(fèi)用的延誤。這類延誤主要是由于業(yè)主或工程師的原因而直接造成工期延誤并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。如業(yè)主未及時(shí)交付合格的施工現(xiàn)場，既造成承包人的經(jīng)濟(jì)損失，又侵犯了承包人的工期權(quán)利。在這種情況下，承包人不僅有權(quán)向業(yè)主索賠工期，而且還有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)償因延誤而發(fā)生的、與延誤時(shí)間相關(guān)的費(fèi)用損失。在正常情況下，對于此類延誤，承包人首先應(yīng)得到工期延長的補(bǔ)償。但在工程實(shí)踐中，由于業(yè)主對工期要求的特殊性，對于即使因業(yè)主原因造成的延誤，業(yè)主也不批準(zhǔn)任何工期的延長，即業(yè)主愿意承擔(dān)工期延誤的責(zé)任，卻不希望延長總工期。業(yè)主這種做法實(shí)質(zhì)上是要求承包人加速施工。由于加速施工所采取的各種措施而多支出的費(fèi)用，就是承包人提出費(fèi)用補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。（2）不可索賠延誤不可索賠延誤是指因可預(yù)見的條件或在承包人控制之內(nèi)的情況、或由于承包人自己的問題與過錯(cuò)而引起的延誤。如果沒有業(yè)主或工程師的不合適行為，沒有上面所討論的其他可索賠情況，則承包人必須無條件地按合同規(guī)定的時(shí)間實(shí)施和完成施工任務(wù)，而沒有資格獲準(zhǔn)延長工期，承包人不應(yīng)向業(yè)主提出任何索賠，業(yè)主也不會(huì)給予工期或費(fèi)用的補(bǔ)償。相反，如果承包人未能按期竣工，還應(yīng)支付誤期損害賠償費(fèi)。3）按延誤事件之間的時(shí)間關(guān)聯(lián)性劃分（1）單一延誤單一延誤是指在某一延誤事件從發(fā)生到終止的時(shí)間間隔內(nèi)，沒有其他延誤事件的發(fā)生，該延誤事件引起的延誤稱為單一延誤或非共同延誤。（2）共同延誤 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的單個(gè)延誤事件從發(fā)生到終止的時(shí)間完全相同時(shí)，這些事件引起的延誤稱為共同延誤。共同延誤的補(bǔ)償分析比單一延誤要復(fù)雜。圖15.2列出了共同延誤發(fā)生的部分可能性組合及其索賠補(bǔ)償分析結(jié)果。
圖15.2 共同延誤組合及其補(bǔ)償分析
3）交叉延誤。 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的延誤事件從發(fā)生到終止只有部分時(shí)間重合時(shí)，稱為交叉延誤。由于工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，影響因素眾多，常常會(huì)出現(xiàn)多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補(bǔ)償分析比較復(fù)雜。實(shí)際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發(fā)生的時(shí)間分布劃分
（1）關(guān)鍵線路延誤 關(guān)鍵線路延誤是指發(fā)生在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于在關(guān)鍵線路上全部工序的總持續(xù)時(shí)間即為總工期，因而任何工序的延誤都會(huì)造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關(guān)鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關(guān)鍵線路延誤??? 非關(guān)鍵線路延誤是指在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃非關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于非關(guān)鍵線路上的工序可能存在機(jī)動(dòng)時(shí)間，因而當(dāng)非承包人原因發(fā)生非關(guān)鍵線路延誤時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種可能性： ①???????? 延誤時(shí)間少于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。在此種情況下，所發(fā)生的延誤不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程的工期延誤，因而業(yè)主一般不會(huì)給予工期補(bǔ)償。但若因延誤發(fā)生額外開支時(shí)，承包人可以提出費(fèi)用補(bǔ)償要求。 ②???????? 延誤時(shí)間多于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。此時(shí)，非關(guān)鍵線路上的延誤會(huì)全部或部分轉(zhuǎn)化為關(guān)鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。 2、工程延誤的一般處理原則
1）工程延誤的一般處理原則??? 工程延期的影響因素可以歸納為兩大類：第一類是合同雙方均無過錯(cuò)的原因或因素而引起的延誤，主要指不可抗力事件和惡劣氣候條件等；第二類是由于業(yè)主或工程師原因造成的延誤。一般地說，根據(jù)工程慣例對于第一類原因造成的工程延誤，承包人只能要求延長工期，很難或不能要求業(yè)主賠償損失；而對于第二類原因，假如業(yè)主的延誤已影響了關(guān)鍵線路上的工作，承包人既可要求延長工期，又可要求相應(yīng)的費(fèi)用賠償；如果業(yè)主的延誤僅影響非關(guān)鍵線路上的工作，且延誤后的工作仍屬非關(guān)鍵線路，而承包人能證明因此，如勞動(dòng)窩工、機(jī)械停滯費(fèi)用等引起的損失或額外開支，則承包人不能要求延長工期，但完全有可能要求費(fèi)用賠償。
2）共同和交叉延誤的處理原則共同延誤可分兩種情況：在同一項(xiàng)工作上同時(shí)發(fā)生兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上延誤；在不同的工作上同時(shí)發(fā)生兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上延誤，是從對整個(gè)工程的綜合影響方面講的“共同延誤”。第一種情況主要有以下幾種基本組合：
① 可索賠延誤與不可索賠延誤同時(shí)存在。在這種情況下，承包人無權(quán)要求延長工期和費(fèi)用補(bǔ)償。可索賠延誤與不可索賠延誤同時(shí)發(fā)生時(shí)，則可索賠延誤就變成不可索賠延誤，這是工程索賠的慣例之一。
② 兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上可索賠工期的延誤同時(shí)存在，承包人只能得到一項(xiàng)工期補(bǔ)償。
③ 可索賠工期的延誤與可索賠工期和費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可獲得一項(xiàng)工期和費(fèi)用補(bǔ)償。
④ 兩項(xiàng)只可索賠費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可得兩項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)償。
⑤ 一項(xiàng)可索賠工期的延誤與兩項(xiàng)可索賠工期和費(fèi)用的延誤同時(shí)存在，承包人可獲得一項(xiàng)工期和兩項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)償。即：對于多項(xiàng)可索賠延誤同時(shí)存在時(shí)，費(fèi)用補(bǔ)償可以疊加，工期補(bǔ)償不能疊加，見圖15.2。第二種情況比較復(fù)雜。由于各項(xiàng)工作在工程總進(jìn)度表中所處的地位和重要性不同，同等時(shí)間的相應(yīng)延誤對工程進(jìn)度所產(chǎn)生的影響也就不同。所以對這種共同延誤的分析就不像第一種情況那樣簡單。比如，不同工作上業(yè)主延誤（可索賠延誤）和承包人延誤（不可索賠延誤）同時(shí)存在，承包人能否獲得工期延長及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償？對此應(yīng)通過具體分析才能回答。首先我們要分析不同工作上業(yè)主延誤和承包人延誤分別對工程總進(jìn)度造成了什么影響，然后將兩種影響進(jìn)行比較，對相互重疊部分按第一種情況的原則處理。最后，看看剩余部分是業(yè)主延誤還是承包人延誤造成的，如果是業(yè)主延誤造成的，則應(yīng)該對這一部分給予延長工期和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；如果是承包人延誤造成的，就不能給予任何工期延長和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對其他幾種組合的共同延誤也應(yīng)具體問題具體分析。對于交叉延誤，可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況，參見圖15.3。具體分析如下：
① 在初始延誤是由承包人原因造成的情況下，隨之產(chǎn)生的任何非承包人原因的延誤都不會(huì)對最初的延誤性質(zhì)產(chǎn)生任何影響，直到承包人的延誤緣由和影響已不復(fù)存在。因而在該延誤時(shí)間內(nèi)，業(yè)主原因引起的延誤和雙方不可控制因素引起的延誤均為不可索賠延誤。見圖15.3中的（l）～（4）。
② 如果在承包人的初始延誤已解除后，業(yè)主原因的延誤或雙方不可控制因素造成的延誤依然在起作用，那么承包人可以對超出部分的時(shí)間進(jìn)行索賠。在圖19．3中（2）和（3）的情況下，承包人可以獲得所示時(shí)段的工期延長，并且在圖中（4）等情況下還能得到費(fèi)用補(bǔ)償。
③ 反之，如果初始延誤是由于業(yè)主或工程師原因引起的，那么其后由承包人造成的延誤將不會(huì)使業(yè)主擺脫（盡管有時(shí)或許可以減輕）其責(zé)任。此時(shí)承包人將有權(quán)獲得從業(yè)主的延誤開始到延誤結(jié)束期間的工期延長及相應(yīng)的合理費(fèi)用補(bǔ)償，如圖15.3中（5）～（8）所示。
④ 如果初始延誤是由雙方不可控制因素引起的，那么在該延誤時(shí)間內(nèi)，承包人只可索賠工期，而不能索賠費(fèi)用，見圖15.3中的（9）～（12）。只有在該延誤結(jié)束后，承包人才能對由業(yè)主或工程師原因造成的延誤進(jìn)行工期和費(fèi)用索賠，如圖15.3中（12）所示。
圖15.2 共同延誤組合及其補(bǔ)償分析
3）交叉延誤。 當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的延誤事件從發(fā)生到終止只有部分時(shí)間重合時(shí)，稱為交叉延誤。由于工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，影響因素眾多，常常會(huì)出現(xiàn)多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補(bǔ)償分析比較復(fù)雜。實(shí)際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發(fā)生的時(shí)間分布劃分
（1）關(guān)鍵線路延誤 關(guān)鍵線路延誤是指發(fā)生在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于在關(guān)鍵線路上全部工序的總持續(xù)時(shí)間即為總工期，因而任何工序的延誤都會(huì)造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關(guān)鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關(guān)鍵線路延誤 非關(guān)鍵線路延誤是指在工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃非關(guān)鍵線路上活動(dòng)的延誤。由于非關(guān)鍵線路上的工序可能存在機(jī)動(dòng)時(shí)間，因而當(dāng)非承包人原因發(fā)生非關(guān)鍵線路延誤時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種可能性： ① 延誤時(shí)間少于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。在此種情況下，所發(fā)生的延誤不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程的工期延誤，因而業(yè)主一般不會(huì)給予工期補(bǔ)償。但若因延誤發(fā)生額外開支時(shí)，承包人可以提出費(fèi)用補(bǔ)償要求。 ② 延誤時(shí)間多于該工序的機(jī)動(dòng)時(shí)間。此時(shí)，非關(guān)鍵線路上的延誤會(huì)全部或部分轉(zhuǎn)化為關(guān)鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。
住宅商用遇拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定
征地拆遷糾紛基本上都源于拆遷方與被拆遷方在補(bǔ)償價(jià)格上的分歧。產(chǎn)生這一分歧的原因有很多，在測量、評估、計(jì)算等各個(gè)環(huán)節(jié)均有可能出現(xiàn)偏差。這其中有一種情況十分普遍，值得我們思考。那就是住宅商用的問題。此類問題導(dǎo)致房屋定性較復(fù)雜，隨之而來補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定也極易引起爭端。
住宅商用在現(xiàn)實(shí)中普遍存在，尤其是在寸土寸金的大都市，住宅商用可以有效節(jié)省經(jīng)營成本，并且方便安排經(jīng)營活動(dòng)。在進(jìn)入本文主旨之前，我們先來討論一下住宅商用的合法性問題。住宅商用在實(shí)踐中雖然產(chǎn)生了許多問題，但是，其并沒有為法律所明確禁止。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”由此，我們可以得出如下結(jié)論，只要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并且得到利害關(guān)系人的同意，就可以住宅商用。先談法律法規(guī)。目前對住宅商用進(jìn)行規(guī)制的法律法規(guī)還比較少。就國家來說，國務(wù)院頒布過一個(gè)《娛樂場所管理?xiàng)l例》（國務(wù)院458號(hào)令），該條例第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點(diǎn)：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)……”。也就是說，住宅商用的范圍不包括娛樂場所。此外，某些地方政府會(huì)對住宅商用進(jìn)行規(guī)制，例如《西安市大氣污染防治條例》第三十四條第二款規(guī)定：“禁止在居民住宅樓的底層新建、擴(kuò)建、改建產(chǎn)生油煙污染的飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所；不得將居民住宅樓中的住宅用作產(chǎn)生油煙污染的飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所。”但并不是所有地方政府都有此類規(guī)定。可以說，當(dāng)前法律法規(guī)對住宅商用的限制還比較少。關(guān)于另一個(gè)條件，所謂利害關(guān)系人，無非就是相鄰權(quán)人。也就是說，如果業(yè)主管理規(guī)約和相鄰權(quán)人沒有禁止住宅商用，那么，住宅商用就是合法的。
這也解釋了住宅商用在現(xiàn)實(shí)生活中的普遍性。之所以在拆遷補(bǔ)償范疇討論這一問題，是因?yàn)樽≌a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)營性用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》來看，兩類房屋在補(bǔ)償安置方式上并沒有什么不同，都可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但在拆遷評估的評估方法上兩者存在差異，這也是兩者補(bǔ)償額度不同的原因所在。住宅房屋一般采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)營性用房則由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進(jìn)行估價(jià)。不同的估價(jià)方法和估價(jià)策略最終將會(huì)導(dǎo)致價(jià)值量的巨大差異。專業(yè)術(shù)語大家可能不太理解，您只需要記住一點(diǎn)，經(jīng)營性用房的單位面積補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用房。這也是為什么住宅商用情況下，被拆遷人要爭取將住房定性為商業(yè)用途。
利弊一目了然，但實(shí)踐中又是如何認(rèn)定房屋性質(zhì)的呢？一般來說，是按照房產(chǎn)登記證上登記的用途來進(jìn)行定性的。房產(chǎn)證上登記為住宅，就按住宅來補(bǔ)償；房產(chǎn)證上登記為商鋪，就按商鋪來補(bǔ)償，而不管你實(shí)際上是什么性質(zhì)。對于住宅商用或者商宅民用（在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，商業(yè)用房市場低迷的情況下，這種現(xiàn)象有所抬頭）的情況，這種認(rèn)定方式并不符合實(shí)際，也不利于保護(hù)被拆遷方的利益。
類比于房屋面積的確定，以往多直接依據(jù)房產(chǎn)證上的標(biāo)注辦理，但當(dāng)前逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)地勘察、測量。參照上述思路，從尊重客觀實(shí)際的角度出發(fā)，不少地方政府突破了既有做法。比如在山東省，認(rèn)定拆遷房為商業(yè)用房，要求提供營業(yè)執(zhí)照，同期納稅證明，房產(chǎn)證上的坐落位置與上述位置相一致才行。絕大部分省份和省會(huì)城市、計(jì)劃單列市的有類似的規(guī)定。也就是說，在中國大部分地區(qū)，住宅商用有機(jī)會(huì)按照經(jīng)營性用房進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。
雖然有法規(guī)支持，但是，將自己的住宅定性爭取為經(jīng)營性房屋仍是一件不能馬虎的事。在被最高法院選定為全國法院征收拆遷十大典型案例的霍佩英訴上海市黃浦區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案中，原告認(rèn)為其戶經(jīng)營公司，被告應(yīng)當(dāng)對其給予非居住房屋補(bǔ)償。請求遭到拒絕并且行政復(fù)議失利后，原告將案件起訴至上海黃浦區(qū)人民法院。法院經(jīng)審理后，以實(shí)際經(jīng)營地址與營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營地址不一致為由，駁回了原告的訴訟請求。
這就啟示我們，在進(jìn)行住宅改商用的過程中，一定要知悉本地區(qū)關(guān)于住宅商用的法規(guī)、政策，然后按照要求保存好各項(xiàng)證據(jù)，如營業(yè)執(zhí)照、完稅證明等，這樣才可能在遭遇征地拆遷時(shí)占據(jù)有利地勢。
最后需要提醒一點(diǎn)，即使您的住宅改商用手續(xù)齊全，可能也不會(huì)按照經(jīng)營性用房進(jìn)行補(bǔ)償。而是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但會(huì)給您算上停產(chǎn)停業(yè)損失。也就是說，住宅商用遇拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)出現(xiàn)三種情況。而這三種情況都符合法律規(guī)定，關(guān)鍵要看地方上是按照何種模式進(jìn)行處理的。
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