1。我想去主張他們的買賣合同無效可以嗎？
可以。

2。我還能行使優(yōu)先購買權(quán)嗎？不是已經(jīng)過戶了嗎？
如果想拖延訴訟時間，可以去主張。

3。起訴書要怎么寫？
看消息。

1、你可以向法院起訴，主張買賣合同無效。因為出租人必須提前三個月告知你他要賣房，你可以在同等條件下有優(yōu)先權(quán)。
2、已經(jīng)過戶沒關(guān)系，因為買賣合同是無效的，因此買賣雙方必須恢復原狀。這個深圳已經(jīng)有過案例的。但有種可能就是恢復原狀后出租人不賣了，你還是沒法買到房子。
3、起訴書去GOOGLE上就行了。

1、“我想去主張他們的買賣合同無效可以嗎？ ”：你有權(quán)起訴，但能不能勝訴很難說：如果買方是善意第三人、且房屋已經(jīng)過戶的情況下，一般會保護善意第三人的利益的。理由是：
（1）你主張其買賣合同無效的法律依據(jù)是：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見》第132條：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。
（2）《民通意見》1990年12月5日實施的，而此后的《合同法》（1999年10月1日實施）卻并沒有規(guī)定相同的條款，依據(jù)法理學上的新法優(yōu)于舊法的原則，一般會適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定。
附：《合同法》第二百三十條 ：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。

2、“我還能行使優(yōu)先購買權(quán)嗎？不是已經(jīng)過戶了嗎？”：如果買賣過程還未結(jié)束、房產(chǎn)還未過戶之時，你可以行使優(yōu)先購買權(quán)：但要在同等條件下。即使房產(chǎn)已經(jīng)過戶：房子已經(jīng)在法律上屬于買主了，在你沒有向法院提起確認買賣合同無效之訴并得到法院支持你的判決之前：你無法行使優(yōu)購權(quán)了。

3、“起訴書要怎么寫？”：
（1）起訴書不難寫，因為你的事情太簡單，但我不知道你勝訴的把握有多大。格式網(wǎng)上有，你可以自己找，找不到時我再來告訴你。
（2）你有把握的事情是：你的租賃合同不應(yīng)因為房屋的買賣而受到影響，在你與原房東的租賃合同未到期前你仍然有權(quán)繼續(xù)享有原租賃合同的權(quán)利，如果新房東中止你的原租賃合同，你可以起訴新房東：這個訴訟你必勝。

你好：
首先根據(jù)你的描述你確實有承租人的優(yōu)先購買權(quán)
中華人民共和國合同法第230條規(guī)定，出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《民通意見》第118條關(guān)于“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
但是承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，并不具有物權(quán)的性質(zhì)，因此，其行使的法律效力不能等同于物權(quán)的優(yōu)先效力。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于承租人與出租人之間的租賃合同而產(chǎn)生的，其優(yōu)先效力一般也只能夠及于出租人，不具有對世效力，不能對抗第三人。
出賣人違反通知義務(wù)而將標的物出賣給第三人的情況下，因為優(yōu)先購買權(quán)僅產(chǎn)生當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并沒有對抗第三人的效力，如果第三人已受讓標的物，則不論其主觀上是否明知，其受讓行為均有效，此時承租人僅得請求出賣人負債務(wù)不履行的責任。
我想應(yīng)該已經(jīng)跟你說清楚了，優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定和各地實踐中有差別，不一定法律規(guī)定了，就一定能判決合同無效。實在氣不過的話，也可以找個律師咨詢下，一定要起訴的話建議你起訴出租人。
希望我的回答能給你點幫助！ PS：分實在是太少了 手都酸了

優(yōu)先購買權(quán)其實只是個理論，如果商鋪價值10萬他說賣15萬你怎么辦？買賣雙方做好扣你也沒辦法

基于最大化地保持租賃物在交易中經(jīng)濟價值、使用價值的穩(wěn)定性、連續(xù)性、安全性的目的，《合同法》第230條、《關(guān)于民法通則的意見》(以下簡稱《意見》)第118條均承認了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但因其立法技術(shù)和理論上的不成熟，在司法實踐中引起了諸多爭議，很有必要進行深入的研究和探討。 案例： A公司承租了B所有的廠房數(shù)間，期限為10年，租賃期間，B因資金周轉(zhuǎn)不靈，在沒有告知A公司的情況下將該廠房以1000萬的價格賣給了C公司，C公司也知道A一直在承租該廠房的事實。 A公司得知后，以B和C公司侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，要求確認B與公司的買賣合同無效，并主張由其以1000萬元的價格優(yōu)先購買該廠房。在訴訟過程中，B辯稱與C公司的買賣合同已經(jīng)撤銷，B也不再打算出賣該廠房，A公司享有優(yōu)先購買權(quán)的條件消失，請求駁回A公司的所有訴訟請求。 針對上述承租人優(yōu)先購買權(quán)的案例，在理論實踐中提出以下幾個問題： 一、承租人優(yōu)先購買權(quán)是何種法律性質(zhì)? 對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，理論上主要有期待權(quán)說、形成權(quán)或附條件形成權(quán)說、請求權(quán)或債權(quán)說和物權(quán)說四種不同的觀點。 筆者認為，就承租人優(yōu)先購買權(quán)的本質(zhì)而言，其應(yīng)當是一種請求權(quán)或債權(quán)。因為期待權(quán)是指法律要件未充分具備而尚未取得的權(quán)利。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定的法律事實出現(xiàn)，即當出租人出賣房產(chǎn)時，承租人才能實際行使;在出租人未將房產(chǎn)出賣的情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能處于期待權(quán)狀態(tài)，不能真正實現(xiàn)。 同時，出租人在出賣房產(chǎn)時，如果有第三人參與購買，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就不是一種期待權(quán)，而是一種既得權(quán);如果沒有第三人參與競買，承租人的購買只是一種普通意義上的購買，無所謂優(yōu)先之說。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實質(zhì)上是一種不確定的權(quán)利或機會權(quán)利。而期待權(quán)說的觀點，并不能真正回答優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)問題。 而形成權(quán)說的觀點實際上給出租人強加了一種就房屋買賣合同的內(nèi)容必須承諾的義務(wù)，近乎強制締約，因而也是不妥當?shù)摹Ｒ驗樾纬蓹?quán)是指權(quán)利人僅憑自己的行為即能引起某種民事權(quán)利產(chǎn)生、變更、消滅的權(quán)利。我國法律并沒有賦予房屋承租人一方僅憑自己的單方意志就可以與出租人形成房屋買賣關(guān)系的權(quán)利，也即承租人并不能單方使房屋買賣合同發(fā)生變動，其優(yōu)先購買權(quán)只是一種以承租房屋為基礎(chǔ)的附從性權(quán)利。 同時，附條件屬于法律行為附款，不能作為權(quán)利附款。即使權(quán)利應(yīng)附條件，但依據(jù)民法理論，條件僅為約定的不確定事實，而不是法定事由。而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于法定事由，不能作為條件，不具備此條件，優(yōu)先購買權(quán)尚不存在，根本不發(fā)生因此條件為停止條件而行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。所以，附條件形成權(quán)說的觀點也有不當之處。 由上述承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種附從性權(quán)利、不確定權(quán)利或機會權(quán)利的事實可以看出，優(yōu)先購買權(quán)也不符合物權(quán)說的觀點。因為物權(quán)是指權(quán)利人直接支配物并排除他人干涉的權(quán)利。而房屋承租人對出租人房產(chǎn)享有的占有、使用權(quán)利并沒有實質(zhì)意義，即物權(quán)意義上的支配力。因此，物權(quán)說的觀點也不能成立。 相反，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實質(zhì)上應(yīng)為一種附強制締約義務(wù)的請求權(quán)或債權(quán)。因為請求權(quán)是指請求他人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，而房屋承租人請求出租人與之締約的權(quán)利不僅是一種請求“取得權(quán)利的權(quán)利”，還在于該種權(quán)利是附隨于房屋租賃關(guān)系的產(chǎn)生而發(fā)生的一種附從性權(quán)利、不確定權(quán)利或機會權(quán)利，且又是合同法對出租人所規(guī)定和附加的強制性義務(wù)。 因此，從這個意義上說，附強制締約義務(wù)的請求權(quán)或債權(quán)說的觀點更符合立法創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購買權(quán)的旨意和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的本質(zhì)特征。 上例中，當B將租賃廠房出賣給C公司這一事實出現(xiàn)后，承租人A公司即對該廠房享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，A公司的優(yōu)先購買權(quán)在此時由機會權(quán)利轉(zhuǎn)化為了既得權(quán)， A公司這一權(quán)利具體指向B，即A公司享有強制請求B將廠房賣給他的權(quán)利，B則負有滿足A公司該項請求的義務(wù)。 在這一債權(quán)債務(wù)的關(guān)系中，B作為債務(wù)人，只有履行的義務(wù)，而無拒絕履行的權(quán)利。本案義務(wù)人(B)想以“解除與第三人的買賣的合同，廠房不出賣了”這一行為來消除他應(yīng)承擔的義務(wù)，是一種規(guī)避法律的行為，不能產(chǎn)生其追求的法律后果。故法院最后判令B將該廠房出賣給A公司。 二、承租人優(yōu)先購買權(quán)中的“同等條件”如何確定? 實踐中，對承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”的認定主要有兩種觀點：一是絕對同等說，即主張承租人的購買價格與第三人的購買條件要絕對相同或完全一致;二是相對同等說，即認為“同等條件”不能簡單等同于轉(zhuǎn)讓價格，在轉(zhuǎn)讓價金之外，還必須考慮一些特殊的因素。 筆者同意第二種觀點。因為絕對同等說的觀點除要求價金絕對相等外，其他條件也要完全相同或一致，這樣的要求對承租人、出租人不僅過于嚴格，很不現(xiàn)實，同時也為滋生剝奪承租人優(yōu)先購買權(quán)的惡意行為創(chuàng)造了條件，且又不利于保護出租人利益。而現(xiàn)實中，出租人有時出賣房產(chǎn)往往不僅僅只考慮價格因素，還要考慮其與第三人之間可能存在的特殊利益關(guān)系，如第三人的信用及履約能力、出賣人與第三人之間的特殊身份及情感、特殊情況下購買者的資質(zhì)等因素。 另外，法律在維護承租人優(yōu)先購買權(quán)利益的同時，設(shè)立“同等條件”的目的在于維護出租人利益，而第三人提供的任何特殊條件包括機會均是出租人利益所在，這些特殊條件和機會能否以金錢替代，只能以出租人的價值判斷為準，而不能以承租人的觀念衡量。所以，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)中的“同等條件”不能簡單等同于轉(zhuǎn)讓價格，在轉(zhuǎn)讓價金之外，還必須考慮一些難以用客觀金錢計算的特殊因素，只有這樣才能做到真正的公平、合理。 上例中，法院最終并沒有判令A(yù)公司以B與C公司的1000萬合同價格購買該廠房，而是考慮了B與C公司之間的特殊利益關(guān)系，從B的角度出發(fā)，認為該廠房不可能以1000萬這么優(yōu)惠的價格出賣給C公司以外的任何第三人，最終通過評估得出該廠房的市場價格2600萬從而成交，筆者認為該判決是公平、合理的。 三、關(guān)于承租人優(yōu)先權(quán)能否對抗取得物權(quán)的第三人? 承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使是否可以對抗任何人，即出賣人已將標的物讓與第三人并辦完權(quán)利轉(zhuǎn)移手續(xù)，該行為對承租人優(yōu)先權(quán)的效力如何，此時承租人可否主張出賣人和第三人之間的行為無效，并請求第三人將標的物移轉(zhuǎn)給自己?該問題涉及優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)的對抗力及追及力。有觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)本身具有物權(quán)特性，應(yīng)考慮物權(quán)的追及效力，出租人與第三人的買賣行為侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以請求法院宣告買賣行為無效，在與第三人同等價格的條件下取得房屋所有權(quán)(如上例)。 也有觀點認為，第三人在購買已出租的房屋時，應(yīng)注意到承租人的優(yōu)先購買權(quán)，在未確知承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，與房屋出租人簽訂房屋買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)，應(yīng)認定有重大過失，不構(gòu)成善意取得，盡管第三人已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，由于登記的基礎(chǔ)和前提條件不復存在，房產(chǎn)管理部門應(yīng)撤銷登記。還有觀點認為，從保護當事人的利益，維護交易安全以及物權(quán)登記的公信力出發(fā)，第三人即使明知出賣人與承租人存在租賃合同關(guān)系，但第三人對承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)無從知曉，第三人也沒有通知承租人的義務(wù)，因此，第三人對出賣人的行為無須承擔任何責任，其與出賣人的交易是合法的，因而可以取得對標的物的所有權(quán)。 筆者認為，如果第三人尚未受讓標的物，辦理過戶登記，則因承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，即在出賣人與第三人、出賣人與承租人之間成立雙重買賣，此時可優(yōu)先保護承租人的利益;如果第三人已受讓標的物并已辦理過戶登記，則承租人所擁有的優(yōu)先購買權(quán)并無物權(quán)的追及力，其不能對抗已獲得物權(quán)的善意第三人，此時承租人僅得請求出賣人負債務(wù)不履行的賠償責任。 如果第三人確實并不知道租賃協(xié)議存在，可認定為善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人與第三人惡意串通損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，盡管第三人已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也應(yīng)予以撤銷。 所以，承租人的優(yōu)先購買權(quán)能否對抗第三人取得的物權(quán)，關(guān)鍵是看第三人是否是善意取得。而第三人主觀善惡應(yīng)從以下幾個方面考量： 1、房屋租賃合同已登記備案。在租賃合同已經(jīng)登記備案情況下，租賃權(quán)已經(jīng)對外公示，第三人不能以自己不知租賃權(quán)存在對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)，第三人與出租人的買賣合同當為無效，即使由于登記機關(guān)的疏漏，第三人取得產(chǎn)權(quán)登記，登記機關(guān)也應(yīng)依承租人申請或法院判決涂銷登記，此時第三人主觀善惡的判斷顯然十分容易。 2、房屋租賃合同雖簽訂，但未經(jīng)登記備案。房屋租賃合同經(jīng)雙方簽訂后，雖未辦理租賃登記備案手續(xù)，取得租賃證，但不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，即為有效合同，承租人據(jù)租賃合同享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人優(yōu)先購買權(quán)的取得基礎(chǔ)是雙方租賃合同合法有效，并非合同登記備案。 此時，第三人基于房屋登記簿上的記載內(nèi)容而與產(chǎn)權(quán)人為交易，就產(chǎn)生了權(quán)利的沖突，第三人的主觀善惡決定權(quán)利保護的選擇。《牛津法律大辭典》將善意定義為，如果一個人誠實行事，即不知也無理由相信其主張沒有根據(jù)，他就是善意行事，一個善意占有者得有一項他誠實地認為完好的所有權(quán)。 當該人得知或應(yīng)知表明其主張缺乏法律根據(jù)的事實時，則不存在“善意”。未經(jīng)登記的租賃合同是否有對抗第三人的效力，關(guān)鍵要區(qū)分第三人的主觀是善意或惡意，如何判斷第三人的主觀心態(tài)?有人認為，第三人應(yīng)充分注意買受的標的物上是否存在租賃權(quán)及承租人放棄優(yōu)先權(quán)，否則具有重大過失，不構(gòu)成善意取得。《意見》89條關(guān)于善意取得的規(guī)定只限于共同共有財產(chǎn)交易的場合，《意見》118條間接排斥了第三人的善意取得。 《意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共同財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”綜合《意見》以上兩條規(guī)定，筆者認為，即使是共有人的所有權(quán)保護都不能對抗善意第三人，而承租人的優(yōu)先權(quán)是一種準物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，只是優(yōu)先締約的權(quán)利，對優(yōu)先購買權(quán)的保護要和所有權(quán)的保護相區(qū)別。 對這種權(quán)利的保護力度不應(yīng)超越對所有權(quán)的保護，第三人已充分關(guān)注登記簿上公示的內(nèi)容，過分苛求第三人的注意義務(wù)，不僅與法無據(jù)，也不利于交易的達成與商品的流轉(zhuǎn)。交易安全的維護是民法的主要任務(wù)，市場經(jīng)濟時代更是出現(xiàn)了交易優(yōu)位的觀念，第三人基于善意與出賣人為交易應(yīng)受法律保護。基于以上分析，當承租人優(yōu)先購買權(quán)與善意第三人發(fā)生沖突時，對善意第三人應(yīng)優(yōu)先保護。而且從后果來看，因為有買賣不破租賃制度，即使承租人的優(yōu)先權(quán)受到侵害，承租人的利益損失不會太大，而善意第三人支付了對價情況下，追究出賣人責任的風險則較大。 實踐中，租賃合同未登記備案，第三人基于房屋登記簿上的記載內(nèi)容而與產(chǎn)權(quán)人為交易，首先推定第三人是善意的。若第三人在買受房屋時，已知房屋上存在租賃權(quán)，或者承租人在雙方磋商時向出租人主張優(yōu)先權(quán)并通知第三人，此時，第三人已知租賃權(quán)的存在，若雙方?jīng)]有辦理過戶登記，應(yīng)終止交易。 若仍使交易繼續(xù)，即使雙方已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，基于第三人的惡意，承租人得主張優(yōu)先權(quán)，待法院判決后，申請登記機關(guān)涂銷權(quán)利證書。第三人是否惡意，舉證責任應(yīng)由承租人承擔。對《意見》的理解應(yīng)在充分保障承租人優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)上，亦應(yīng)考慮交易的安全，保護善意第三人，否則將加大交易成本與風險，使民事主體利益失衡。 基于以上分析，筆者認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附強制締約義務(wù)的請求權(quán)或債權(quán)，是一種得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利，該權(quán)利自出賣人出賣標的物于第三人時正式生效。如果出賣人與第三人此時只是訂立合同而沒有進行標的物轉(zhuǎn)移登記，也即第三人僅僅享有債權(quán)而沒有取得標的物物權(quán)，此時承租人基于優(yōu)先購買權(quán)享有的債權(quán)應(yīng)當優(yōu)于第三人的債權(quán); 如果第三人已經(jīng)取得了租賃物的物權(quán)，此時承租人的優(yōu)先購買權(quán)能否對抗第三人取得的物權(quán)，關(guān)鍵是看第三人是否是善意取得，如果第三人善意取得的物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗第三人的物權(quán)，反之則可以。 而租賃合同是否登記備案是判斷第三人主觀善惡的基礎(chǔ)，其次，即使租賃合同沒有登記備案，一個合法有效的租賃合同同樣使承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此時，法院得通過其他證據(jù)材料綜合考量，以平衡承租人與第三人的利益。

　　房屋租賃中承租人的優(yōu)先購買權(quán)：
　　相關(guān)規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第二十一條　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
　　第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
　　第二十三條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
　　第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
　　（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
　　（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
　　（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

這個題目很有現(xiàn)實意義。在日常生活中有很多此類問題，但實際操作中很難把握。因為在交易過程中，房東要價都很高，租房者開始肯定不認可，而且房東也不可能隨時與租房者通報信息。待房東與他人講好價，租房者當然就沒有機會了。租房者要想優(yōu)先購買，只有自己勤與房東溝通，及時掌握“火候”，而且要做好多花錢的準備。還請注意：房東知道租房者想買時，也會利用這個砝碼有意太高價格，反正有人兜底，待沒別人接洽時，租房者才有機會。

你好，我是出租方，現(xiàn)是我要出售租賃房，我電話及短信聯(lián)系承租方同等條件買還是不買這個房屋，他不理我怎么辦，請求回復謝謝！

　　我前兩天寫了一篇論文，后來沒用上，給你吧。里面有案例的。

　　論承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　內(nèi)容摘要：優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利，房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示在同等條件下愿意購買該承租房屋的，出租人與第三人成立的買賣合同無效。
　　關(guān)鍵詞：承租人；優(yōu)先購買權(quán)；合同法

　　目 錄

　　一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)概念……………………………………………2
　　（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)的概念……………………………………………2
　　（二）承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提條件………………………………………2
　　（三）承租人的優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定………………………………………2
　　二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使中的主要案例分析…………………………3
　　（一）租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)………3
　　（三）對于優(yōu)先購買權(quán)的行使，共有人和承租人之間誰更優(yōu)先……………4

　　承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)概念
　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)的概念
　　優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同期限內(nèi)，出租人如果出賣該房屋，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。
　　（二）承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提條件
　　1、承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提是房屋租賃合同有效
　　房屋租賃合同無效或者被撤銷的，因承租人不具有合法地位，不得享有此項優(yōu)先權(quán)。
　　承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)
　　《合同法》第230條中的“同等條件”應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
　　（1）承諾時間同等。出租人在大體相同的時間向承租人和其他受要約人發(fā)出售房要約并限定了相同的承諾期限的，承租人應(yīng)當在此期限內(nèi)作出購房承諾，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)；出租人的要約對承租人和其他受要約人規(guī)定了不同的承諾期限的，應(yīng)認為承租人的承諾期限不早于其他受要約人的承諾期限，以免出租人對其優(yōu)先購買權(quán)加以限制。出租人的要約未規(guī)定期限的，應(yīng)認為承租人和其他受要約人均享有同一的合理承諾期限，承租人在此合理期限內(nèi)未承諾的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
　　（2）購房價款的數(shù)額同等
　　取得一定數(shù)額的價款是出租人出賣房屋的目的，支付一定數(shù)額的價款是承租人取得租賃房屋的所有權(quán)的對價，故購買房價款的數(shù)額是否相等，是決定承租人與其他買受人購房條件是否同等的決定性因素。
　　（三）承租人的優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定
　　1、此優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項法定權(quán)利，出租人不得予以限制，承租人自愿放棄除外
　　房屋租賃合同對優(yōu)先購買權(quán)沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)根據(jù)《合同法》第231條規(guī)定認為承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄的，必須以明示方式作出，否則推定其享有此權(quán)利。
　　2、出租人出賣租賃房屋的要約須在租賃合同有效期內(nèi)發(fā)出，或者在租賃合同生效以前發(fā)出，但要約的效力持續(xù)至租賃合同生效之后
　　《合同法》第230條中“出租人出賣租賃房屋”的“出賣”，并非指買賣租賃房屋的合同已經(jīng)成立或生效，而是指出租人向外發(fā)出出賣租賃房屋的意思表示，一次保證承租人與其他受要約人在大體相同的時間接到出租人售房的要約通知，賦予他們平等的考慮、準備時間和承諾機會。租賃合同終止后，出租人意欲出賣租賃房屋的，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不再具有合法的承租人地位，也不再享有優(yōu)先購買權(quán)。
　　3、租人未提前通知承租人即出售租賃房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使中的主要案例分析
　　租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)
　　【案情回放】
　　2003年4月5日，張某承租了A公司建筑面積為5800平方米的大樓中的690平方米做營業(yè)場所，并向A公司交納了一年的租金96000元。同年5月29日，A公司與B公司簽訂了《房屋換建協(xié)議》，約定：A公司將包括張某承租房在內(nèi)的5800平方米大樓同B公司換建，B公司一次性向A公司繳納了重置換建費1200萬元，并向A公司補償了當年大樓6--12月份損失的租金。協(xié)議簽訂后，經(jīng)有關(guān)部門批準，同年7月18日，政府向B公司發(fā)放了《房屋所有權(quán)證》。
　　【案例分析】
　　這時候就涉及到一個問題，承租人承租的只是整體房屋的一部分甚至是一小部分時，如果出賣人整體出售時，承租人能否要求行使優(yōu)先購買權(quán)？對于這一情況應(yīng)做具體分析，出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋，承租人要求使優(yōu)先購買權(quán)的，取決于整棟租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋的，承租人就承租的部分有優(yōu)先購買權(quán)。法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍僅限于租賃房屋，現(xiàn)出租人出賣房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，否則就是侵犯出租人的權(quán)利。不讓承租人行使超出租賃范圍部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人的權(quán)利。如果超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不愿分割出賣，要求整體出賣的，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為在此情況下，出租人出賣的房屋包含租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。優(yōu)先購買權(quán)超出承租房屋部分而行使是有道理的。超出部分與租賃房屋是一個統(tǒng)一整體，無法分割，或雖可分割，但出租人要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權(quán)，況且承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也不影響出租人的利益。法律對優(yōu)先購買權(quán)的行使也沒有附加任何條件，也不應(yīng)該因出租人出賣房屋超出承租范圍而改變。
　　（二）對于優(yōu)先購買權(quán)的行使，共有人和承租人之間誰更優(yōu)先
　　【案情回放】2004年10月，A、B兩兄弟三家分別出資20萬元買下了某市紅旗大道122號兩間臨街商鋪。兩兄弟約定：商鋪用作出租，租金按出資比例分配，A負責日常出租事宜，但是對各自共有的份額沒有約定。當月，A將商鋪租給做電子生意的C，租期3年。2006年12月，當?shù)馗咝麻_發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅上漲，A欲炒房產(chǎn)，急缺資金，于是私下將自己在商鋪中的份額轉(zhuǎn)讓給D。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，D一次性交清轉(zhuǎn)讓金30萬元。
　　C知道后，要求A應(yīng)將商鋪的份額賣給自己，B得知后也主張自己有權(quán)優(yōu)先購得A的份額。A認為，自己對商鋪有按份的所有權(quán)，有權(quán)自由處理自己享有的份額，遂與各方發(fā)生爭執(zhí)。同年10月，C向法院提起訴訟，主張A和D間的買賣合同無效，并得以30萬元優(yōu)先購買A的份額。法院受理了該案，B也作為有獨立請求權(quán)的第三人參加了訴訟。
　　【案例分析】承租人的優(yōu)先購買權(quán)和共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)以何者為重呢？筆者認為：應(yīng)當確認共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先，因為，基于共有關(guān)系，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護的最高效力，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)基于債權(quán)產(chǎn)生，則不具備此效力。根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，共有人的優(yōu)先購買權(quán)比承租人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。作為房屋而言，無論先前共有形式如何；一旦共有人轉(zhuǎn)讓房屋時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。因為房屋通常是結(jié)構(gòu)上相連，或配套使用，是不易分割的一個整體，讓其共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，有利于對房屋進行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利于消除矛盾。所以這間房屋最后由B花費30萬獲得。
　　參考文獻：房屋買賣與租賃糾紛/ 饒宏斌主編

這個還用什么相關(guān)案例啊？就是一個法律規(guī)定就是了，也沒什么復雜的。以前承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)。如果對方忽視承租人的優(yōu)先購買權(quán)而將房屋賣與第三人，承租人可以向法院申請裁定合同無效。但是這條規(guī)定已經(jīng)被廢止了。現(xiàn)在隨然有優(yōu)先購買權(quán)但是沒有權(quán)利申請合同無效。只能要求賠償損失。

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