房地產(chǎn)抵押合同無效，是指房地產(chǎn)抵押合同因法律規(guī)定的原因而不發(fā)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)效果。房地產(chǎn)抵押合同無效的原因是多樣的：　　1、主合同無效導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押合同無效；　　2、因房地產(chǎn)抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：（1）《民法通則》上的無效原因：當(dāng)事人無民事行為能力；以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會公共利益；以合法原因掩蓋非法目的等等；（2）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的。　　房地產(chǎn)抵押合同無效時，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：　　（1）主合同無效而致房地產(chǎn)抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。抵押人有過錯的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/3。　　（2）主合同有效而房地產(chǎn)抵押合同無效，債權(quán)人無過錯的，抵押人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、抵押人有過錯的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2。

一、民法典合同無效的五種情形有哪些?
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐、脅迫的手段簽訂合同，損害國家利益;
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
3、以合法形式掩蓋非法目的;
4、損害社會公共利益;
5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
二、質(zhì)押合同無效的情形有哪些?
1、質(zhì)押物的所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的，抵押合同無效。如質(zhì)押人將他人的財產(chǎn)作質(zhì)押，或質(zhì)押人以共同共有財產(chǎn)設(shè)立質(zhì)押而未取得其他共有人同意的質(zhì)押行為無效。
2、質(zhì)押物不特定的，抵押合同無效。如只在質(zhì)押合同上籠統(tǒng)地注明財產(chǎn)一宗，而沒有詳細(xì)清單的，不符合法律關(guān)于質(zhì)押物必須是特定的規(guī)定，質(zhì)押行為無效。
3、應(yīng)該辦理質(zhì)押物手續(xù)而未辦理的，質(zhì)押合同無效。特定物作抵押的，必須辦理抵押登記。否則，質(zhì)押合同無效。
4、質(zhì)押物重復(fù)抵押的，質(zhì)押合同無效。法律規(guī)定，質(zhì)押物在質(zhì)押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意質(zhì)押就抵押物價值已設(shè)置部分再行抵押的，其行為無效。
5、對于通過簽訂質(zhì)押合同規(guī)避法律的，質(zhì)押合同無效。如在法律文書生效以后訂立質(zhì)押合同;或經(jīng)核實盡管有銀行貸款，但企業(yè)不是在財產(chǎn)質(zhì)押后貸款的;或貸款中銀行資金不到位的，質(zhì)押合同無效。
6、主合同無效的，質(zhì)押合同無效。質(zhì)押合同系保證合同的一種，是一種從合同，它以擔(dān)保的主合同合法有效為前提條件，主合同無效，則從合同無效。
7、以不能作抵押的財產(chǎn)設(shè)立質(zhì)押權(quán)的，質(zhì)押合同無效。如法律禁止買賣的自然資源，未補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)而由行政劃撥的土地使用權(quán)，不能強制執(zhí)行的物品，被依法查封、扣押、監(jiān)管或采取有其他訴訟保全的財產(chǎn)等，均不能質(zhì)押。
8、質(zhì)押物價值處于不確定狀態(tài)的，質(zhì)押合同無效。如用財產(chǎn)保險單作質(zhì)押的，財產(chǎn)保險單的價值體現(xiàn)要依附于其他事件的發(fā)生，它本身不是有價證券，也不是可以折價或變賣的財產(chǎn)，故不能用于質(zhì)押。
9、人民法院受理破產(chǎn)案件前6個月到破產(chǎn)宣告之日的期間內(nèi)，破產(chǎn)企業(yè)對原來沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財產(chǎn)擔(dān)保，簽訂質(zhì)押合同的，其行為無效，質(zhì)押合同也無效。
如果質(zhì)押合同中所質(zhì)押物的使用權(quán)或者有爭議的，或者使用了不屬于當(dāng)事人的物品進行質(zhì)押，則該質(zhì)押合同無效。質(zhì)押合同規(guī)定所進行質(zhì)押的物品必須是有特定進行說明的質(zhì)押物，同時應(yīng)該辦理質(zhì)押物手續(xù)。

抵押合同生效，但無法履行的情況有，發(fā)生不可抗力、致使合同履行不能；或者因一方遲延履行或具有其他違約行為、而致使合同履行不能的。具有上述情況的，當(dāng)事人可以依法解除抵押合同。
【法律依據(jù)】
《民法典》第五百六十二條
當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。
第五百六十三條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。