租賃合同如果有以下情形之一，則是無效的：
1、無完全民事行為能力人或無權利能力人訂立的租賃合同無效，例如，承租人非法轉租的，合同無效；
2、違反法律強制性規定的租賃合同無效；
3、合同當事人以損害他人合法利益為目的，訂立的租賃合同無效；
4、前提情形。

租賃合同的效力規定于《合同法》，根據《合同法》的規定，其特別效力主要體現在以下三項：1、買賣不破租賃買賣不破租賃的原則也叫做租賃權的物權效力，《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這一條就是“買賣不破租賃”的原則，它突破了合同相對性原則，使租賃權具有了物權效力，即對抗第三人的效力。這種現象可以叫做“債權物權化”。2、房屋承租人的優先購買權房屋承租人的優先購買權勢指在出租人出賣出租的房屋時，承租人享有的在同等條件下優先購買該房屋的權利。《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”而根據相關的司法解釋及部委規章，房屋所有人應該提前三個月通知承租人，由承租人決定是否購買，在同等條件下，承租人有優先購買權。3、房屋承租人的共同居住人的繼續租賃權《合同法》第234條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”租賃權作為與承租人人身有關的專屬性債權，是不能繼承的，但是在租賃合同中，與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權利，因此為了保障這些特定人的權利，法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋，但是應當辦理續租手續，變更承租人。

下列情況 租賃合同 無效： 1.出租人或者承租人無民事行為能力的，且事后沒有獲得 監護人 追認的。 2.出租人所出租的房屋是法律明文規定禁止出租的房屋的。 3. 房屋租賃合同 的內容不合法，導致不合法內容部分無效。

《 民法典 》第一百五十四條：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

對于租賃合同無效的情形這個問題，下面我將做簡要回答
實踐中存在下列情形的租賃合同無效：
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人未就取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

《中華人民共和國民法典》
第七百零五條

租賃

期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；
但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。



《中華人民共和國民法典》
第七百一十六條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；
第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。