不動產(chǎn)抵押登記情形變化

一哪些不動產(chǎn)可以抵押，哪些不可以抵押，這方面的變化主要是兩個。一是耕地、林地、草地等土地經(jīng)營權(quán)抵押的，可以辦理不動產(chǎn)抵押登記，而不能以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押。二是學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人不能以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施和其他公益設(shè)施抵押，但能夠以除此之外的其他不動產(chǎn)抵押；登記為營利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等能夠以其不動產(chǎn)進(jìn)行抵押。


不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則變化

二以前抵押人不能轉(zhuǎn)讓抵押的不動產(chǎn)，即不允許不動產(chǎn)帶著抵押負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移。《民法典》施行后，承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，允許抵押人轉(zhuǎn)讓抵押的不動產(chǎn)。但是，為了平衡抵押權(quán)人和抵押人的利益、穩(wěn)定預(yù)期，《民法典》第406條規(guī)定當(dāng)事人可以就抵押財(cái)產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓進(jìn)行約定。《擔(dān)保制度解釋》第43條規(guī)定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定可以進(jìn)行登記，登記約定后違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，54號文修改了登記簿，在“抵押權(quán)登記信息”頁增加 “是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”欄目（以下簡稱“約定欄”）。要求登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請?jiān)诘怯洸炯s定欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，由受讓人、抵押人和抵押權(quán)人共同申請轉(zhuǎn)移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，由受讓人、抵押人共同申請轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，可以辦理變更登記。

三這是不動產(chǎn)抵押登記規(guī)則的一個重大變化，必須全面準(zhǔn)確把握。一是充分認(rèn)識“禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”（以下簡稱“禁限約定”）具有登記能力是法律所賦予的，依據(jù)當(dāng)事人申請記載該約定是依法登記原則的內(nèi)在要求。該約定一旦記載，則具有對抗效力。二是記載“禁限約定”重點(diǎn)在于該約定是否存在，約定的具體內(nèi)容在所不問，約定情況的變化也只關(guān)注“是”與“否”的變化。三是抵押權(quán)人參與抵押不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)際是利益第三方參與登記申請，這是對傳統(tǒng)的權(quán)利方、義務(wù)方共同申請登記規(guī)則的創(chuàng)新，需要在登記申請表中增加第三方申請人欄目或者記載第三方申請人信息。四是轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)后，抵押人將隨之發(fā)生變更，抵押人變更登記可以與抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記同步開展，實(shí)現(xiàn)信息關(guān)聯(lián)變更。五是抵押預(yù)告登記時，抵押合同已經(jīng)簽訂，且抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記一般隨著主權(quán)利 “預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”同時進(jìn)行。因此，在辦理抵押預(yù)告登記，需要記載是否存在“禁限約定”，這樣在轉(zhuǎn)為正式抵押登記時，該內(nèi)容能夠予以轉(zhuǎn)載。

另外，還需注意：第一，對于抵押權(quán)已登記的抵押財(cái)產(chǎn)清償順序，《民法典》第414條刪除了“抵押登記順序相同”的情形，這就要求登記機(jī)構(gòu)精確記載抵押登記時間，有需要的可具體到時、分、秒，避免因登記時間相同而帶來清償順序的判斷問題。第二，《民法典》保留了登記機(jī)構(gòu)不得對不動產(chǎn)進(jìn)行評估的規(guī)定，同時刪除了原《擔(dān)保法》“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”的規(guī)定，說明登記機(jī)構(gòu)對“超額抵押”無審查之必要。

不動產(chǎn)抵押登記內(nèi)容變化

四不動產(chǎn)抵押登記內(nèi)容的變化直接反映在登記簿的修改上，除增加記載“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”外，主要有兩個修改，一是增加“擔(dān)保范圍”；二是“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”并獨(dú)立為一個欄目。

法律上的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等6項(xiàng)。不動產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移占有，不存在保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)費(fèi)用。因此，法定的擔(dān)保范圍只有5項(xiàng)。當(dāng)然，當(dāng)事人另有約定的，依其約定。

實(shí)踐中，在合同中約定擔(dān)保范圍的較為普遍。原來登記簿沒有設(shè)立擔(dān)保范圍的專門欄目，只是在附記欄中記載。這樣存在兩方面問題：一是有的地方記載，有的地方不記載，導(dǎo)致合同約定和登記簿記載不一致，為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)帶來困擾；二是有的不記載具體范圍，只籠統(tǒng)填寫“詳見合同”，而合同屬于登記原始材料，除了權(quán)利人，其他人無法查詢，因而減弱了登記簿的公示作用。因此，登記簿修改時，增加了擔(dān)保范圍欄目，作為一般抵押和最高額抵押登簿的必填項(xiàng)目。填寫時，可以按照法定的5項(xiàng)內(nèi)容，設(shè)置勾選方式。在辦理抵押預(yù)告登記時，記載擔(dān)保范圍，也是為了在轉(zhuǎn)為正式抵押登記時，該內(nèi)容能夠予以轉(zhuǎn)載。

五不動產(chǎn)抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權(quán)數(shù)額是確定的，最高額抵押一般決算前具體擔(dān)保數(shù)額無法確定。實(shí)踐中，最高債權(quán)額是“本金最高額”還是“債權(quán)最高額”，是以登記為準(zhǔn)還是以合同為準(zhǔn)，都不明確。原來的登記簿中將最高債權(quán)數(shù)額與被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額置于一欄，采取與一般抵押相同的處理方式，最高債權(quán)數(shù)額記載最高額抵押的主債權(quán)數(shù)額，同時記載擔(dān)保范圍。但是，《擔(dān)保制度解釋》第15條規(guī)定，“最高額擔(dān)保中的最高債權(quán)額，是指包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)債權(quán)或者實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等在內(nèi)的全部債權(quán)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。登記的最高債權(quán)額與當(dāng)事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶！睋?jù)此，新登記簿將“最高債權(quán)數(shù)額”修改為“最高債權(quán)額”，并從一般抵押的被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額欄目獨(dú)立出來；在記載擔(dān)保范圍的基礎(chǔ)上，最高債權(quán)額填寫最高額抵押擔(dān)保范圍所對應(yīng)的最高債權(quán)數(shù)額，以與司法解釋一致。

不動產(chǎn)抵押登記效力變化

六不動產(chǎn)抵押登記后才發(fā)生法律效力，這一點(diǎn)是不變的。根據(jù)《擔(dān)保制度解釋》，其效力變化主要涉及部分抵押登記業(yè)務(wù)。

一是在建建筑物的抵押只能是土地上已有的建筑物或者正在建造的已完成部分建筑物，原來有的地方依據(jù)原擔(dān)保法司法解釋，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的建筑物抵押的，法律不予支持。在建建筑物抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分，不能及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。二是明確了抵押預(yù)告登記的順位保全和破產(chǎn)別除效力。辦理抵押預(yù)告登記后，房屋所有權(quán)已經(jīng)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。在破產(chǎn)程序中，抵押不動產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人可以依法就抵押不動產(chǎn)優(yōu)先受償，但僅限于抵押不動產(chǎn)的價值范圍而非抵押擔(dān)保范圍。

2021年不動產(chǎn)過戶流程如下：
1、申請人到登記信息、驗(yàn)證協(xié)議窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù)；
2、到房地產(chǎn)估價窗口辦理評估手續(xù)；
3、到公證窗口辦理公證手續(xù)；
4、到私房交易窗口辦理交易手續(xù)；
5、到契稅、印花稅窗口繳納印花稅；
6、到產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)即可。
房產(chǎn)證過戶費(fèi)用中賣方應(yīng)付的費(fèi)用：
1、交易手續(xù)費(fèi)。交易手續(xù)費(fèi)由原來按套收取改為按每平方米計(jì)算，即每平方米5元，賣方承擔(dān)50%的費(fèi)用；
2、合同印花稅。按照房屋實(shí)際成交金額的0.05%繳納，賣方承擔(dān)50%；
3、契稅。按照房屋實(shí)際成交金額的0.75%計(jì)算，可由買賣雙方約定由一方承擔(dān)；
4、中介費(fèi)。按照房屋實(shí)際成交金額的0.5-2.5%計(jì)收，賣方一般支付2.5%；
5、過戶手續(xù)費(fèi)一般每套50元。
房產(chǎn)證過戶費(fèi)用買方應(yīng)付費(fèi)用：
1、交易手續(xù)費(fèi)按每平方米計(jì)算，即每平方米5元，買方承擔(dān)50%的費(fèi)用；
2、合同印花稅。按照房屋實(shí)際成交金額的0.05%繳納，買方承擔(dān)50%；
3、契稅。按照房屋實(shí)際成交金額的0.75%計(jì)算，一般由買方承擔(dān)；
4、權(quán)證印花稅一般每本5元；
5、登記費(fèi)。如果房屋屬于個人產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)100元。如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，每件收費(fèi)200元；
6、中介費(fèi)。按照房屋實(shí)際成交金額的0.5-2.5%計(jì)收，買方一般支付1%；
7、過戶手續(xù)費(fèi)一般每套50元；
8、維修基金。根據(jù)所購房屋的實(shí)際情況計(jì)算；
9、如果涉及到房屋評估、咨詢等，還要收取評估費(fèi)、咨詢費(fèi)等。

法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》
第二百一十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

法律主觀：

不動產(chǎn)登記 操作規(guī)范的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，要確保不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記職責(zé)的完整性，不得違法違規(guī)隨意割裂、拆分,不得將不動產(chǎn)登記的審核職責(zé)游離于整個登記程序之外，或分割到不同部門辦理。各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過程中，既要做好不動產(chǎn)登記與相關(guān)行業(yè)監(jiān)管、交易管理等工作的有效銜接，確保平穩(wěn)有序，也要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，全面落實(shí)和履行法定職責(zé)，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度依法合理審慎開展登記審核，保證登記簿記載的 不動產(chǎn)權(quán) 利真實(shí)準(zhǔn)確。 不動產(chǎn)證 辦理程序 新房 辦理房產(chǎn)證 流程 首先，審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，五證是否完備。 買賣雙方進(jìn)產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持 房屋買賣合同 和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶、戶口本《 商品房 銷售合同 》等證件和資料。 買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、 契稅 、 印花稅 后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上 房屋產(chǎn)權(quán)證 需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托 代理 人代為辦理。 辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的 房屋所有權(quán) 證、《商品房 購銷合同 》、商品房銷售存根復(fù)印件、復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。 經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。 新房辦理房產(chǎn)證需要準(zhǔn)備的材料 房屋購銷合同原件及補(bǔ)充合同原件。 商品房銷售統(tǒng)一原件。 房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。 完稅憑證（契稅繳款書） 已婚的 購房 人： ①雙方復(fù)印件（原則上需校驗(yàn)原件）； ②婚姻證明復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）； ③雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時提供雙方私章。 單身的購房人（必須本人到場，不可代辦）： ①復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）； ②戶口簿或戶籍證明復(fù)印件（帶原件校驗(yàn)）； ③單身聲明具結(jié)書 購房者在本地則到民政局辦理。 新房辦理房產(chǎn)證費(fèi)用 各地有所不同，這里僅供大家參考： 交易手續(xù)費(fèi)：由售房人交納①住宅：3元/平方米; ②非住宅：10元/平方米。 登記費(fèi)：由購房人交納①住宅：80元/套; ②非住宅：(1)100(含100)平方米以下的80元/宗;(2)100——500(含500)平方米以下的120元/宗; (3)500——1500(含1500)平方米以下的200元/宗; (4)1500——3000(含3000)平方米以下的300元/宗; (5)3000——10000(含10000)平方米以下的500元/宗; (6)10000平方米以上的800元/宗。 房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)。 印花稅：印花稅：分為“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅和“權(quán)利、許可證照”印花稅。“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計(jì)稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額，買賣雙方均要交納;“權(quán)利、許可證照”稅目適用5元/件的定額稅率，買方交納。 契稅：由購房人交納。