租賃合同的最長(zhǎng)年限為二十年，超過的部分無效。如果當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確，當(dāng)事人可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議來確定期限；達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易的習(xí)慣來確定；如仍不能確定，視為不定期租賃。
一、超過最長(zhǎng)期限合同有效嗎
1、房屋租賃合同期限最長(zhǎng)20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效，而是超過20年部分租賃期限無效，在20年之內(nèi)的租賃期限仍然合法有效。
三、租賃房屋有問題怎么辦
在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人往往會(huì)發(fā)現(xiàn)承租的房屋經(jīng)常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應(yīng)等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因?yàn)榉梢?guī)定房主應(yīng)當(dāng)保證出租房的質(zhì)量，并且履行租賃物的維修業(yè)務(wù)。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承當(dāng)費(fèi)用。當(dāng)然，如果這個(gè)缺陷已經(jīng)嚴(yán)重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關(guān)系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產(chǎn)生的損失。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定可以知道，租賃的期限只能是二十年，如果超過二十年，那么超出的部分將無效，如果租賃期限到了二十年，雙方同意繼續(xù)租賃，可以簽訂續(xù)租合同，但同樣租賃期限不超二十年。

一、租賃合同有效期限一般是多長(zhǎng)時(shí)間?      《民法典》第七百零五條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”      因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。二、超過最長(zhǎng)期限合同有效嗎      (一)房屋租賃合同期限最長(zhǎng)20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。      (二)房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。      (三)房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。      因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效，而是超過20年部分租賃期限無效，在20年之內(nèi)的租賃期限仍然合法有效。三、租貨合同中當(dāng)事人的主要義務(wù)      (一)出租人的義務(wù)      1、將租賃物移交承租人使用、收益。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人使用、收益，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可隨時(shí)解除合同。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。2、維修義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。      (二)承租人的義務(wù)      1、按約定使用租賃物承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，仍不能確定的，按租賃物的性質(zhì)使用。未按約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。      2、妥善保管承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。      3、對(duì)租賃物不得擅自改變或轉(zhuǎn)租承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人可以解除合同。      4、支付租金承租人應(yīng)當(dāng)按約定期限支付租金。沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。      5、租賃期屆滿返還租賃物。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。四、租賃房屋有問題怎么辦      在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人往往會(huì)發(fā)現(xiàn)承租的房屋經(jīng)常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應(yīng)等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因?yàn)榉梢?guī)定房主應(yīng)當(dāng)保證出租房的質(zhì)量，并且履行租賃物的維修業(yè)務(wù)。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承當(dāng)費(fèi)用。當(dāng)然，如果這個(gè)缺陷已經(jīng)嚴(yán)重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關(guān)系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產(chǎn)生的損失。      綜上所述，通過以上介紹可以知道:房屋租賃期限一次不得超過二十年，租賃期間屆滿，承租人可與出租人協(xié)商續(xù)租事宜，續(xù)租期限仍不超過二十年，在租賃期間，出租人與承租人均需履行相應(yīng)的義務(wù)，以維護(hù)公平的租賃環(huán)境，如發(fā)現(xiàn)一方有違反相應(yīng)義務(wù)的事項(xiàng)時(shí)，另一方可要求其更正，如對(duì)方未予更正，可依法終止合同并要求其賠償相應(yīng)損失。

合同最長(zhǎng)期限是多少年，要看是什么合同。具體如下：
1、只要合同是依法訂立的，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定中的效力期限的，并且當(dāng)事人也未解除或終止合同的，則合同可以永久有效。具體的期限可由當(dāng)事人約定。
2、有些合同的有效期是有限制的。在租賃合同中租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
再如勞動(dòng)合同，用人單位和勞動(dòng)者簽訂的勞動(dòng)合同的有效期可以是一年，可以是兩年，也可以是三年，但最長(zhǎng)不得超過勞動(dòng)者達(dá)到法定退休年齡的那一年。土地使用權(quán)的承包合同也是有限制的。
具備下列條件的民事法律行為有效：
1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
2、意思表示真實(shí)；
3、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：
1、當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
2、標(biāo)的；
3、數(shù)量；
4、質(zhì)量；
5、價(jià)款或者報(bào)酬；
6、履行期限、地點(diǎn)和方式；
7、違約責(zé)任；
8、解決爭(zhēng)議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十條
當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。
法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。
第四百九十一條
當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同要求簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立。
當(dāng)事人一方通過互聯(lián)網(wǎng)等信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的商品或者服務(wù)信息符合要約條件的，對(duì)方選擇該商品或者服務(wù)并提交訂單成功時(shí)合同成立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。