承包人行使 優先受償權 應具備三個條件： 第一，發包人 未按合同約定 的時間、進度支付工程價款; 第二，承包人催告發包人在合理期限內支付價款，發包人逾期仍未支付; 第三，須在從工程竣工之日或合同約定的竣工之日起算的六個月的除斥期間內行使。 實踐中，發包人不按約定向承包人支付工程價款的情況很多，但承包人優先受償權的實現卻是非常困難的。主要原因在于法律對催告期限和除斥期間的規定存在缺陷，在優先受償權行使條件的設立上對承包人明顯不公。
法律客觀：《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條 與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條 承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十七條 裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。
建設工程價款優先受償權的確定是建設工程已竣工并經驗收；工程價款已按施工合同確定或雙方達成一致約定并且開發商存在逾期付款事實已經逾期；施工方未放棄工程價款的優先受償權。
法律客觀：《合同法》286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償”。優先受償權直接依據法律規定而享有，不以當事人的約定為必要。只要具備了法律規定的成立要件，即自動產生。其法律要件有：⑴發包人未支付到期工程款?！肮こ虄r款”的范圍：根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第3條規定“建設工程款包括應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失?！边@里的“實際支出的費用”應當是工程價款中的成本部分，包括直接費、間接費。墊資款應在保護范圍之內，不包括利潤和因發包人違約所造成的損失。⑵限于因建設工程合同所產生的工程價款?！逗贤ā?69條規定，建設工程包括工程勘察、設計、施工合同?！逗贤ā?86條和司法解釋都沒有明確排除勘察、設計合同所生債權享有優先受償權。對于施工合同的范圍，《建筑法》第二條規定“本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝工程?！蓖瑫r，《建設工程質量管理條例》第二條規定“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程?！彼?，土建、安裝、裝修工程都在建設工程的范圍內。⑶優先權的客體必須是承包人承包施工的建設工程。承包人不得對非其承包施工的發包人所有的其他建設工程主張優先受償權，對于工程因裝飾裝修、安裝而增值的部分，亦不享有優先權。⑷優先權的客體必須不屬于“不宜折價、拍賣”的建設工程。這里所謂不宜折價、拍賣的建設工程是指法律禁止流通的工程、所有權不明的工程、國家重點工程和有特殊用途的工程。⑸工程價款的法定優先權，無需登記。
建設工程優先受償權需要按照法定程序行使。承包人應向發包人發出催告通知，要求其在合理期限內支付工程價款，行使法定優先權有發包人和承包人協議折價、申請法院依法拍賣兩種方式，行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者 建設工程合同 約定的竣工之日起計算。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》
第八百零七條
發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
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