購(gòu)房合同無(wú)效對(duì)于想要退房的人來(lái)說(shuō)是非常有利的，找到房產(chǎn)商自身的問(wèn)題能有效避免退房糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，購(gòu)房者了解這些“貓膩”還能避免自己在購(gòu)房過(guò)程中因合同無(wú)效導(dǎo)致沒(méi)能買到房子的情況，進(jìn)而采取合理合法的方式維護(hù)自己的權(quán)益。那么，購(gòu)房合同無(wú)效情形究竟有哪些呢？
1、房屋面積誤差超過(guò)3%
房屋交付時(shí)，購(gòu)房者購(gòu)買的房子實(shí)測(cè)面積與合同約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者有權(quán)要求退房，購(gòu)房合同無(wú)效。
2、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
房屋主體結(jié)構(gòu)包括承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，如果屬于主體結(jié)構(gòu)不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房，購(gòu)房合同無(wú)效。
3、與無(wú)民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同
無(wú)民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購(gòu)房合同，否則合同無(wú)效。這一情況常見(jiàn)于二手房買賣交易中。
4、未告知購(gòu)房者將房再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知購(gòu)房者又將房屋抵押給第三方，合同無(wú)效。這就類似于一房多賣的行為，購(gòu)房合同是無(wú)效的。
5、隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房
開(kāi)發(fā)商將拆遷安置房按商品住宅出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
6、延期交房超過(guò)合理期限
開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋承諾的，購(gòu)房合同無(wú)效。
7、因出賣人原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人自身的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，購(gòu)房合同無(wú)效。

一、 商品房買賣合同 無(wú)效的情況有哪些 房屋買賣活動(dòng)中可能導(dǎo)致 合同無(wú)效 的情形如下： (一)房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓) 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部頒布實(shí)施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律 法規(guī) 另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外” 《 城市房地產(chǎn)管理法 》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 土地使用權(quán)出讓合同 載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。” (二)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。” 《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。” 《 合同法 》第二百三十條條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。” (三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓 商品房 的。 《關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 (四)商品房預(yù)售違法的。 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;　按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得 商品房預(yù)售許可證 明。如不符上述條件，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。 (五)在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 違法的。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有 房屋所有權(quán) 證書;以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。 (六)其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。 如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。 二、如何認(rèn)定 購(gòu)房合同無(wú)效 (一)出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的 房屋買賣合同 無(wú)效。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無(wú)效，但出租人僅僅是未履行通知的義務(wù)，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效; (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的 買賣合同 。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。如法院依法查封的房屋、被劃入 拆遷 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。 在簽訂 購(gòu)房合同 的時(shí)候，并不是只要簽訂了之后就會(huì)生效，如果此時(shí)存在上述情形之一，則就會(huì)導(dǎo)致 購(gòu)房 無(wú)效，自然即使購(gòu)房合同中的條款約定的內(nèi)容對(duì)自己再有利，而實(shí)際也是不會(huì)產(chǎn)生法律效力的，自然也就不能為自身利益提供保障，這對(duì)當(dāng)事人來(lái)講影響會(huì)很大。