1、意外事故
以致不能履行合同或不能如期履行合同時，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責任。不可抗力的主要情形有：(1)自然災害、如臺風、洪水、冰雹;(2)政府行為，如征收、征用;(3)社會異常事件，如罷工、騷亂。
2、建設工程
開發商的進度影響的，則開發商可以免除逾期交房的責任。但是作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現實具體事項的操作中開發商往往將各種理由歸于免責事由以逃避責任，比如施工中遇到異常困難及重大技術問題不能解決，但這種問題并非為不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況，在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前通過具體勘測就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。因此，此種情況不能歸結于免責事由，開發商仍然要承擔逾期交房的責任。
不構成延期交房的情形
第一，因為不可抗力原因導致未按時交付，根據《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任;據此，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理的時間內對買受人及時履行通知義務，否則可能承擔相應責任。
第二，因重大規劃、設計變更影響了按時交付的，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更，如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題，如地質條件的突變等，必須對設計進行變更的，此類情況雖不能歸入不可抗力范疇，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平，也可根據實際情況認定開發商免責。
根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

違約責任的免責事由包括法定免責事由和約定免責事由。
一、法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力。
不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，常見的不可抗力有：
1、自然災害。
2、政府行為。
3、社會異常現象。
二、約定免責事由是指當事人約定的免責條款。
免責條款無效的一般情形包括：
(1)一方以欺詐、脅迫手段將免責條款訂入合同，損害國家利益的；
(2)雙方當事人惡意串通，免責條款損害國家、集體、第三人利益的；
(3)免責條款損害社會公共利益的；
(4)免責條款違反法律、法規強制性規定的；
(5)免除故意或者重大過失所生責任的條款無效；
(6)免除根本性違約所生責任的條款無效。
【法律依據】
《民法典》第五百九十條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。
因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。